TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 06 JUIN 2025

N° RG 24/00044 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6R7

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 5] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Madame [E] [B] [P] divorcée [X], née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 8] (SENEGAL), de nationalité française, demeurant [Adresse 2] ([Adresse 7]).

PARTIE SAISIE

Représenté par Maître Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 292.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CONSTELLATION SIS [Adresse 4], représenté par son syndic CPH IMMO sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 07 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL délivré le 20 décembre 2023 à Madame [E] [B] [P] en recouvrement de la somme de 90.267,64 euros arrêtée au 10 octobre 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 26 janvier 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 10] 2 (volume 2024 S numéro 24),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 22 mars 2024 pour l’audience du 5 juin 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 26 mars 2024 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises,

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025, Madame [E] [B] [P] sollicite :

In limine litis :

La caducité du commandement de payer ;Que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soit déboutée de l’ensemble de ses demandes ;Au fond :

A titre principal,

Que soit fixée la créance exigible du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à la somme de 1.856,50 euros ;Que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soit déboutée du surplus de ses demandes ;Qu’il soit accordé un délai de paiement de 7 mensualités de 200 euros, soldé à la 8ème mensualité ;

Subsidiairement en cas d’actualisation de la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL,

Que soit reporté le paiement de la créance exigible pendant deux années ;Qu’il soit accordé un délai de paiement de 23 mensualités de 500 euros, soldé à la 24ème mensualité ;Très subsidiairement,

Que soit fixée la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL en écartant la somme due au titre de l’indemnité d’exigibilité de 7%, ou en la ramenant à de plus justes proportions ;Que soit autorisée la vente du bien saisi ;En tout état de cause,

Que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 17 avril 2025 par RPVA, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite :

Que Madame [P] soit déboutée de l’ensemble ses demandes ;Que la créance soit fixée à la somme de 92.125,58 euros arrêtée au 31 octobre 2024 outres intérêts postérieurs ;Subsidiairement,

Que soit limitée la sanction de la clause réputée non écrite à la défaillance du débiteur ;Que la créance soit fixée à la somme de 15.460,42 euros arrêtée au 7 mai 2025 au titre des échéances impayées ;Que Madame [P] soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 9] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée dans le cahier des conditions de vente.

Sur la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière

Il ressort de l’article R. 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

L’article R. 322-10 du même code prévoit qu’au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Madame [E] [B] [P] soutient que le CIC ne justifie pas d’avoir procédé à la publication du commandement de payer valant saisie immobilière et d’avoir déposé le cahier des conditions de vente dans le délai imparti.

Le CIC indique avoir publié le commandement de payer au service de la publicité foncière le 26 janvier 2024 soit avant le délai expirant le 20 février 2023, le commandement de payer lui ayant été signifié le 20 décembre 2023. Il ajoute que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 26 mars 2024 soit dans le délai de 5 jours suivant l’assignation réalisé le 22 mars 2024.

En l’espèce, il apparait que l’ensemble des délais ont été respectés par le CIC. Le commandement de payer valant saisie n’est donc pas caduc.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Par ailleurs, l’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié réalisé le 31 mars 2016 par lequel le CIC a consenti à Madame [E] [B] [P] un prêt d’un montant principal de 106.928 euros sur une durée de 245 échéances, au taux hors assurance de 2,10%.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié (17. EXIGIBILITE IMMEDIATE) indique que : « les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit. Si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt ».

Par courrier LRAR revenu signé en date du 21 avril 2023, le CIC a mis en demeure Madame [E] [B] [P] de régler la somme de 11.662,83 euros au titre des échéances impayées dans un délai de huit jours sous peine de déchéance du terme.

Par courrier en date du 28 juillet 2023, revenu avec la mention pli avisé non réclamé, le CIC a prononcé la déchéance du terme du contrat de prêt et mis en demeure Madame [E] [B] [P] de régler la somme de 89.774,25 euros.

Madame [E] [B] [P] soutient que la clause d’exigibilité immédiate est abusive en ce qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur. Il précise que le CIC ne dispose donc pas de créances exigibles. Il ajoute qu’en conséquence, le juge de l’exécution doit calculer le nouveau montant de la créance au jour du commandement de payer valant saisie qu’il ne peut pas actualiser la créance et que le montant des échéances impayées s’élève à la somme de 1.856,50 euros arrêtée au 28 juillet 2023.

Le CIC rétorque qu’il ne s’est pas prévalu de la cause d’exigibilité immédiate et que le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme n’aurait donc pas d’incidence sur l’exigibilité de la créance. Il ajoute qu’en tout état de cause, si elle devait être considérée comme abusive, la créance du CIC doit être composée du montant des échéances impayées actualisées au jour de l’audience d’orientation soit à la somme de 15.460,42 euros arrêtée au 7 mai 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que le CIC a bien utilisé la clause de déchéance du terme contenu dans le contrat de prêt et que cette clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées actualisées au jour de l’audience d’orientation constituent la créance de Madame [E] [B] [P] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 15.460,42 euros arrêtée au 7 mai 2025.

Toutefois, il apparait que ce montant prend en considération les frais d’assurance qui ne doit pas être pris en considération. Dès lors, la créance sera fixée à la somme de 14.935 euros en principal et intérêts arrêtée au 7 mai 2025.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de réduction de clause pénale qui n’était sollicitée par la débitrice qu’à titre subsidiaire si le caractère abusif de la clause de déchéance du terme n’était pas retenu.

Sur la demande de délai de grâce

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [E] [B] [P] sollicite dans un premier temps un report pendant 24 mois du paiement des échéances impayées afin de reprendre le paiement des échéances du prêt et utiliser l’excédent disponible pour commencer à apurer sa dette. Toutefois, aucun paiement n’ayant été effectué depuis plusieurs années par la débitrice permettant de démontrer sa bonne foi, sa demande sera rejetée.

Elle sollicite en outre un échelonnement des paiements sur 24 mois décomposé en 23 mensualités de 500 euros et le solde à la 24ème mensualité. Elle précise percevoir une rémunération mensuelle moyenne de 4205 euros pour des charges évaluées à 2.975 euros. Elle ajoute avoir déposé une requête auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de solliciter la suspension des mensualités de son crédit immobilier ce qui lui permettrait de régler les échéances impayées.

Le CIC s’oppose à la demande de délai indiquant que le bien saisi est loué 643 euros par mois et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis que la procédure en saisie immobilière a été engagée. Il ajoute que le juge des contentieux de la protection a statué le 14 mars 2025 et a rejeté la demande de suspension de la débitrice.

En l’espèce, il apparait que Madame [E] [B] [P], malgré des revenus confortables et la location du bien saisi, n’a réalisé aucun versement depuis plusieurs années et notamment depuis la procédure de saisie immobilière. Si elle propose un échelonnement sur 24 mois de la créance, force est de constater que cela reviendrait à des mensualités de plus de 600 euros, soit environ le montant des échéances du prêt qu’elle ne paie plus depuis plusieurs années et qui viendraient se rajouter à ce montant afin de ne pas aggraver la dette. Or, elle ne justifie pas de revenus suffisants permettant de réaliser ces paiements dont le montant s’élèverait à plus de 1200 euros mensuel.

Dès lors, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur l’orientation de la procédure

Madame [E] [B] [P] l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi.

Le CIC s’oppose à cette demande indiquant qu’elle ne produit pas d’estimation du bien immobilier.

Toutefois, il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit un mandat de vente en date du 22 mars 2024 à hauteur de 150.000 euros net vendeur, Madame [E] [B] [P] précisant que le bien a été depuis baissé à 130.000 euros.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 100.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.657,61 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du Code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Madame [E] [B] [P] sera condamnée aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande aux fins de caducité du commandement de payer ;

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (article 17- Exigibilité immédiate paragraphe 1 alinéa 1) contenue dans l’acte notarié du 31 mars 2016 ;

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 14.935 euros arrêtée au 7 mai 2025 ;

REJETTE la demande de délai de grâce ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 100.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.657,61 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 01er OCTOBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DÉBOUTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [P] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 10], le 06 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË