TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 20/02350 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VUMW

N° Minute : 24/522

AFFAIRE

[Z] [E], [W] [P]

C/

S.A.R.L. MONTCOIFF

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [Z] [E]

1 allée Saint Hubert

91210 DRAVEIL

représentée par Maître Isabelle LAFON de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 550

Monsieur [W] [P]

3 rues des Carrouges

91800 BRUNOY

représenté par Maître Isabelle LAFON de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 550

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MONTCOIFF

105, avenue de la République

92120 MONTROUGE

représentée par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0292

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 31 janvier 1986, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ont donné à bail commercial à M. [L] [D], aux droits duquel est venue la société MONTCOIFF, des locaux sis 105 avenue de la République à MONTROUGE (92120), ce pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 1986.

Ledit bail a fait l’objet de deux renouvellements, par actes sous seing-privés en date des 1er janvier 1995 et 12 novembre 2003.

Selon avenant sous seing privé du 24 septembre 2012, les parties ont fixé le loyer annuel à la somme de 7.613 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2012.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2013.

Par acte d’huissier de justice du 19 février 2014, la société MONTCOIFF a fait signifier aux bailleurs une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2014 aux clauses et conditions du bail expiré au visa de l’article L145-10 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 18 juillet 2014, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ont signifié leur acceptation du renouvellement du bail et proposé de fixer le loyer annuel à la somme de 25.000 euros en principal à compter du 1er avril 2014.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer renouvelé, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ont assigné par exploit d’huissier du 20 février 2018 la société MONTCOIFF devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de NANTERRE, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer de renouvellement du bail commercial.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2018, la société MONTCOIFF a renoncé à son droit au renouvellement du bail au visa de l’article L. 145-57 du code de commerce et offert de restituer les lieux le 31 juillet 2018.

Par jugement du 12 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a déclaré parfait le désistement d’instance et constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement du juge des loyers commerciaux.

La restitution des locaux et des clés est intervenue le 31 juillet 2018.

Par exploit d’huissier du 17 mars 2020, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ont assigné la société MONTCOIFF devant le présent tribunal aux fins essentiellement de la voir condamnée à leur payer la somme de 66.093,66 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er avril 2014 et le 31 janvier 2019 et à la somme de 10.347,69 euros au titre des travaux de remise en état et de débarras des locaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] demandent au tribunal de :

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société MONTCOIFF à compter du 1er avril 2014 à la somme de 17.000 € HT/HC (dix-sept mille euros hors taxes hors charges) par an.

CONDAMNER la société MONTCOIFF à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [Z] [E] la somme de 40.677 € (quarante mille six cent soixante-dix-sept euros) à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2014 au 31 juillet 2018,

CONDAMNER la société MONTCOIFF à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [Z] [E] la somme de 8.500 € (huit mille cinq cents euros) à titre d’indemnité, pour tenir compte du fait que les locaux ont été restitués sans avoir été remis en état, encombrés de divers meubles et sans électricité, dont le rétablissement n’a pu intervenir que fin janvier 2019,

DEBOUTER la société MONTCOIFF de sa demande de compensation avec un dépôt de garantie, les propriétaires ne détenant aucun dépôt de garantie au titre des locaux qui étaient donnés en location,

CONDAMNER la société MONTCOIFF à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [Z] [E] la somme de 14.775,20 € (quatorze mille sept cent soixante-quinze euros et vingt centimes) sauf à parfaire au titre des travaux de remise en état et de débarras des locaux sis 105 avenue de la République à MONTROUGE (92120) se décomposant comme suit :

-4.585,20 € au titre des travaux d’électricité nécessaires se décomposant en :

— raccordement et réinstallation d’un compteur électrique (facture ERI :1.650 € + Facture

ENEDIS :1.197,60 €),

— mises en conformité électriques (Facture AMPERELEC :1.238 € dont consuel de 295€)

-3.000 € sauf à parfaire au titre des frais de déménagement,

-4.190 € au titre des frais de reprises de la cloison séparative,

-3.000 € sauf à parfaire au titre des frais de déplacement du WC;

DEBOUTER la société MONCOIFF de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de délais ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société MONTCOIFF à verser à Monsieur [W] [P] et Madame [Z] [E] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société MONTCOIFF aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC conformément aux dispositions l’article 699 du Code Civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, la société MONTCOIFF demande au tribunal de :

JUGER la société MONTCOIFF recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [P] et Madame [E],

A titre principal,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 8.540 Euros HT/HC par an,

DIRE que le solde d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er avril 2014 et 31 juillet 2018 se compense avec le montant de dépôt de garantie conservé par Monsieur [P] et Madame [E] d’un montant de 2.159,90 euros,

A titre subsidiaire,

DESIGNER un expert judiciaire, aux frais de Monsieur [P] et Madame [E], qui devra déterminer la valeur locative des locaux au 1 er avril 2014 et calculer la surface pondérée réelle des locaux loués conformément notamment aux dispositions de la charte de l’Expertise ;

A titre infiniment subsidiaire,

OCTROYER un délai de paiement de vingt-quatre mois (24 mois) courant à compter de la signification de la décision ;

En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] et Madame [E] à verser à la société MONTCOIFF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] et Madame [E] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire a été clôturée selon ordonnance du 5 octobre 2023 et plaidée à l’audience du 27 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La demande tendant à voir « juger » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, cette demande n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

I-Sur la demande tendant à voir condamner la société MONTCOIFF au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 40.677 euros

M. [W] [P] et Mme [Z] [E] demandent au tribunal de condamner la société MONTCOIFF au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 40.677 euros

pour la période du 1er avril 2014 au 31 juillet 2018. Ils exposent que les locaux sont situés dans le 2ème tronçon de l’avenue de la République, qui correspond au quartier le plus animé du centre-ville de MONTROUGE, bénéficiant de tous les commerces et commodités à proximité. Ils précisent que les locaux de 51,45m2 sont composés d’une boutique (35,86 m2), d’une arrière-boutique (9,90m2) et d’une cave (4,34 m2). Ils invoquent en outre une surface pondérée de 40,25 m2B et un prix unitaire de 390 euros m2P. Ils ajoutent qu’il convient d’appliquer un coefficient de majoration de 5%, compte tenu de l’autorisation de percement ou communication avec les locaux adjacents dont a bénéficié la société MONTCOIFF, portant le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 17.000 euros, soit la somme totale de 73.666,67 euros pour la période du 1er avril 2014 au 31 juillet 2018. Ils précisent enfin qu’il convient d’en déduire les loyers réglés à hauteur de 32.989,67 euros par la société MONTCOIFF durant ces 52 mois, justifiant la somme de 40.677 euros réclamée au titre de l’indemnité d’occupation.

La société MONTCOIFF estime qu’il convient de limiter le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 8.540 euros. Elle soutient que les locaux sont situés en dehors du flux des voyageurs, à une distance de plus de 500 mètres de la station de métro, laquelle compte quatre autres salons de coiffures à proximité immédiate. Elle considère en outre que la surface pondérée des locaux doit être limitée à 34,16 m2 et le prix unitaire à 390 euros m2P, justifiant de fixer le montant total de l’indemnité d’occupation à la somme de 32.989,67 euros due au titre de la période du 1er avril 2014 au 31 juillet 2018. A titre subsidiaire, elle demande enfin au tribunal de désigner un expert judiciaire, aux fins de procéder à l’estimation de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’article L145-33 du même code, issu de la section 6, prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments

L’expert judiciaire, qui a appliqué la méthode par comparaison, est d’avis que l’indemnité d’occupation calculée à la valeur locative à la date d’effet du congé ressort à la somme annuelle de 4.600 euros en principal.

Il est constant que l’indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative et que dès lors qu’ils respectent ce principe de fixation, les juges du fond ont un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative. Ils peuvent aussi tenir compte de la précarité de la situation du locataire pour appliquer un abattement résultant du fait que le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé. L’application de ce coefficient de précarité ainsi que l’évaluation de son montant sont également laissées à l’appréciation souveraine des juges du fond.

L’article L145-57 du même code dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Enfin, aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 dudit code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, il résulte des documents contractuels versés aux débats par les parties que le bail commercial en date du 31 janvier 1986 a fait l’objet d’un dernier renouvellement par acte sous seing-privé à effet du 1er janvier 2004, avant d’être reconduit par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2013.

La société MONTCOIFF a formé une demande de renouvellement à effet du 1er avril 2014 par acte extrajudiciaire du 19 février 2014, avant de renoncer à son droit au renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 27 mars 2018.

Il en résulte que le bail a pris fin le 31 mars 2014 à minuit.

Le tribunal relève en outre que la restitution des locaux est intervenue le 31 juillet 2018.

M. [W] [P] et Mme [Z] [E] sont dès lors fondés à réclamer une indemnité d’occupation :

— statutaire pour la période du 1er avril 2014 au 27 mars 2018, fixée à la valeur locative d’une part ;

— de droit commun pour la période du 28 mars 2018 au 31 juillet 2018 d’autre part.

Néanmoins, les éléments communiqués par les parties ne permettent pas au tribunal de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.

Il apparaît ainsi nécessaire, avant dire droit sur ce point, d’ordonner une expertise dans les termes et conditions définis au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de M. [W] [P] et Mme [Z] [E] en leur qualité de demandeurs à la présente instance.

Il convient par conséquent de surseoir à statuer sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité occupation, ainsi que sur les demandes de compensation et de délai de paiement y afférentes formées par la défenderesse.

II-Sur la demande tendant à voir condamner la société MONTCOIFF au paiement de la somme de 14.775,20 euros au titre des frais de remise en état

M. [W] [P] et Mme [Z] [E] demandent au tribunal de condamner la société MONTCOIFF au paiement de la somme totale de 14.775,20 euros au titre des travaux d’électricité (4.585,20 euros), des frais de déménagement (3.000 euros), de reprise de la cloison séparative (4.190 euros) et de déplacement des WC (3.000 euros). Ils soutiennent en premier lieu que la suppression du compteur électrique par la société MONTCOIFF a entraîné des frais d’intervention d’électricien (1.650,09 euros), de distribution d’électricité (1.197,60 euros) et de mises aux normes de l’installation électrique (1.485,60 euros et 252 euros). En deuxième lieu, ils indiquent que divers mobiliers n’ont pas été débarrassés par la société MONTCOIFF, justifiant de condamner celle-ci au paiement de la somme forfaitaire de 3.000 euros. En troisième lieu, ils exposent que la cloison séparative reconstruite par la société MONTCOIFF nécessite des frais de reprise d’un montant de 4.190 euros. Enfin, en quatrième lieu, ils considèrent la société MONTCOIFF redevable de la somme de 3.000 euros au titre des travaux à réaliser du fait du déplacement des WC par la société MONTCOIFF.

La société MONTCOIFF résiste à l’ensemble de ces prétentions. Elle explique ne pas avoir été en mesure d’installer un nouveau compteur individuel, dès lors que seul le propriétaire est habilité à faire cette demande et que les sommes réclamées par M. [W] [P] et Mme [Z] [E] incluent des frais d’amélioration et de mise aux normes de l’installation électrique du local, qui ne peuvent être mises à sa charge. Elle fait enfin valoir que M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ne justifient pas des frais de remise en état invoqués.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 dudit code indique que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il est permis aux parties d’y déroger par des clauses contractuelles expresses.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet une faute et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

L’indemnisation du préjudice résultant du coût de la remise en état des locaux n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Il est néanmoins constant que la réparation d’un préjudice, qui doit correspondre au dommage réellement subi, ne peut être forfaitaire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail contient en page 4 la clause suivante, relative aux obligations d’entretien et de réparation du preneur :

« Il les entretiendra en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives.

Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires soit par dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de sa boutique. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les » (Sic).

Il en résulte que la société MONTCOIFF était tenue de restituer les locaux en bon état de réparations locatives.

En outre, il convient de préciser que les demandeurs ne produisent ni l’état des lieux d’entrée, ni l’état des lieux de sortie.

La société MONTCOIFF reconnaît dans ses écritures avoir supprimé et reconstruit avant la restitution des locaux une cloison séparative. Toutefois, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de connaître l’état initial de cette cloison avant sa destruction par la société MONTCOIFF. Aussi, l’examen du constat d’huissier versé aux débats ne fait état d’aucun désordre relatif à la cloison reconstruite par la société MONTCOIFF. En outre, le tribunal relève que le devis en date du 8 janvier 2021 produit par les demandeurs est relatif à l’amélioration acoustique de la cloison, qui ne relève pas des frais de remise en état pouvant être mis à la charge de la société MONTCOIFF.

Concernant les travaux d’électricité, le tribunal relève que la société MONTCOIFF reconnaît également dans ses écritures avoir fait déposer le compteur électrique des locaux loués, sans contester que ce dernier n’a pas été remis en place avant la restitution des locaux. Il en résulte qu’elle doit supporter la charge de l’ensemble des frais liés à la dépose et repose du compteur électrique, soit la somme de 1.650,09 euros selon facture n°2018-09-07-01 du 7 septembre 2018. En revanche, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] n’expliquent pas dans quelle mesure les frais de distribution d’électricité (1.197,60 euros) et de mises aux normes de l’installation électrique (1.485,60 euros et 252 euros) découlent de la dépose du compteur électrique, d’autant plus que les devis produits mentionnent des travaux d’amélioration de l’installation électrique, qui ne peuvent être mis à la charge de la société MONTCOIFF.

M. [W] [P] et Mme [Z] [E] forment en outre une demande forfaitaire de 3.000 euros au titre des frais de débarras. La société MONTCOIFF ne conteste pas dans ses écritures que les locaux ont été restitués sans avoir été débarrassés de deux casques séchoirs, trois présentoirs et deux fauteuils avec bacs de lavage. Toutefois, le tribunal n’est pas en mesure d’évaluer le montant des frais liés au débarras de ces équipements, dès lors qu’aucun devis ni facture n’est produit concernant ces frais, qui ne peuvent être évalués de manière forfaitaire.

S’agissant enfin des frais de déplacement des WC, l’examen des pièces produites par les demandeurs ne permettent pas au tribunal de déterminer si ces derniers ont été déplacés par la société MONTCOIFF. En tout état de cause, il convient de relever que les frais correspondants réclamés à hauteur de 3.000 euros résultent là encore d’une évaluation purement forfaitaire qui ne peut être retenue par le tribunal, dès lors qu’aucun devis ni facture n’est produit par les demandeurs.

Par conséquent, il résulte de ces éléments que le tribunal condamnera la société MONTCOIFF au paiement de la somme de 1.650,09 euros au titre des frais de remise en état et déboutera M. [W] [P] et Mme [Z] [E] du surplus des demandes formées à ce titre.

III- Sur la demande tendant à voir condamner la société MONTCOIFF au paiement de la somme de 8.500 euros

M. [W] [P] et Mme [Z] [E] font valoir que, malgré la restitution intervenue le 31 juillet 2018, les locaux sont restés inutilisables jusqu’au 31 janvier 2019, du fait de l’insuffisance des travaux de remise en état des locaux partiellement encombrés d’objets, de l’isolation insuffisante de la cloison séparative et de l’absence d’électricité. Ils estiment que ces éléments justifient le versement d’une indemnité, dont le montant doit être équivalent à 6 mois d’indemnité d’occupation.

La société MONTCOIFF conclut au débouté de cette demande, au motif que M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ne sont pas fondés à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation complémentaire au titre de la période postérieure au 31 juillet 2018. Elle soutient que les locaux ont été restitués conformément aux obligations contractuelles résultant du bail et que les demandeurs, qui ne produisent aucune facture des travaux de remise en état invoqués, ont délibérément choisi de ne pas remettre en location les locaux.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [W] [P] et Mme [Z] [E] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande.

Ainsi, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si la somme de 8.500 euros réclamée à titre d'« indemnité » correspond à une demande en paiement d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts.

En tout état de cause, il convient de rappeler que la restitution des locaux est intervenue le 31 juillet 2018, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs, qui ont limité leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation à la période du 1er avril 2014 au 31 juillet 2018, tel qu’il a été précédemment exposé.

Le tribunal relève en outre que M. [W] [P] et Mme [Z] [E] invoquent les mêmes faits au soutien de leur demande de dommages et intérêts d’un montant de 14.775,20 euros, sur laquelle il a précédemment été statué, sans expliciter la nature de cette demande complémentaire.

Aucun élément ne permet enfin de considérer que les locaux étaient inutilisables sur toute la période comprise entre le 1er août 2018 et le 1er janvier 2019.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir condamner la société MONTCOIFF au paiement de la somme de 8.500 euros.

IV-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il convient de réserver les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il convient de réserver la condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

[S] [N] [J]

36 rue de l’Ouest

75014 PARIS

Tél : 01.53.16.14.56

Fax : 01.48.78.79.52

Portable : 06.89.72.66.50

Courriel : [N][J]@cabinet-[N][J].fr

Avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre,

— se rendre sur place au 105 avenue de la République à MONTROUGE (92120), visiter les lieux, les décrire, les photographier et, en cas de contestation, les mesurer si besoin en s’adjoignant un sapiteur,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et de la situation et de l’état des locaux tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V, titre IV, livre I du code de commerce,

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

RAPPELLE aux parties qu’elles doivent communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien-fondé de leurs prétentions,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire papier avec toutes les annexes et un exemplaire numérisé (clé USB) au greffe du tribunal, service des expertises – extension du palais de justice 8 rue Pablo Neruda 92020 NANTERRE Cedex – dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois,

DIT qu’au cours de cette première réunion, l’expert procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de sa mission,

DIT qu’à l’issue de cette première réunion, l’expert adressera un compte-rendu aux parties et au magistrat chargé du contrôle des expertises, communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,

DIT que dans le but de limiter les frais d’expertise, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEX,

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par M. [W] [P] et Mme [Z] [E] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de six semaines à compter de la présente décision, sans autre avis,

DIT qu’il convient de privilégier le paiement par virement, en sollicitant les coordonnées bancaires de la régie par courriel (regie.tj-nanterre@justice.fr), ce avec une copie scannée de la présente décision,

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

CONDAMNE la société MONTCOIFF à payer à M. [W] [P] et Mme [Z] [E] la somme de 1.650,09 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de d’électricité,

DEBOUTE M. [W] [P] et Mme [Z] [E] de leurs demandes de dommages et intérêts formées au titre des frais de déménagement, de reprise de la cloison séparative et des frais de déplacement du WC,

DEBOUTE M. [W] [P] et Mme [Z] [E] de leur demande tendant à voir condamner la société MONTCOIFF à leur payer la somme de 8.500 euros,

SURSOIT à statuer sur les demandes de condamnation au paiement d’une indemnité occupation, de compensation et de délai de paiement, telles que formées par les parties,

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 13 mars 2025 à 9h30 pour message des parties sur l’état d’avancement de l’expertise,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,