TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04410 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YI3I

JUGEMENT

DU : 04 Août 2025

S.A.S. SOCIETE BSV IMMO prise en la personne de son gérant M [B] [H]

C/

[D] [M] [O] [F]

[S] [K] [W] [U] épouse [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Août 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. SOCIETE BSV IMMO prise en la personne de son gérant M [B] [H], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Représentant : M^e Julie PATERNOSTER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [M] [O] [F], demeurant [Adresse 3]

Mme [S] [K] [W] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre CORTIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/4410 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 janvier 2022, M. [D] [F] et Mme [S] [U] épouse [F] ont vendu à la société par actions simplifiée (SAS) BSV Immo une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le prix de 209 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la SAS BSV Immo a sommé M. et Mme [F] de libérer le logement dans les meilleurs délais et de payer la pénalité conventionnelle de non-libération du logement fixée à la somme de 100 euros par jour de retard, soit la somme totale de 52 700 euros (100 x 527 jours), en rappelant que l’entrée en jouissance du bien était prévue au plus tard le 17 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la SAS BSV Immo a fait assigner M. et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ordonner l’expulsion de M. et Mme [F] et leur condamnation solidaire à lui payer diverses sommes notamment au titre de la pénalité conventionnelle de non-libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2025 lors de laquelle les parties ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 2 juin 2025.

A cette audience, la SAS BSV Immo, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 1103 du code civil :

rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [F],constater l’occupation sans droit ni titre de M. et Mme [F],ordonner l’expulsion de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent en prévoyant le concours de la force publique le cas échéant, ainsi que la séquestration chez tel garde-meuble au choix du demandeur, de ses meubles et effets mobiliers, aux frais du défendeur,condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer les sommes de :91 300 euros au titre de la pénalité conventionnelle de non-libération des lieux, à parfaire au jour où le tribunal statuera,2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice subi,rejeter toutes les demandes de M. et Mme [F],En tout état de cause,

condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 57 000 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente,condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et des éventuels commandements et significations à venirEn réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, elle fait valoir que la clause de médiation n’est pas une clause de conciliation ; que le contrat ne stipule aucune clause qui édicte de manière expresse et non équivoque le recours à la conciliation comme un préalable obligatoire à la saisine de la juridiction.

Au fond, elle soutient que M. et Mme [F] étaient contraints de vendre leur bien par adjudication prévue le 15 septembre 2021 avec une mise à prix à 120 000 euros ; que lui vendre leur bien avant l’audience leur a permis d’apurer leurs dettes et bien plus encore, ce qui n’était aucunement certain lors de l’audience ; qu’ils avaient néanmoins sollicité d’elle de pouvoir racheter leur maison dans l’année, suivant compromis de vente du 17 septembre 2021 ; que le compromis de vente ainsi régularisé leur était très favorable ; qu’il leur a ainsi été permis de rester dans la maison moyennant une indemnité d’occupation de 900 euros alors que le loyer pour ce type de maison est de 1 200 euros par mois ; que la date butoir de la faveur qu’elle leur a ainsi accordé était le 17 septembre 2022 ; qu’elle exerce une activité de marchand de bien et non de location.

Elle fait valoir que le compromis de vente prévoit l’application de la clause pénale en cas de refus de l’acquéreur malgré la réalisation des conditions suspensives, à payer le prix.

M. et Mme [F], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

In limine litis,

déclarer la SAS BSV Immo irrecevable,Subsidiairement,

rejeter les demandes de la SAS BSV Immo,réduire la clause de pénalité conventionnelle à un euro symbolique,condamner la SAS BSV Immo à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.In limine litis, ils font valoir que l’acte notarié qui constitue le fondement des poursuites stipule une clause de médiation qui prévoit une saisine du centre des notaires avant toute saisine du tribunal judiciaire ; que la SAS BSV ne justifie pas avoir mis en application cette clause préalablement à la présente instance ; qu’une fin de non-recevoir conventionnelle ne peut être régularisée en cours d’instance.

Au fond, ils soutiennent qu’ils ont rencontré des difficultés financières qui justifient la mise en œuvre par l’établissement prêteur de deniers d’une procédure de saisie judiciaire de l’immeuble ; que l’encaissement d’une somme de 900 euros par mois par la SAS BSV postérieurement au 17 septembre 2022 permet de conclure à l’existence d’un bail d’habitation qui ne peut donc être interrompu de façon discrétionnaire ; que la clause qui prévoit la libération des lieux au 17 septembre 2022 ne prévoit pas que le maintien dans les lieux après cette date sera sanctionnée par une expulsion mais seulement une clause pénale manifestement excessive.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en œuvre de la clause de médiation préalable

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt.

En application de ce texte, la clause contractuelle prévoyant une tentative de règlement amiable, non assortie de conditions particulières de mise en oeuvre, ne constitue pas une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, dont le non-respect caractérise une fin de non-recevoir s’imposant à celui-ci.

Aux termes de l’article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

En application de ce dernier texte, la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre d’une clause contractuelle qui institue une procédure, obligatoire et préalable à la saisine du juge, favorisant une solution du litige par le recours à un tiers, n’est pas susceptible d’être régularisée par la mise en œuvre de la clause en cours d’instance.

En l’espèce, l’acte notarié du 7 janvier 2022 stipule une clause (page 35) aux termes de laquelle « les parties conviennent de soumettre à la médiation tout différend né du contrat ou s’y rapportant. Cette médiation s’effectuera conformément au règlement du [Adresse 7] dont le siège social est à ce jour au [Adresse 2].

Les coordonnées, renseignements utiles, et notamment le règlement de médiation sont disponibles sur le site : http://w.lereflexenotaire.fr ».

Cette clause de médiation préalable prévoit suffisamment les conditions de sa mise en œuvre puisqu’elle précise qu’elle s’effectuera conformément au règlement du Centre de Médiation des Notaires et que l’adresse du site internet qu’il convient de consulter à ce titre est précisée.

Le fait que la clause soit une clause de médiation et non de conciliation est sans incidence sur son caractère contraignant pour les parties puisque la jurisprudence précitée leur applique le même régime.

La SAS BSV Immo ne conteste pas qu’elle n’a pas mis en œuvre cette obligation de médiation préalable à la saisine du juge.

Par ailleurs, cette fin de non-recevoir n’est pas susceptible d’être régularisée en cours d’instance en application du principe précédemment rappelé.

La SAS BSV Immo sera donc déclarée irrecevable à agir.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS BSV Immo sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, elle sera condamnée à payer à M. et Mme [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 516 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE la société par actions simplifiée BSV Immo irrecevable à agir ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée BSV Immo à payer à M. [D] [F] et Mme [S] [U] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée BSV Immo aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 04 août 2025.

LE GREFFIER LA JUGE

D. AGANOGLU M. COCQUEREL