RG 24/619 – Page – SD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00619 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHB6

N° de Minute : 25/00034

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Mars 2025

[D] [H]

C/

[A] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [D] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe VYNCKIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [A] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Manon BARTIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

RG 24/619 – Page – SD

Le 11 septembre 2023, M. [D] [H] et Mme [L] [H] née [E] ont régularisé la vente d’une maison à usage d’habitat sise [Adresse 3] à [Localité 6] par devant notaire. Les acquéreurs, âgés respectivement de 95 ans et 88 ans, étaient représentés lors de la signature de l’acte par Mme [A] [S].

Mme [H] est décédée le 16 septembre 2023.

Par exploit en date du 25 mars 2024, M. [D] [H] a fait assigner Mme [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en matière de référés, à l’audience du 7 juin 2024, aux fins :

d’ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe et situé [Adresse 3] à [Localité 6] et si besoin avec l’assistance de la force publique et ce sous astreinte de 153 euros par jour de retard, Ordonner la séquestration dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de l’expulsée des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion, Condamner Mme [A] [S] à payer à M. [D] [H] une indemnité mensuelle d’occupation de 550 euros depuis le 11 septembre 2023 par mois jusqu’à la libération effective des lieux, Dire que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2023,Condamner Mme [A] [S] au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [D] [H] expose que la défenderesse qui a soigné son épouse souffrant d’une sclérose en plaque a indûment occupé une maison que le couple avait décidé d’acquérir pour la loger. Il explique que son épouse s’était pris d’amitié pour son aide-soignante qui avait évoqué des difficultés financières et de logement. Le couple lui avait prêté une somme de 1 500 euros qui avait été intégralement remboursée puis avait acheté une maison afin de la loger et de lui permettre de poursuivre ses soins auprès de Mme [H]. Il déplorait qu’à la mort de son épouse, quelques jours après la signature de l’acte notarié, la défenderesse avait pris possession des lieux et avait refusé de les quitter alors qu’elle n’avait plus à lui prodiguer des soins et qu’aucun bail n’avait été régularisé. M. [H] qui souhaite vendre l’immeuble subit un préjudice par l’occupation illégitime de la défenderesse qui refuse de quitter les lieux malgré la mise en demeure adressée par le notaire le 12 octobre 2023. En application de l’article 544 du code civil et 835 du code de procédure civil, il s’estime bien fondé d’obtenir l’expulsion sous astreinte de Mme [S], occupante sans droit ni titre et l’allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros à compter du 11 septembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023.

Appelée pour la première fois à l’audience du 7 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 février 2025.

M. [D] [H], représenté par son conseil, a indiqué que Mme [S] a restitué les clefs du logement par l’intermédiaire de son conseil le 23 août 2024, un constat ayant été établi par commissaire de justice le 31 octobre 2024, attestant de l’état correct des lieux.

Par conclusions développées oralement à l’audience, il sollicite le débouté des demandes de Mme [S], de dire sans objet la demande d’expulsion, et à titre principal :

De condamner Mme [S] à lui payer la somme de 6 050 euros correspondant au règlement d’une indemnité d’occupation de 550 euros par mois sur la période du 11 septembre 2023 au 23 Août 2024, A titre subsidiaire de la condamner à payer la somme de 4 748 euros correspondant à une occupation du 11 septembre 2023 au 1er juin 2024, De dire que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2023,De condamner Mme [S] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y compris la somme de 567,56 euros afférent au coût du constat réalisé le 31 octobre 2024, Rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

En défense, Mme [S], représentée par son conseil, réfute les allégations de M. [H] affirmant qu’un bail verbal avait été convenu et que le loyer avait été fixé à la somme de 400 euros, le défendeur ayant refusé d’accepter les trois premiers chèques adressés par recommandé. Elle affirmait avoir fait preuve de prohibé dans l’exercice de son activité et ne pas avoir abusé de la vulnérabilité du couple [H]. Elle souligne l’intervention d’un praticien qui a pu authentifier leur volonté et note qu’elle était sollicitée directement par le notaire pour certains aménagements de la maison confirmant ainsi la volonté des acquéreurs de lui louer les lieux. Elle ajoute que le notaire lui avait adressé la liste des documents à fournir pour l’établissement du bail qui n’a jamais été signé compte tenu du décès de Mme [H]. Elle précise avoir reçu les clefs de l’habitation des mains du notaire lui-même le jour de la signature de la vente et a emménagé malgré ses réticences.

Elle allègue sa bonne foi et déplore l’attitude de M. [H] qui lui cause un préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 5 000 euros d’autant que la société Petit fils a refusé de lui confier d’autres clients et qu’elle a été contrainte de rechercher rapidement un nouveau logement. Elle précise que les clefs ont été restituées à son conseil début juin 2024 et qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des lenteurs dans leur remise effective au propriétaire. Très choquée par l’assignation, elle a immédiatement sollicité un bailleur social en vue de l’obtention d’un logement, elle a cherché à régler ses loyers et il convient d’acter le départ au 1er juin 2024. Elle assure que le loyer avait été tacitement fixé à la somme de 400 euros, correspondant au loyer qu’elle versait dans son précédent logement, Mme [H] ne souhaitant pas la mettre en difficulté. Elle sollicite en conséquence :

— de faire constater sa bonne foi,

— de constater l’accord des parties sur le montant du loyer à la somme de 400 euros à compter du 1er octobre 2023, date de son emménagement,

— de constater le départ volontaire de Mme [S] du logement au 1er juin 2024,

— de constater le préjudice subi par Mme [S],

— de débouter M. [H] de sa demande tendant à l’expulsion devenue sans objet,

— de fixer le loyer mensuel à la somme de 400 euros à compter du 1er octobre 2023,

— de condamner M. [D] [H] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

En tout état de cause,

— condamner M. [H] à verser à Maître BARTIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] aux entiers dépenses,

— débouter M. [H] de toutes ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale en paiement :

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 545 du même code ajoute que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

En l’espèce, il est établi que M. [H] est désormais unique propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] selon acte de vente du 11 septembre 2023. Il n’est pas contesté que Mme [S] a occupé l’immeuble dès la régularisation de l’acte de vente.

Il appartient à la défenderesse qui se prévaut d’un contrat de bail verbal assorti d’un loyer de 400 euros d’en rapporter la preuve.

Elle produit à l’appui de ses déclarations :

Une attestation d’une personne qu’elle accompagnait à domicile en sa qualité d’auxiliaire de vie mentionnant son dévouement pour Mme [H] et son désarroi devant l’attitude de son mari depuis le décès de son épouse, Une attestation d’une collègue soulignant sa droiture et son « non intéressement » à l’achat envisagé, leur profession leur interdisant de recevoir des biens du patient,Une attestation d’un kinésithérapeute notant son professionnalisme,Une attestation de son fils, [U] [S] confirmant les propos de sa mère quant à la volonté des époux [H] d’aider sa mère et d’acheter pour elle une maison afin de l’y loger décemment. Des factures d’énergie du mois de mars 2024 pour le logement du [Adresse 3] à [Localité 6], La copie d’un courrier daté du 18 octobre 2023 évoquant l’envoi d’un chèque de 400 euros correspondant au loyer du mois d’octobre 2023 accompagné d’une copie d’un chèque établi par M. [Y] [J] [C], signataire de la première attestation et client de Mme [S], La copie d’un courrier non daté mentionnant le versement du loyer de novembre accompagné d’un chèque daté du 22 novembre 2023 tiré sur le compte bancaire de M. [N] [S] mais signé de Mme [S], La copie d’un courrier daté du 24 décembre 2023 relatif au loyer de décembre,

La copie d’un courrier non daté évoquant le paiement du loyer de janvier 2024 accompagné d’un chèque daté du 31 janvier 2024 et tiré sur le compte bancaire de M. [N] [S] mais signé de la main de Mme [S], La copie d’un courrier daté du 31 janvier 2024, différent de celui mentionné ci-dessus mais accompagné de la copie du même chèque,Un courrier du CCAS de [Localité 5] daté du 17 novembre 2023 et attestant d’une demande de logement, Un courriel de l’étude notariale de [Localité 4] chargée d’assister le couple [H] lors de la vente confirmant la signature de l’acte,Un courriel adressé à la défenderesse émanant de M. [W] [P] du 16 juin 2023 mentionnant l’envoi de pièce à fournir et de questionnaire à remplir. Les pièces jointes faisaient état de « achat bien et pièces à fournir par l’acquéreur ». Des échanges de courriels entre la défenderesse et l’étude du notaire chargé d’assister M. et Mme [H] concernant le devenir de supports télé laissés dans la maison vendue, mentionnant des visites des lieux le 17 août 2023 et la remise des clefs le jour de la vente sous réserve du déblocage des fonds par les acquéreurs. Un courriel du conseil de Mme [S] daté du 7 juin 2024 adressé à l’étude du commissaire de justice ayant délivré l’assignation et faisant état du départ de sa cliente et souhaitant la confirmation de leur rôle d’intermédiaire pour la remise des clefs.

Ces écrits attestent de l’implication de Mme [S], auxiliaire de vie de Mme [H] dans la vie du couple notamment dans les démarches lors de l’acquisition immobilière, l’intéressée ayant même reçu procuration le 3 juillet 2023 aux fins de les représenter lors de la régularisation de l’acte.

Pour autant, ils ne permettent nullement d’établir l’existence d’un contrat de bail entre les époux [H] et Mme [S] d’autant que les courriers produits ne sont que des copies, comprennant de manière surprenante deux courriers non identiques pour le mois de janvier, que les chèques sont tirés sur un compte bancaire qui n’est pas celui de Mme [S] mais sont signés de sa main et que les recommandés ne sont pas rapportés.

L’attestation émanant de M. [Y] [J] apparaît peu probante dans la mesure où elle émane d’un homme qui a versé le premier chèque de 400 euros et dont la ressemblance avec l’écriture des courriers signés de Mme [S] est troublante.

Les autres attestations évoquent le professionnalisme de Mme [S] et reprennent ses propos quant aux intentions du couple [H].

En conséquence, faute d’établir l’existence d’un bail verbal, il convient de considérer que Mme [S] était occupante sans droit ni titre dès son entrée dans les lieux. Compte tenu du départ de Mme [S] L’expulsion est désormais sans objet.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 1240 nouveau du code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation illicite cause un préjudice au propriétaire qui sera indemnisé par l’allocation de la somme de 400 euros mensuel.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du courriel adressé par le conseil de Mme [S] qu’elle avait quitté les lieux à tout le moins le 6 juin 2024.

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] au paiement de la somme de 3 453 euros (400 euros x 8 mois + 19 jours en septembre 2023).

Cette somme sera assortie du taux légal à compter de l’assignation du 25 mars 2024, aucune preuve ne permettant d’établir que la mise en demeure a été réceptionnée.

Compte tenu de la condamnation de la défenderesse, la demande reconventionnelle en dommages-intérêts sera rejetée, aucune faute ne pouvant être imputée au demandeur.

— Sur les autres demandes :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Mme [S], partie perdante sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du constat établi le 31 octobre 2024.

En application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [S] au paiement de la somme de 1000 euros sur ce fondement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS;

Le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Mme [B] [S] était occupant sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et appartenant à M. [D] [H] ;

CONSTATONS que le départ volontaire de Mme [B] [S] le 1er juin 2024 rend la demande d’expulsion sans objet ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à la somme de 400 euros mensuel ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [B] [S] à payer à M. [D] [H] la somme de 3 453 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 11 septembre 2023 au 1er juin 2024 assorti des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 ;

DEBOUTONS Mme [B] [S] de toutes ses demandes ;

CONDAMNONS Mme [B] [S] à payer à M. [D] [H] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du constat établi le 31 octobre 2024 ;

AINSI JUGE APRES DÉBATS PUBLICS ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 MARS 2025.

LE GREFFIER LE JUGE