TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e LAZZARINI Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à Mme [O] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07410 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HIJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Mademoiselle [O] [R]

née le 27 Août 1981 à [Localité 2] (TARN), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 02 décembre 2013, la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT a consenti à Madame [O] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 413,88 euros, charges comprises.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [O] [R], le 19 juin 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 034,27 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 22 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, dénoncé le 17 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT a fait assigner en référé Madame [O] [R], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

condamner Madame [O] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 1 270,08 € due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 novembre 2023 ;le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Madame [O] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;condamner Madame [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail ;condamner Madame [O] [R] au paiement de la somme de 600 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024.

A l’audience, la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT, représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance et demande l’octroi de délai de paiement à la locataire ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle informe qu’un plan d’apurement de la dette a été mis en place en janvier 2024 et verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 1 581,30 euros au 31 janvier 2024.

Madame [O] [R] a comparu en personne. Elle a sollicité les plus larges délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1650 euros de revenus par mois et avoir trois enfants à sa charge.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 novembre 2023 a été dénoncée le 17 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 1er février 2024 ;

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 22 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 16 novembre 2023.

Par conséquent la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 02 décembre 2013 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023 pour la somme en principal de 1 034,27 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2023 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [O] [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 375,83 euros au total ;

La S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le plan d’apurement signé le 13 décembre 2023, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1 581,30 euros au 31 janvier 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les somme de 96,35 euros et 100,25 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1384,7 euros au 31 janvier 2024, hors frais de procédure, Madame [O] [R] sera condamnée à payer à la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT, à titre provisionnel la somme de 1384,7 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [R] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1650 euros de revenus par mois et d’avoir trois enfants à sa charge.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, l’accord de la société bailleresse pour l’octroi de délai de paiement et Madame [O] [R] paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après ;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [O] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 375,83 euros au total, jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [R] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2023;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à payer à la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT, à titre provisionnel la somme de 1384,7 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [O] [R] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 38,46 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [O] [R] sera condamnée à verser à la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 375,83 euros au total, jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la S.E.M. L. [Localité 5] HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE