TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01436 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6AA

SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES MERCURIALES pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. JSB TANNEURS

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Octobre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 25 Novembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé [Adresse 3] (59) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales a pour syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 5].

La SCI JSB Tanneurs est propriétaire au sein de cet immeuble des lots n°8 et n°14.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 18 septembre 2025, le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, a assigné la SCI JSB Tanneurs devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler :

— la somme de 6 802,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, au titre des charges de copropriété échues, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse ;

— la somme de 1 688,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues ;

— la somme de 884,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, au titre des frais de recouvrement ;

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 1 417 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

La SCI JSB Tanneurs n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

A l’audience, le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 5], représenté par son avocat, demande le bénéfice de son assignation.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 25 novembre 2025;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par procès-verbal dressé dans les conditions prévues à l’article 659 de ce code, la SCI JSB Tanneurs n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété échues

Aux termes de l’article 10 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 modifié de cette loi,

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.»

L’article 14-2-1 prévoit la constitution du fonds de travaux.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la SCI JSB Tanneurs est copropriétaire (pièce n°3).

Le 19 juin 2025, une mise en demeure de payer la somme de 2 205,11 euros dans un délai de trente jours (pièce n°9) a été adressée par le syndic à la SCI JSB Tanneurs au titre de l’arriéré de charges et provisions dû en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, précité.

A l’appui de sa demande, le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 5], produit :

— le règlement de copropriété – état descriptif de division (pièce n° 1),

— les appels de fonds depuis le 3è trimestre 2022 (pièce n° 11),

— les régularisations de charges des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 (pièce n° 12),

— les procès-verbaux d’assembIée générale de copropriété des 28 juin 2022, 22 mai 2023, 27 juin 2024, 25 juin 2025 et 3 septembre 2025 (pièce n° 13),

— l’extrait de compte de la SCI JSB Tanneurs au 9 septembre 2025, faisant apparaitre un solde dû de 7 254,87 euros, dont 6 802,49 euros au titre des provisions pour charges et fonds de travaux et 452,38 euros au titre des frais.

Lors des réunions d’assemblée générale, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

Le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, est fondé à réclamer la somme de 6 802,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 2 205,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des provisions pour charges et travaux échues, échéance du 3è trimestre 2025 incluse, au paiement de laquelle est donc condamnée la SCI JSB Tanneurs.

Sur les provisions non encore échues

L’article 19-2 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

A l’appui de sa demande, le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, produit, outre les pièces précitées, l’attestation établie le 9 septembre 2025, selon laquelle la SCI JSB Tanneurs reste redevable de la somme de 1 688,11 euros au titre des provisions non échues de l’exercice comptable 2026 pour le budget prévisionnel (1 607,75 euros) et les travaux (80,36 euros), suivant vote en assemblée générale du 25 juin 2025 (pièces n°13 et n° 14).

Le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, est fondé à réclamer la somme de 1 688,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des provisions non encore échues, au paiement de laquelle est donc condamnée la SCI JSB Tanneurs.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, demande le paiement par la SCI JSB Tanneurs des frais suivants pour la somme totale de 884,38 euros décomposée comme suit :

—  36 euros x 2 pour les mises en demeure des 13 décembre 2024 et 31 janvier 2025 (pièces n° 6 et n° 7),

—  216 euros pour la constitution du dossier transmis au commissaire de justice,

—  164,38 euros au titre du commandement délivré le 8 avril 2025 par Maitre [M], commissaire de justice à [Localité 6] (pièce n° 8),

soit un total de 452,38 euros (pièce n° 10), et produit les factures correspondantes (pièce n° 15).

—  432 euros TTC au titre des frais de transmission du dossier à son avocat (pièce n° 16).

Le contrat de syndic (pièce n° 17, pages 10 et 11) prévoit en son article 9 que les frais de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul propriétaire concerné dans les conditions suivantes :

— mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 36 euros TTC,

— “constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)” : 216 euros TTC + coût de l’acte,

— “suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)” : 432 euros TTC.

Or, le demandeur ne justifie pas de l’accomplissement des “diligences exceptionnelles” requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir la condamnation du copropriétaire débiteur au paiement des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier transmis à l’avocat. En conséquence, les sommes sollicitées à ces titres seront déduites du décompte des frais.

En outre, dès lors que la délivrance d’un commandement de payer par acte de commissaire de justice ne constitue pas des frais nécessaires au recouvrement, le copropriétaire débiteur ayant été mis en demeure par lettres recommandées des 13 décembre 2024, 31 janvier 2025 et 19 juin 2025, la somme réclamée à ce titre sera également déduite du décompte des frais.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI JSB Tanneurs à payer au syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux l’égal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, ne démontre pas de faute de la SCI JB Tanneurs, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement de ses charges de copropriété, ni la mauvaise foi de celle-ci, ni de préjudice indépendant de celui que réparent les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la SCI JSB Tanneurs, qui succombe, aux dépens.

En outre, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce et des factures d’honoraires d’avocat produites (pièces n°18 et n°19), il y a lieu de condamner la SCI JSB Tanneurs à payer au syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Condamne la SCI JSB Tanneurs à payer au syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, la somme de 6 802,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 2 205,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des provisions pour charges et travaux échues, échéance du 3è trimestre 2025 incluse ;

Condamne la SCI JSB Tanneurs à payer au syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, la somme de 1 688,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des provisions non encore échues ;

Condamne la SCI JSB Tanneurs à payer au syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 5] ;

Condamne la SCI JSB Tanneurs aux dépens ;

Condamne la SCI JSB Tanneurs à verser au syndicat de copropriétaires Les Mercuriales, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN