TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09261 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVGW

N° de Minute : L 25/00355

JUGEMENT

DU : 20 Juin 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NEGRIER-[Localité 13] SISE [Adresse 5]

C/

S.C.I. RICORDI

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NEGRIER-[Localité 13] sise [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA HAUTS [Adresse 8] FRANCE [Adresse 3] à [Localité 9]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. RICORDI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RICORDI est propriétaire du lot n° 201 d’un ensemble immobilier dépendant de la copropriété de la [Adresse 11] [Adresse 10], située [Adresse 7] Lille.

Par courrier recommandé du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la Résidence [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a mis en demeure la SCI RICORDI de payer la somme totale de 990,07 euros comprenant les charges de copropriété impayés et les frais.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2024, le [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer à la SCI RICORDI un commandement de payer les sommes en principal de 3 268,58 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par acte d’huissier délivré le 8 août 2024, le [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner la SCI RICORDI devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes :

4 168,86 euros, à actualiser à l’audience, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2024,

1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le [Adresse 14] [Adresse 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance principale à la somme de 6 675,38 euros suivant décompte arrêté au 31 mars 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI RICORDI n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété,

le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,

un relevé de compte pour la période du 31 décembre 2022 au 5 mars 2025,

les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2023, 18 décembre 2023 et 26 septembre 2024,

des appels de provision de charges pour la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025,

le bilan annuel des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

plusieurs factures d’honoraires émanant du cabinet FONCIA,

une lettre recommandée de mise en demeure avec avis de réception réceptionnée le 14 février 2024 et un commandement de payer par commissaire de justice signifié à personne morale le 23 mai 2024,

les contrats de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, du vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 et de la cotisation obligatoire pour fonds de travaux du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il résulte de ce décompte que la SCI RICORDI reste redevable de la somme totale de 6 675,38 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 5 mars 2025.

Toutefois, cette somme inclut un certain nombre de frais contentieux (1 630,30 euros) qui n’entrent pas dans le simple décompte des charges de copropriété dues.

En l’espèce, les frais exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance constituent des dépens ou des frais exposés non compris dans les dépens et seront indemnisés comme tels au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile dès lors que la créance à l’encontre du copropriétaire est justifiée.

Déduction faite de ces frais, il apparaît que la SCI RICORDI est débitrice d’une somme totale de 5048,08 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI RICORDI n’établit pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI RICORDI à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 5048,08 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 14 février 2024 sur la somme de 990,07 euros, à compter du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 sur la somme de 3 268,58 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le requérant ne démontre ni la mauvaise foi de la SCI RICORDI ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, le [Adresse 15] [Adresse 12] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, la SCI RICORDI sera condamnée aux dépens.

Il y a également lieu de condamner la SCI RICORDI à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant destinée à couvrir, notamment, les frais de mise en demeure et de constitution du dossier d’avocat.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI RICORDI à payer au [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 5048,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 14 février 2024 sur la somme de 990,07 euros, à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 3 268,58 euros et à compter de la signifcation du jugement pour le surplus ;

Déboute le [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCI RICORDI aux entiers dépens ;

Condamne la SCI RICORDI à payer au [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025.

La Greffière La Juge