TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11878 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4P4

N° de Minute : 25/00178

JUGEMENT

DU : 07 Octobre 2025

[P] [S]

C/

[U] [I] [A]

[F] [J] épouse [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [T] [X] épouse [S], munie d’un pouvoir de représentation

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I] [A], demeurant [Adresse 5]

Madame [F] [J] épouse [A], demeurant [Adresse 5]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juin 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

XPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2015, Monsieur [P] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [I] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 810 euros et d’une provision sur charges récupérables de 15 euros, outre 810 euros de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été dressé amiablement par les parties le 27 mai 2015.

Par courrier du 09 mai 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception reçu le 17 mai 2023, les locataires notifiaient leur congé à leur bailleur avec un délai de préavis de trois mois.

Par procès-verbal du 28 juillet 2023, Maître [H] [O], commissaire de justice à [Localité 9], dressait l’état des lieux de sortie en présence du bailleur et de Madame [A].

Par courrier amiable du 03 octobre 2023 transmis par mail du 10 suivant, le bailleur adressait aux locataires un décompte des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer et réparations locatives, déduction effectuée du dépôt de garantie, soit la somme totale de 288,19 €. Les locataires n’ayant pas donné suite, une mise en demeure leur était adressée par courrier recommandé avec accusé de réception le 08 novembre 2023 ; une relance amiable était encore effectuée par mail le 14 décembre suivant.

Tous ces courriers sont restés sans réponse.

Par procès-verbal du 27 juin 2024, Monsieur [G] [Y], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation des parties.

Par requête déposée au greffe le 18 octobre 2024, Monsieur [P] [S] a saisi le Tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir Monsieur [U] [I] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] condamnés solidairement à lui payer la somme de 288,19 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif (dernier mois de loyer et « l’augmentation » du mois précédent), et réparations locatives (détecteur de fumée et robinet thermostatique), déduction faite du dépôt de garantie, outre 250 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et les dépens dont le coût du recommandé et des frais du commissaire de justice pour dresser l’état des lieux de sortie ;

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [S] était représenté par son épouse, Madame [T] [X] épouse [S], munie d’un pouvoir de représentation.

Il a réitéré ses demandes initiales.

Bien que régulièrement convoqués par les soins du greffe par recommandé avec avis de réception, Monsieur et Madame [A] qui ont accusé réception des recommandés, ne se sont ni présentés en personne ni ne se sont fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 07 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, bien que non susceptible d’appel mais Monsieur [U] [I] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] ayant été cités en personne puisqu’ils ont signé l’accusé de réception du recommandé par lequel ils ont reçu la convocation à l’audience du 10 juin 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyer

En application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande”.

Aux termes de l’Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. (…) ».

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 27 mai 2015 avec une prise d’effet fixée au 1er juin 2015. Le contrat reproduit les dispositions de l’article 17-1 précité sans mention particulière. L’indice de référence des loyers publié par l’Institut [8] et des Etudes Economiques est donc celui publié à la date de signature du contrat de location, soit 0,3 %, et l’indice de référence en 2023 est de 11,8 %.

Monsieur [S] produit un courrier du 17 mai 2023 adressé à M et Mme [A] manifestant sa volonté de réviser le loyer avec une hausse limitée à 3,5 %, conforme aux exigences légales précitées.

Les locataires sont donc redevables d’un loyer d’un montant de 902,39 € à compter du 1er juin 2023.

Ils ont adressé leur congé en recommandé avec accusé de réception et remis à Monsieur [S] contre sa signature le 17 mai 2023. Le préavis expire donc à la date du 17 août 2023.

La demande de Monsieur [S] se limite à un reliquat du loyer du mois de juin (30 €) et au loyer du mois de juillet 2023, soit la somme totale de 932,39 €.

Il a adressé un décompte détaillé aux locataires par mail du 10 octobre 2023, puis par courrier en recommandé avec accusé de réception du 08 novembre 2023 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »; puis à nouveau encore par mail du 14 décembre 2023.

Monsieur [S] apparaît donc bien fondé à réclamer la somme de 932,39 € au titre de l’arriéré de loyer.

Sur la demande relative à l’entretien du logement et de ses équipements

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs en vertu de l’article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une mention particulière pour l’entretien annuel de la chaudière et appareils de production d’eau chaude.

En outre, à l’appui de sa demande, Monsieur [S] produit deux factures : celle d’un montant de 58,80 € concernant le remplacement du détecteur de fumée et du robinet thermostatique et celle relative à l’entretien de la chaudière d’un montant de 107 €, dépenses correspondant à l’entretien des équipements à la charge du locataire.

Monsieur [S] est donc bien fondé à réclamer le remboursement de ces sommes à Monsieur et Madame [A].

Ces derniers seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 932,39 €, outre la somme de 165,80 € au titre des dépenses d’entretien à leur charge, déduction du dépôt de garantie d’un montant de 810 €, soit la somme totale de 288,19 €.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] justifie avoir effectué toutes les démarches amiables auxquelles les défendeurs n’ont pas daigné répondre alors que manifestement les courriers ont été adressés à leur adresse puisqu’ils ont signé les accusés de réception des recommandés par lesquels la convocation en justice leur a été adressée.

Ils n’ont pas non plus répondu à l’invitation du conciliateur de justice.

Cette négligence est constitutive d’une faute ayant causé un préjudice à Monsieur [S] qui sera réparé par leur condamnation solidaire à la somme de 250 €.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Suivant l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) ».

En l’espèce, le demandeur n’explique pas et ne justifie pas les motifs du recours à un état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice, son coût restera donc à sa charge et sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Suivant la liste énumérative des dépens à l’article 695 du même code, ne figurent pas les frais de recommandés avant poursuite judiciaire, ni le coût de l’état des lieux de sortie.

Monsieur et Madame [A] qui succombent, supporteront la charge des dépens, en ce non compris les frais de recommandés et le coût de l’état des lieux de sortie.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 288, 19 € ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 250 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

DEBOUTE Monsieur [P] [S] de sa demande au titre du coût de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] aux entiers dépens, en ce non compris les frais de recommandés et le coût de l’état des lieux de sortie,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 07 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE