TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00021 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLKB

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 20]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [L] [B], demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [V] [N] épouse [B], demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [Z] [G], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025, après avoir entendu :

M^e Delgorgue, M^e Jamais, M. [G]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mars 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le quartier de [Adresse 26] à [Localité 25] a bénéficié de plusieurs programmes de rénovation et de requalification tels que le programme de l’ANRU [Localité 25] Quartiers Anciens et le Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Par arrêté du 24 février 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable unique à la déclaration d’utilité publique du projet, laquelle s’est déroulée du 3 au 20 avril 2023.

Le projet de renouvellement urbain [Localité 25] Quartiers anciens – quartier de [Adresse 26] -secteur [Adresse 24] – [Adresse 13] et [Adresse 29] à [Localité 25] a été déclaré d’utilité publique le 13 février 2024.

La parcelle cadastrée MR [Cadastre 10] sise [Adresse 13] / [Adresse 9] à [Localité 25] est concernée par le projet. M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B] sont propriétaires des lots n°1, 2, 6, 13 et 14 et des 356 millièmes des parties communes générales de l’immeuble.

Le 7 novembre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 250 000 euros outre l’indemnité de remploi de 26 200 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par acte d’huissier signifié le 9 avril 2024 aux consorts [B].

Faute d’accord des propriétaires, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 16 mai 2024 et a maintenu son offre d’un prix de 276 200 euros correspondant à 250 000 euros d’indemnité principale de dépossession et à 26 200 euros d’indemnité de remploi. Il retient un prix de 2 000 euros appliqué à une surface utile pondérée de 125,08 m².

Dans ses conclusions reçues le 7 août 2024, M. le commissaire du gouvernement estime l’indemnité de dépossession totale à la somme de 287 200 euros dont 260 000 euros d’indemnité principale sur la base d’un prix de 2000 euros et d’une surface pondérée de 130 m² d’après les déclarations des propriétaires au cadastre, et 27 200 euros d’indemnité de remploi.

La visite des lieux s’est déroulée le 5 septembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [B] et de son conseil.

Dans leur mémoire en défense du 9 décembre 2024 reçu le 13 décembre 2024 au greffe, M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B] demandent à la juridiction de :

– Fixer l’indemnité d’expropriation :

A titre principal, à 407 961 euros, dont :→ l’indemnité principale : 369 237 euros

→ l’indemnité de remploi : 38 724 euros

A titre subsidiaire, à 403 552 euros,→ l’indemnité principale : 365 229 euros

→ l’indemnité de remploi : 38 323 euros

– Condamner l’Etablissement public foncier des Hauts de France à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font valoir que l’immeuble bénéficie d’une situation privilégiée, à proximité de la faculté de droit et en face d’une place arborée disposant de places de stationnement et qu’il se trouve dans un linéaire commercial toute activité. Ils indiquent que des travaux viennent d’être effectués à hauteur de 3 500 euros. Ils demandent à ce qu’il soit retenu un prix de 2 211 euros/m²P conforme au prix moyen résultant des six termes de comparaison et une surface de 167 m².

Dans ses conclusions reçues le 12 décembre 2024, M. le commissaire du gouvernement maintient son évaluation. Sur la base du relevé de propriété, il retient une surface pondérée de 130 m². Il insiste sur le fait que les biens nécessitent une rénovation, le local commercial n’ayant pas été visité. Il rappelle souligne les problèmes de sécurité auxquels est confrontée la place [Adresse 13]. Il corrige des erreurs dans les termes de comparaison cités. Il estime justifié de retenir un prix de 2 000 €/m²P compte tenu de l’état médiocre du bien et de l’absence de visite du local commercial.

Dans son mémoire en réplique reçu le 6 janvier 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France diminue son offre à la somme totale de 258 600 euros dont une indemnité principale de 234 000 euros et une indemnité de remploi de 24 600 euros. Il souligne que la surface de 167 m² reprise par les propriétaires est celle de la parcelle. Il insiste sur le fait que le local commercial est l’objet d’un contentieux avec le preneur et que le local d’habitation est occupé par M. [B] lui-même. Il propose de retenir la valeur la plus basse du tableau, soit 1 779 €/m² arrondi à 1800€/m² au regard de l’état médiocre du bien et de ses caractéristiques, les autres références étant en meilleur état.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 17 janvier 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article INK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074224&idArticle=LEGIARTI000029971324&dateTexte=&categorieLien=cid"R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 25], dans le quartier de [Adresse 26] sur la [Adresse 13]. Les époux [B] sont propriétaires de lots dans l’immeuble faisant l’objet d’une copropriété. Ils possèdent le lot 1 qui correspond à une cellule à usage commercial et les lots 2, 6, 13 et 14 qui correspondent à un appartement et à des lots de cave.

Il s’agit d’un ensemble immobilier, mitoyen et en angle, érigé à partir de la seconde moitié du XIXème siècle sur trois niveaux. L’immeuble est en briques avec une couverture en ardoises. La façade est en bon état.

Au rez-de-chaussée se trouve un local commercial correspondant au lot n°1 propriété des consorts [B]. Lors du transport, M. [B] a expliqué que le local n’est plus exploité depuis deux années et que le locataire est parti sans préavis et sans restitution des clés, de sorte qu’il n’a pas été en mesure de nous le faire visiter. L’état du local est ignoré.

L’appartement correspondant à l’autre lot propriété des consorts [B] est en demi-étage sans fenêtre donnant sur l’extérieur. La luminosité naturelle est apportée par des puits de jour dans chaque pièce. Il est composé d’une grande cuisine, d’un salon séparé et de deux chambres, outre une salle-de-bains et des WC séparés. L’ensemble est dans un état très moyen voire médiocre : carrelage au sol, murs peints, puits de jour à remplacer etc. L’appartement est occupé par M. [B].

Les consorts [B] sont encore propriétaires d’une grande cave dans l’ensemble immobilier.

Il résulte des données cadastrales que les surfaces pondérées des deux biens sont de 98 m² pour le local commercial et de 32 m² pour l’appartement, soit une surface pondérée totale de 130 m². La surface de 167 m² est la contenance de la parcelle et ne peut donc servir à l’évaluation de la valeur d’un immeuble bâti. Dès lors, en l’absence d’autres éléments objectifs, ce sont les données cadastrales qui seront retenues pour établir la surface pondérée de l’immeuble. Il sera ainsi retenu une surface pondérée de 130 m².

L’ensemble est classé en catégorie cadastrale 6. La parcelle est classée au PLUi de la MEL en zone UCM 2.1.1.

La [Adresse 13] est un secteur marqué par les trafics de stupéfiants et l’insécurité, ainsi que cela résulte des articles de presse produits par M. le commissaire du gouvernement. Il ne s’agit aucunement d’une situation privilégiée de l’immeuble alors qu’au contraire les autorités publiques mettent en œuvre diverses stratégies pour mettre un terme à l’insécurité dans cette zone.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 3 avril 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

(m²)

Prix

Prix/m²

Observations

1

01/12/2021

[Localité 25]

[Adresse 4]

MS [Cadastre 8]

93

259

585000

2258,69

1 commerce et 8 logements

2

12/03/2020*

[Localité 25]

[Adresse 7]*

MS [Cadastre 17]

89

159*

283000*

1779,87*

1 commerce et 3 logements rénovés

La parcelle MS [Cadastre 17] correspond au [Adresse 27] et non au [Adresse 2].

3

08/11/2022

[Localité 25]

[Adresse 3]

PS [Cadastre 21]

67

173*

422000

2439,31*

1 commerce et 3 logements

4

28/04/2022

[Localité 25]

[Adresse 23]

MS [Cadastre 18]

47

126*

290000

2301,59*

1 commerce et 3 logements

5

13/12/2022

[Localité 25]

[Adresse 22]

P [Cadastre 14]

62

105,8*

210000

1984,88*

1 commerce et 3 logements

6

25/05/2021

[Localité 25]

[Adresse 11]

MR [Cadastre 5]

130

208*

420000

2019,23*

1 commerce et 6 logements

7

11/10/2022

[Localité 25]

[Adresse 1]

MO [Cadastre 12]

91

206*

430000

2087,38*

1 commerce et 3 logements

Termes de comparaison cités par M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B] :

Les propriétaires n’ont cité aucun terme de comparaison. Néanmoins, ils se prévalent d’un terme de comparaison cité dans l’évaluation du service des Domaines, soit une cession du 27 juillet 2022 d’un bien situé [Adresse 15] à [Localité 25], parcelle cadastrée PV[Cadastre 6] d’une contenance de 184 m², vendue au prix de 445 000 euros, soit un prix de 2418 €/m²P et correspondant à à 6 studios dans un état impeccable.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement:

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

Prix

Prix/m²

Observations

8

16/06/2021

[Localité 25]

[Adresse 2]

MS [Cadastre 19]

46

120

315000

2625

Cave, commerce, 3 logements de 2 pièces

Le terme de comparaison cité par les propriétaires sera écarté, s’agissant d’un immeuble à usage exclusif d’habitation et non d’un immeuble mixte avec des locaux commerciaux et dans un état « impeccable ».

Les termes 1 à 8 correspondent à des cessions et acquisitions d’immeubles similaires, à usage mixte, situés dans le même secteur géographique et dans un rayon de 250 à 1500 mètres. Il ne saurait être prétendu comme le soutiennent les consorts [B], que les immeubles situés sur la [Adresse 13] bénéficieraient d’une situation plus privilégiée que ceux situés sur la [Adresse 28], alors que la [Adresse 13] souffre de problèmes d’insécurité et de trafics de stupéfiants.

La moyenne de ces huit termes est de 2 186,99 €/m²P.

Rien ne justifie d’écarter le terme situé [Adresse 30], soit entre la [Adresse 13] et la [Adresse 1].

Si l’on écarte les termes situés [Adresse 31] (termes 3 et 5) comme le proposent les propriétaires, comme étant un peu plus éloignés, la moyenne ressort à 2 178,63€/m²P.

La fourchette de prix évolue de 1779,87€/m² à 2625€/m²P.

Compte tenu de l’état médiocre de l’appartement et de ses caractéristiques, étant rappelé qu’il ne dispose d’aucune fenêtre mais uniquement de puits de jour, et de l’absence de visite du local commercial laissé à l’abandon depuis deux années, il convient de retenir un prix dans la fourchette basse, inférieur à la moyenne des termes de comparaison.

Il sera ainsi retenu un prix de 2 000 €/m²P, conformément à l’évaluation de M. le commissaire du gouvernement.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession principale revenant à M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B] doit être fixée à 260 000 euros (2000 x 130m²).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  252 000 euros x 10 % = 25 200 euros

= 27 200 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Il sera également condamné à payer à M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 3 avril 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B], pour les lots n°1, 2, 6, 13 et 14 et des 356 millièmes des parties communes générales de l’immeuble appartenant à un immeuble érigé sur la parcelle cadastrée MR[Cadastre 10] sise [Adresse 13]/[Adresse 9] à [Localité 25] à 287 200 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 260 000 euros indemnité de remploi : 27 200 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [L] [B] et Mme [V] [N] épouse [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation