TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/09437 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVYN

N° de Minute : 25/482

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

Société LMH OPH DE LA MEL

C/

[Z] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société LMH OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [C] [O] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [T], demeurant [Adresse 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2018 et à effet du 18 mai 2018, l’établissement public [Localité 13] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 13] (LMH) a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un immeuble à usage d’habitation [Adresse 4] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 344,94 euros, outre une provision sur charges de 148,31 euros.

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2018 et à effet du 18 mai 2018, LMH a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un emplacement de stationnement au sein de la résidence [Adresse 12], parking [Adresse 11] [Localité 8], 2 moyennant un loyer mensuel révisable de 21,66 euros, outre une provision sur charges de 3,66 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [Z] [T] un commandement de fournir une attestation d’assurance et de payer la somme de 2161,17 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, LMH a fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– constat de la résiliation des baux, à défaut de prononcé de la résiliation du baux ;

– prononcé de l’expulsion de Monsieur [Z] [T] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– condamnation de Monsieur [Z] [T] à lui payer la somme de 6188,67 euros au titre des loyers et charges dus au 24 juillet 2024 outre les sommes dues de cette date jusqu’au jugement ;

– condamnation de Monsieur [Z] [T] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dues jusqu’à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

– condamnation de Monsieur [Z] [T] au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2161,17 euros et de l’assignation pour le surplus ;

– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;

– condamnation de Monsieur [Z] [T] à lui payer la somme de 152,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

A l’audience du 7 novembre 2024, la juridiction a donné connaissance du diagnostic effectué dans le cadre de la prévention des expulsions et au cours duquel Monsieur [Z] [T] a offert de s’acquitter de sa dette par mensualités de 20/25 euros par mois.

LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 8259,39 euros et à demander l’octroi au locataire de délais de paiement à hauteur de 25,00 euros par mois pendant 36 mois.

Monsieur [Z] [T], cité à personne, n’a pas comparu ni n’est représenté.

Le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, au vu de leurs dates de conclusion et d’effet identiques, le bail relatif au garage constitue l’accessoire de celui relatif au logement.

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par correspondance signifiée le 9 novembre 2023. Les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le constat de la résiliation des baux :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 mai 2018 relativement au logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 2161,17 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [Z] [T] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail d’habitation sera rejetée.

Le bail du stationnement étant l’accessoire du bail d’habitation la constatation de la résiliation du bail du stationnement ne peut pas prospérer

Sur le prononcé de la résiliation des baux :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [T] reste lui devoir la somme de 7970,04 euros, au titre des loyers et charges pour le logement et le garage, à la date du 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et après soustraction des frais de procédure.

Le montant de l’impayé représente 14 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis juillet 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Monsieur [Z] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de 7970,04 euros créance arrêtée au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2161,17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4026,90 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu de la demande de LMH quant à des délais de paiement sur 36 mois, en application de l’article 1343-5 du code civil et en l’absence de preuve de besoins de LMH faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Monsieur [Z] [T] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Monsieur [Z] [T] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision .

La demande aux fins de condamnation à délaisser les lieux en ayant satisfait aux obligations locatives revêt un caractère hypothétique et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [T], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département .

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 13] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 13] de sa demande de constatation de la résiliation des baux portant sur le logement et le stationnement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à payer à l’établissement public [Localité 13] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 13], au titre des loyers et charges pour le logement et le stationnement, la somme de 7970,04 euros créance arrêtée au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2161,17 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4026,90 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Z] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants dus pour le logement et le stationnement, en 36 mensualités de 25,00 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 36 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement et le satationnement, et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— prononce, à la date du 6 novembre 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Monsieur [Z] [T] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé situé [Adresse 3], à [Localité 9] et celle du bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 14], parking [Adresse 10] à [Localité 8] ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [T], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamne en tant que de besoin Monsieur [Z] [T] à payer à l’établissement public [Localité 13] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 13] à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux (logement et stationnement) sus désignés une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement courant augmenté de la provision sur charges du logement lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision et une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du stationnement courant augmenté de la provision sur charges du stationnement lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection