TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00066 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYXU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[Z], [J] [M]

C/

[R] [O] épouse [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à M^e Lisa MILI

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z], [J] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lisa MILI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [R] [O] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 janvier 2013, Monsieur [F] [M], représentant l’indivision [V], [Z] et [F] [M], a donné à bail à Madame [R] [O] épouse [D] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 600 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 22 juillet 2025, Monsieur [Z] [J] [M], l’un des indivisaires, a fait signifier à Madame [R] [O] épouse [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés et aux fins de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [J] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, Monsieur [Z] [J] [M] a ensuite fait assigner Madame [R] [O] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé afin :

— de constater que par l’effet du commandement en date du 22 juillet 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 26 janvier 2013 est acquise depuis le 1 juin 2022, et que Madame [R] [D], occupe sans droit ni titre, depuis cette date les locaux sis [Adresse 3],

— d’ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [R] [D], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux [Adresse 3],

— de condamner Madame [R] [D], à payer et porter au requérant la somme de 17.621,83 euros déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentés des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code de procédure civile,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— de fixer la somme de 900 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Madame [R] [D], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,

— de condamner Madame [A] [D] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner Madame [R] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 22 juillet 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement amiable du litige.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, Monsieur [Z] [J] [M], représenté par son conseil et se rapportant à ses conclusions responsives, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 22.171,83 euros, pour inclure les mensualités impayées non comprises dans le précédent décompte jusqu’à celle de février 2026 (520 x8 soit 4.550 euros en plus). Il sollicite en sus de prendre acte de la volonté de Madame [R] [O] épouse [D] de sa volonté de quitter les lieux dans le délai de 15 jours suivant l’audience et sollicite le rejet de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, et sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile il fait valoir l’urgence de la situation eu égard à l’accroissement du montant de la dette locative et à l’absence de production d’un justificatif d’assurance. Il expose également que si Madame [R] [O] épouse [D] indique avoir quitté le logement sans délivrer de congé, ce moyen ne peut être considéré comme une contestation sérieuse. Il soutient que la dette locative, pour la période de juin à juillet 2022, ne peut être prescrite puisque lors de la délivrance de la sommation interpellative, en date du 4 janvier 2024, Madame [R] [O] épouse [D] a indiqué qu’elle allait reprendre le paiement des loyers, ce qui doit être considéré comme une reconnaissance de dette qui a pour effet d’interrompre la prescription. En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, il indique que celle ci doit être comminatoire afin d’inciter Madame [R] [O] épouse [D], et c’est pour ce motif qu’il sollicite qu’elle soit fixée à un montant de 900 euros, et non au montant du loyer et des charges prévues au contrat.

Madame [R] [O] épouse [D], représentée par son conseil, sollicite, se rapportant à ses dernières conclusions déposées, de :

A titre principal :

— dire et juger qu’aucune urgence ne peut être caractérisée,

— dire et juger que les demandes formées par Monsieur [Z] [M] se heurtent à des contestations sérieuses,

En conséquence :

— Débouter Monsieur [Z] [M] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse ou le juge des référés ferait droit à la demande du bailleur,

— dire et juger que Madame [D] est uniquement redevable de la somme de 16.308,71 euros au titre des loyers impayés puisque le mois de juin 2022 et les 22 premiers jours du mois de juillet 2022 sont prescrits,

— accorder à Madame [D] les plus larges délais pour s’acquitter de la dette locative,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [Z] [M] à payer à Madame [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Au soutien de ses prétentions, elle invoque à titre principal, qu’en raison de la tardiveté entre les loyers impayés de 2022 et la date de la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, l’affaire ne présente pas d’urgence, et ce d’autant plus qu’elle indique avoir quitté le logement le 1er novembre 2025 soit antérieurement à la date de la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025. Elle soutient que, par voie de conséquence, le juge des référés n’est donc pas compétent. En outre, eu égard à son départ, les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation sont devenues inopérantes, et il y a donc des contestations sur leur persistance.

En ce qui concerne le montant de la dette locative, elle fait valoir la prescription des demandes formées au titre des mois de juin et juillet 2022.

Enfin, elle sollicite des délais de paiement les plus importants pour s’acquitter de sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «donner acte» qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Monsieur [Z] [M] formulée dans ces termes concernant la proposition de quitter les lieux dans un délai de 15 jours, qui n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I.SUR LA SAISINE DU JUGE DES REFERES

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant qu’en application de l’article 834 du code de procédure civile, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit nécessaire de relever l’urgence, et fixer une provision.

Madame [R] [D] ne peut donc valablement faire valoir l’absence d’urgence pour rejeter les demandes de Monsieur [Z] [J] [M].

D’autre part, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle est sérieuse lorsqu’elle apparaît susceptible de prospérer au fond.

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 prévoit les modalités de la fin du contrat de bail d’habitation.

Si Madame [R] [D] indique qu’elle a quitté le logement à la date du 1er novembre 2025, elle n’a délivré aucun congé ni remis les clés à son bailleur.

Par conséquent, elle demeure tenue par le contrat de bail du 26 janvier 2013 et par ses obligations qui en découlent.

Les demandes formées par Monsieur [Z] [J] [M] n’excèdent pas les pouvoirs juridictionnels du juge des référés.

II. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [J] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2013 contient une clause résolutoire (Clause résolutoire) reprenant les modalités de ces articles et laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance locative.

Un commandement de payer les loyers et charges impayés pour la somme en principal de 17.420 euros et aux fins de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [R] [O] épouse [D] le 22 juillet 2025.

Madame [R] [O] épouse [D] n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois ni même au cours de la présente procédure sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance contenues dans le bail, étaient réunies à la date du 23 août 2025.

En tout état de cause, la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, la locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les deux mois. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court.

Madame [R] [O] épouse [D] est depuis occupante sans droit ni titre. Son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [R] [O] épouse [D] pour organiser son départ et assurer son relogement. La demande de Monsieur [Z] [J] [M] à ce titre sera donc rejetée.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Madame [R] [O] épouse [D] soutient que les impayés de loyer pour la période du 1er juin 2022 jusqu’au 22 juillet 2022 sont prescrits comme antérieurs de plus de trois ans à la délivrance du commandement de justifier d’une assurance et de payer délivré le 22 juillet 2025.

Monsieur [Z] [J] [M] oppose que la signification de la sommation interpellative signifiée à Madame [R] [O] épouse [D] en date du 4 janvier 2024 dans laquelle elle indique qu’elle va payer les loyers, constitue une reconnaissance de dette qui a pour effet d’interrompre la prescription.

Le débat sur la prescription et ses éventuelles causes d’interruption excède les pouvoirs du juge des référés. Dès lors la somme de 1.111,30 euros correspondant aux loyers des mois de juin et du mois de juillet 2022 au prorata de 22 jours (650 +461,30 soit 1.111,30 euros), sera déduite de la créance locative provisionnelle.

Monsieur [Z] [J] [M] produit par ailleurs un décompte démontrant que Madame [R] [O] épouse [D] reste devoir la somme de 16.308,70 euros, mensualité de mai 2025 comprise, et après déduction des mois de juin et du mois de juillet 2022 au prorata de 22 jours juillet 2022 (650 +461,30 soit 1.111,30 euros) en raison des contestations sérieuses émises, auquel il convient d’ajouter la somme de 4.550 euros pour la période de juillet 2025 à février 2026, réclamées dans ses écritures comme impayées, soit un montant total de 20.858,70 euros.

Madame [R] [O] épouse [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette locative, qu’elle a d’ailleurs reconnue.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 20.858,70 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts dûs pour une année entière sera ordonnée dès lors qu’il est constant que le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation en la matière, s’agissant d’une disposition d’ordre public, s’agissant d’une disposition d’ordre public, sous réserve toutefois du respect des conditions d’annualité, dont la prise d’effet est fixée à la date de la demande, soit à compter du 20 novembre 2025.

Madame [R] [O] épouse [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 septembre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Toutefois, la demande de Monsieur [Z] [J] [M] de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant de 900 euros sera rejetée car n’étant pas justifiée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

En l’espèce, Madame [R] [O] épouse [D] sollicite les délais de paiement les plus larges possibles sur 36 mois. Toutefois elle n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois nonobstant le renvoi de l’affaire, de sorte qu’elle ne peut pas solliciter de délais sur le fondement de l’article 24 susvisé.

En outre, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de Madame [R] [O] épouse [D], des délais de paiement sur 24 mois représenteraient un montant mensuel de plus de 869 euros par mois, ce qui est manifestement disproportionné à ses ressources justifiées à hauteur de 886,05 euros. En conséquence sa demande de délais de paiement sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [O] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Il n’y a pas lieu de condamner Madame [R] [O] épouse [D] au paiement des frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges n’étant justifié par Monsieur [Z] [J] [M] de frais exposés à ce titre. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [J] [M], Madame [R] [O] épouse [D] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande formulée par Madame [R] [O] épouse [D] tendant au rejet des demandes en raison de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2013 entre Monsieur [F] [M], représentant l’indivision [V], [Z] et [F] [M], d’une part, et Madame [R] [O] épouse [D], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 23 août 2025 ;

CONSTATONS que Madame [R] [O] épouse [D] n’a pas formé de demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [O] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [O] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [J] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [J] [M] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [R] [O] épouse [D] à verser à Monsieur [Z] [J] [M] à titre provisionnel la somme de 20.858,70 euros (décompte arrêté au 06 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 et de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, à compter du 20 novembre 2025;

CONDAMNONS Madame [R] [O] épouse [D] à payer à Monsieur [Z] [J] [M] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande de délai de paiement de Madame [R] [O] épouse [D] ;

CONDAMNONS Madame [R] [O] épouse [D] à verser à Monsieur [Z] [J] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [R] [O] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [J] [M] de sa demande au titre des frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,