TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01277 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4E4

N° de Minute : 25/00177

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 10 Novembre 2025

S.C.I. EXPANSION

C/

[N] [T]

[O] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 10 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. EXPANSION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie ETEVE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

M. [O] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Octobre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 25/01277 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 août 2019 avec effet au 26 août 2019, la société civile immobilière (SCI) Expansion a donné en location à M. [N] [T] un appartement à usage d’habitation (n°5) situé au [Adresse 4] à Villeneuve d’Ascq (59650) ainsi qu’un chalet n°1 et une aire de stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte sous seing privé du 20 août 2019, M. [O] [S] s’est porté caution solidaire des engagements pris par le locataire.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 26 août 2019.

Par lettre recommandée du 4 juin 2025 expédiée le même jour, la société à responsabilité limitée (SARL) Property Group exerçant sous l’enseigne abcvoscharges.immo en charge de la gestion locative du bien a mis en demeure M. [T] de remettre en état le logement et de procéder à son nettoyage complet dans un délai de 8 jours à compter de la présentation du présent courrier. Elle a également informé M. [T] de la venue d’un commissaire de justice à son domicile pour dresser un constat d’état du logement.

A la demande de la SCI Expansion, un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [P] [R], commissaire de justice à Lille, le 12 juin 2025 en présence de M. [T].

Par actes de commissaire de justice des 23 juillet 2025 et 28 juillet 2025, la SCI Expansion a fait assigner Messieurs [T] et [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés afin de voir, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile :

prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs du locataire,

ordonner l’expulsion de M. [T] ainsi que de tout occupant de son chef de l’immeuble avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

autoriser la SCI Expansion à faire procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls des occupants,

condamner in solidum Messieurs [T] et [H] au paiement de la somme provisionnelle de 7 000 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement donné à bail d’habitation,

Subsidiairement, si la juridiction décidait de ne pas faire droit à la demande principale,

condamner M. [T] à effectuer des travaux de remise en état du logement donné à bail consistant notamment en l’évacuation des déchets et en la désinfection ainsi qu’au nettoyage complet des lieux donnés à bail d’habitation sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’exécution complète desdits travaux,

se réserver la compétence pour liquider l’astreinte provisoire,

autoriser la SCI Expansion à accéder aux locaux donnés à bail d’habitation à M. [T] afin de faire procéder par un commissaire de justice de son choix, à un procès-verbal de constat d’état des lieux sur convocation délivrée au locataire 8 jours avant le rendez-vous d’état des lieux, après l’expiration du délai de 15 jours accordé pour s’exécuter des travaux,

En tout état de cause,

condamner in solidum Messieurs [T] et [H] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais des procès-verbaux de constat,

rappeler l’exécution provisoire, à défaut l’ordonner.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025.

Par décision du 15 septembre 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats en raison de l’arrivée de M. [T] en cours d’audience alors que la SCI Expansion, représentée par son conseil, avait déposé son dossier.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

La SCI Expansion, représentée par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans son acte introductif instance sauf à réduire la somme provisionnelle sollicitée au titre des travaux à 3 128,40 euros et à ajouter une demande infiniment subsidiaire tendant à bénéficier de la passerelle au fond.

Au soutien, elle fait notamment valoir que le procès-verbal de constat dressé le 12 juin 2025 met en évidence la violation par M. [T] de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui doit être sanctionnée, en application des articles 1224 et 1227 du code civil, par la résiliation judiciaire du bail.

Elle ajoute que d’après le devis des travaux qu’elle a fait établir, le coût de remise en état du logement est de 3 128,40 euros.

M. [T] a comparu et il a soutenu qu’il entretenait le logement mais qu’il s’absentait des mois entiers ; que des rongeurs ont toujours été présents dans l’immeuble ; qu’il voulait procéder à la remise en état du logement mais n’a pu le faire car il s’est cassé la main ; qu’il n’a pas d’entourage familial sur place pour l’aider et qu’il n’a aucune ressource, son loyer étant réglé par sa mère qui ne vit pas en France.

M. [H], assigné par remise de l’acte à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que le locataire est obligé d’entretenir le logement en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.

En l’espèce, le défendeur a manifestement manqué à son obligation d’entretenir le logement depuis plusieurs mois.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail

Il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail dès lors que cela nécessite d’apprécier la gravité du manquement invoqué.

En l’espèce, la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail sera donc rejetée sans qu’il y ait lieu de l’examiner plus avant.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, M. [T] ne conteste pas l’état du logement tel qu’il est décrit et illustré par le procès-verbal de constat dressé en sa présence le 12 juin 2025.

Celui-ci comporte 20 photographies qui mettent en évidence un état de saleté et d’encombrement très avancé de l’appartement que M. [T] ne conteste pas.

Or, il a été mis en demeure de remettre le logement en l’état depuis le 4 juin 2025.

M. [T] ne conteste pas l’obligation d’entretenir le logement et celle-ci n’est pas sérieusement contestable puisque prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.

M. [T] ne justifie pas de la possibilité qu’il aurait de remettre ou confier à un tiers le soin de remettre rapidement le logement en l’état.

Or, un tel état est propice à la prolifération de rats et d’odeurs susceptibles de remettre en cause la salubrité du logement et de l’immeuble tout entier.

La provision sollicitée par la SCI Expansion correspond au devis établi par Agenor le 1er septembre 2025 d’un montant de 3 128,40 euros TTC et qui comprend le débarrassage des déchets avec mise en place d’une benne, aspiration et lavage des sols, dépoussiérage des murs, nettoyage des sanitaires et de la douche.

L’acte de cautionnement ne présente aucune nullité de forme apparente et l’engagement solidaire de M. [H] porte également sur les réparations locatives et toutes autres indemnités telles des dommages et intérêts.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Messieurs [T] et [H] à payer à la SCI Expansion la somme provisionnelle de 3 128,40 euros TTC.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Messieurs [T] et [H] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés in solidum à payer à la SCI Expansion la somme de 800 euros.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS les demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [T] et M. [O] [H] à payer à la société civile immobilière Expansion la somme provisionnelle de 3 128,40 euros TTC au titre de la remise en état de l’appartement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [T] et M. [O] [H] à payer à la société civile immobilière Expansion la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [T] et M. [O] [H] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 10 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE