Tribunal Judiciaire

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[Adresse 3]

[Localité 6]

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N° RG 23/00552 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75P6L

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

[X] [K]

[T] [W]

C/

[D] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [K]

né le 03 Septembre 1978 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julie RITAINE, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, substituée par M^e Claire TRIQUET, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

Mme [T] [W]

née le 16 Décembre 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie RITAINE, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, substituée par M^e Claire TRIQUET, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2023-2849 du 14/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [O]

né le 30 Janvier 1975 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/00552 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75P6L et plaidée à l’audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 31 mai 2020, à effet au 1er juillet 2020, Monsieur [D] [O] a donné bail à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] un bien à usage d’habitation d’une surface de 240m² et composé de 7 pièces, situé [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 900,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 200,00 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 24 mars 2023, Monsieur [O] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 9 178,05 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte du commissaire du justice en date du 29 juin 2023, Monsieur [K] et Madame [W] ont fait assigner Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de le voir condamner à réaliser des travaux, à leur rembourser des frais engagés et à les indemniser de leurs préjudices.

Le dossier a été enregistré sous le numéro RG 23/00552.

Par acte du commissaire de justice en date du 11 août 2023, Monsieur [O] a fait assigner Monsieur [K] et Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir constater la résolution du contrat de bail, de prononcer leur expulsion et de les condamner au paiement des arriérés locatifs.

Cet autre dossier a été enregistré sous le numéro RG 23/00780.

Le 4 octobre 2023, Monsieur [K] et Madame [W] ont quitté le logement et procédé à la remise des clefs.

Les deux dossiers ont été appelés pour la première fois ensemble le 09 novembre 2023 et il a été décidé de la jonction des deux dossiers sous le numéro RG 23/00552.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 27 février 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [K] et Madame [W], représentés par leur conseil et se référant à leurs dernières conclusions, sollicitent du tribunal de :

— condamner Monsieur [O] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de:

6 600,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;3 000,00 euros en réparation de leur préjudice moral ;912,03 euros au titre des frais engagés en gaz, carburant et laverie ;813,22 euros en remboursement des frais de remplacement du ballon d’eau chaude;- débouter Monsieur [O] de ses demandes ;

— condamner Monsieur [O] à leur payer la somme de 6 600,00 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées ;

— condamner Monsieur [O] à leur remettre les quittances de loyers des mois acquittés dans un délai de 15 jours à compter de la décision et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard ;

— à titre subsidiaire, ordonner la compensation des sommes dues ;

— condamner Monsieur [O] aux dépens ;

— condamner Monsieur [O] à leur payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, Monsieur [K] et Madame [W], au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile, font valoir que Monsieur [O] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu, leur occasionnant un préjudice de jouissance. Ils indiquent ainsi avoir subi des coupures d’électricité à compter du mois de janvier 2023. Ils expliquent que leur bailleur a procédé à la modification de la puissance du compteur d’électricité le 7 janvier 2023, la faisant passer de 9kVA à 3Kva et engendrant une sous-alimentation de leur logement en électricité. En conséquence, ils indiquent avoir dû installer un groupe électrogène aux fins de faire fonctionner leurs appareils électroménagers, un réchaud à gaz, ainsi qu’un chauffage au gaz pour compenser l’absence de fonctionnement de la pompe à chaleur. Monsieur [K] et Madame [W] exposent par ailleurs avoir finalement dû reprendre le contrat d’électricité à leur nom afin de ne plus subir de coupures d’électricité, ce qui leur a fait supporter la consommation d’électricité de leur propriétaire, lequel réside au sein du même ensemble immobilier et aucun compteur individuel n’ayant été installé. Ils énoncent avoir déjà eu à subir une coupure de chauffage du 05 au 07 décembre 2022. Ils ajoutent qu’en raison de ses problèmes d’alimentation électriques, ils n’ont pas été en mesure de se chauffer, de s’alimenter et de se laver dans des conditions normales.

De plus, les requérants indiquent avoir subi un défaut d’alimentation en eau dans la salle de bain du rez-de-chaussée, cette alimentation étant permise par le ballon d’eau se trouvant dans l’habitation de Monsieur [O] et ce dernier l’ayant coupée.

Par ailleurs, ils indiquent que leur logement subissait une humidité et des moisissures prégnantes, notamment dans la salle de bain de l’étage et les chambres, engendrant un risque pour leur santé. Ils ajoutent que leur enfant âgé de 6 ans rencontrait des infections ORL récurrentes et avait, en conséquence, besoin d’un environnement sain. Ils exposent avoir eux-mêmes entrepris des travaux d’isolation des combles alors que ces améliorations relevaient de la responsabilité du propriétaire.

Monsieur [K] et Madame [W] exposent que Monsieur [O] n’a pas procédé aux formalités administratives pour tirer les conséquences du partage de sa propriété en plusieurs logements, dont le sien. En conséquence, les requérants font valoir avoir rencontré des difficultés auprès de la caisse aux allocations familiales et n’avoir pu percevoir de prestations sociales, l’administration considérant qu’ils étaient plus d’occupants qu’ils ne le déclaraient dans leur logement.

Enfin, ils estiment leur préjudice de jouissance à hauteur de 600,00 par mois, soit la moitié du loyer et de la provision sur charges, à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’au mois d’octobre 2023, soit 6 600,00 euros.

Ils font par ailleurs valoir avoir subi un préjudice moral du fait de ces manquements, ajoutant que Madame [W] a dû suspendre son activité d’auto-entrepreneur en services à la personne en ce qu’elle n’a pu bénéficier d’un approvisionnement en électricité et internet suffisant.

De plus, Monsieur [K] et Madame [W] exposent avoir dû faire face à des frais en gaz, carburant et laverie du fait des manquements suscités. Ils ajoutent avoir dû remplacer à leurs frais le second ballon d’eau chaude de la maison, faute d’action de Monsieur [O] en ce sens.

Pour s’opposer à la demande de Monsieur [O] en paiement des arriérés locatifs, les requérants font valoir que la somme réclamée par leur bailleur ne prend pas en compte deux versements en espèces, d’un montant respectif de 750 euros et 600 euros, et un virement de 100 euros. Se fondant sur l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, ils allèguent que Monsieur [O] n’établit pas la réalité des charges réclamées au titre de la régularisation et que le mode de répartition des charges entre le propriétaire et eux-mêmes ne leur a jamais été communiqué.

Au soutien de leur demande de remboursement des provisions sur charges, Monsieur [K] et Madame [W] s’expliquent fondés en cette demande du fait de l’absence de justificatifs attestant de la réalité des charges et du défaut d’information quant au mode de répartition des charges susmentionné.

Enfin, Monsieur [K] et Madame [W] sollicitent la production des quittances de loyers acquittés et allèguent qu’elles ne leur ont jamais été remises.

A l’audience, Monsieur [O], représenté par son conseil et se référant à ses conclusions, sollicite du tribunal de :

— débouter Monsieur [K] et Madame [W] de leurs demandes ;

— condamner Monsieur [K] et Madame [W] à lui payer la somme de 11 137,24 euros;

— condamner Monsieur [K] et Madame [W] aux dépens ;

— condamner Monsieur [K] et Madame [W] à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’opposant à la demande de Monsieur [K] et Madame [W] en dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1219, 1220 et 1728 du code civil, Monsieur [O] fait valoir le manquement des locataires quant à leur obligation de payer leurs loyers et charges aux termes convenus et indique bénéficier, de fait, d’une exception d’exécution.

En tout état de cause, Monsieur [O] allègue avoir satisfait à ses obligations. S’agissant de la fourniture en électricité, il indique avoir été en droit de diminuer la puissance du compteur électrique compte tenu de l’absence de règlement régulier du loyer, qu’il a maintenu une fourniture minimale d’électricité et que les coupures alléguées par les requérants ne sont dues qu’à l’utilisation simultanée de plusieurs appareils. S’agissant du ballon d’eau, il conteste en avoir coupé l’alimentation et soutient que les locataires en sont à l’origine. Il conteste les frais engagés par les locataires pour le remplacement du ballon, indiquant que cela n’était pas nécessaire. S’agissant de l’humidité au sein de l’habitation, Monsieur [O] expose qu’elle n’est due qu’à la carence des locataires, lui-même leur ayant fourni un logement de qualité et bénéficiant d’une classification énergétique satisfaisante, et que les zones d’humidité alléguées ne sont en réalité que très limitées. Enfin, Monsieur [O] expose avoir rencontré des difficultés avec l’organisme pour la division cadastrale de son ensemble immobilier et que les requérants n’en ont subi aucun préjudice.

Au soutien de sa demande en paiement, Monsieur [O] fait valoir que Monsieur [K] et Madame [W] n’ont pas régulièrement payé leurs loyers et charges. Il conteste avoir reçu tout versement en espèces et concède avoir reçu un virement de 100 euros qu’il a déduit du montant réclamé.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts relatives aux troubles de jouissance, au préjudice moral et au titre des frais de gaz, carburant et laverie

Il est prévu à l’alinéa premier de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au seins de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également prévu que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En application de l’article 2 de cette même loi, les dispositions précédentes sont d’ordre public.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit à son article qu’un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Il est mentionné à l’article 2 de ce même décret que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisant. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 11] et à Mayotte ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normalement du logement et au fonctionnement des équipements ;

Il est prévu à l’article 3 de ce même décret que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.c ; séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c extérieur au logement à condition que ce w.-c soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

— Sur l’existence de manquements

Il est constant que Monsieur [K] et Madame [W] ont loué un logement à Monsieur [O] depuis le 1er juillet 2020.

A la lecture d’un courrier d’ENEDIS en date du 16 juin 2023, des déclarations des preneurs et de leurs auditions devant les forces de police, le logement objet du bail était desservi par un compteur d’électricité commun avec le logement mitoyen, occupé par le bailleur. De ces mêmes éléments, il apparaît que Monsieur [O] était le titulaire du contrat d’électricité afférent.

Il n’est pas contesté que Monsieur [O] a procédé à la modification de la puissance de ce compteur électrique, le faisant passer de 9kVA à 3kVA, en janvier 2023.

En ce sens, il ressort des conclusions de Monsieur [O] que ce dernier a volontairement baissé la puissance du compteur électrique en conséquence de l’irrégularité de paiement des loyers et des charges par ses locataires.

Si Monsieur [O] affirme avoir pour autant satisfait à ses obligations de bailleur en fournissant une alimentation électrique minimale, il convient de constater que cette baisse de puissance a entraîné des nuisances particulièrement importantes pour ses locataires.

En effet, il ressort du contrat de bail que Monsieur [O] a loué à Monsieur [K] et Madame [W] un logement non meublé dont la surface habitable est de 240m² et comprenant 7 pièces. Outre un équipement mentionné au contrat d’un four et d’une plaque de cuisson, il est établi par le bon de commande et la facture de Groupe Label Environnement produits par Monsieur [O] que le logement est également équipé d’une pompe à chaleur depuis septembre 2021 en substitution de la chaudière. Cet équipement fourni par le bailleur, complété de celui rajouté par les locataires, nécessite une fourniture d’électricité suffisante.

Or il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 9 janvier 2023 que la puissance du compteur électrique, à 3kVA et une puissance de coupure à 3 000 VA, n’est pas suffisante pour faire fonctionner en même temps le four, le micro-ondes et la plaque de cuisson, la mise en fonctionnement de ces trois appareils entraînant l’interruption du courant.

De plus, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 21 avril 2023 que la situation s’est aggravée, avec un passage du compteur électrique à une puissance de coupure fixée à 1 000 VA et l’interruption du courant dès la mise en route du compteur.

Ce dernier procès-verbal établit par ailleurs les solutions mises en œuvre par Monsieur [K] et Madame [W] pour parer à ces coupures d’électricité, avec notamment l’installation d’un réchaud et d’un chauffage à gaz, mais surtout d’un groupe électrogène pour fournir le logement en électricité avec l’installation de multiprises et de rallonges rendant l’ensemble peu sécurisé.

Au vu des éléments précédents, Monsieur [O] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, dès lors que le réseau électrique ne permettait pas un usage normal des appareils électroménagers courants indispensables à la vie quotidienne, en raison des coupures à répétitions.

Si Monsieur [O] se prévaut de l’exception d’inexécution en raison de l’absence de paiement du loyer et des charges par les locataires, cette dernière ne peut être retenue dès lors que l’obligation de délivrance d’un logement décent est d’ordre public et relève d’un objectif à valeur constitutionnelle. Ainsi, en dépit d’un manquement des locataires à leur obligation de payer le loyer, le bailleur reste tenu de son obligation de délivrer un logement décent. Seul un cas de force majeure peut justifier l’inexécution de cette obligation par le bailleur.

Par ailleurs, Monsieur [K] et Madame [W] font état d’une coupure d’alimentation d’eau dans la salle de bain du rez-de-chaussée de leur logement. Ils allèguent qu’elle est la conséquence d’un acte volontaire de Monsieur [O] puisque le ballon d’eau se trouverait dans la partie de l’ensemble immobilier qu’il occupe. Si le procès-verbal de constat d’huissier en date du 9 janvier 2023 fait état d’un défaut d’alimentation d’eau à l’ouverture d’un robinet, aucun élément ne permet d’établir sa cause ni la localisation de la source d’alimentation.

Par ailleurs, ici, il ne peut être reproché sur ce point un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dès lors que les éléments du dossier démontrent l’existence d’une seconde salle de bains en état de fonctionnement.

En outre, il ne peut être caractérisé un manquement à l’obligation d’entretien, dès lors qu’il n’est pas produit à l’instance une mise en demeure des preneurs à l’encontre du bailleur de procéder à la réparation de la salle de bains et notamment de son ballon d’eau chaude.

De plus, il est allégué par les locataires que l’habitation présente une humidité et des moisissures engendrant un danger pour leur santé et notamment celle de leur enfant âgé de 6 ans, sujet à des infections ORL à répétition.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 9 janvier 2023 fait état de traces d’humidité sur les battis de deux fenêtres localisées dans deux chambres de l’étage. Dans l’une de ces chambres, il est également relevé une tache jaunâtre au plafond. Enfin, il est constaté, dans la chambre du rez-de-chaussée, la présence de traces d’humidité, d’écaillements et de décollements de peinture, ainsi que le décollement d’une plinthe, le tout sur un mur et son coin. Selon les déclarations de Madame [W], ce mur serait mitoyen avec la partie occupée par Monsieur [O] et notamment la pièce occupée par sa chaufferie. Toutefois, cet élément de fait n’est pas justifié par d’autres éléments que ses déclarations.

Ainsi, au regard de ce procès-verbal de constat, les traces d’humidité apparaissent très limitées et aucun élément n’est fourni quant à leur origine.

Si les locataires justifient, par deux factures de la PLATEFORME DE L’ISOLATION en date du mois de mai 2021, avoir procédé à l’isolation des combles et d’un plancher bas sur plafond de vide sanitaire, il ne démontre en rien que ces travaux étaient nécessaires.

En ce sens, Monsieur [O] fournit un diagnostic de performance énergétique en date du 14 août 2018 selon lequel le logement bénéficie d’une classification énergétique de catégorie D et d’une isolation intérieure des combles de l’habitation.

Ainsi, au regard des éléments précédents, Monsieur [K] et Madame [W] ne démontrent pas que le logement, objet du bail, génère une humidité anormale et que cette dernière provient d’un manquement du bailleur ou est consécutive à des désordres inhérents au logement d’habitation.

Enfin, il n’est pas contesté que Monsieur [O] n’a pas procédé aux déclarations administratives aux fins de division de son ensemble immobilier en plusieurs habitations. Cependant, ce manquement est dépourvu de lien de causalité avec un préjudice de jouissance du logement, objet du bail.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de jouissance

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 avril 2023 établit les conditions dans lesquelles Monsieur [K] et Madame [W] ont été amenés à vivre à compter de la modification de la puissance du compteur électrique en janvier 2023. Ils ont ainsi été contraints d’installer un groupe électrogène sur la terrasse de leur habitation afin de bénéficier d’une fourniture d’électricité suffisante et de se chauffer au moyen d’un chauffage à gaz notamment. Le commissaire de justice relève par ailleurs les odeurs d’essence, l’obligation de laisser une fenêtre ouverte pour faire passer le câble d’alimentation du générateur dans la maison et la multiplication de câbles et de multiprises dans l’habitation pour relier les différents équipements électriques au générateur. Il est ainsi particulièrement manifeste que les locataires ont subi un préjudice de jouissance, ne pouvant user paisiblement de leur chauffage et de l’ensemble de leurs installations électriques.

Par ailleurs, il convient de relever que les éléments fournis par Monsieur [K] et Madame [W] ne permettent de dater l’existence d’un trouble de jouissance qu’à compter du 9 janvier 2023, date du constat d’huissier. En effet, si les locataires reprochent à Monsieur [O] une première coupure d’électricité en décembre 2022, aucun justificatif ne vient attester de ces faits.

Dès lors, il est manifeste que Monsieur [K] et Madame [W] ont subi un préjudice de jouissance du fait des manquements de Monsieur [O] à compter du 9 janvier 2023 et ce jusqu’au 4 octobre 2023, date de leur départ du logement, soit sur une période de 9 mois.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’importance du trouble de jouissance, il convient d’indemniser leur préjudice de jouissance par mois à hauteur de 50,00% du loyer, soit 450,00€. Ainsi, au regard de la période du trouble de jouissance, Monsieur [O] sera condamné à payer la somme de 3 977,41 euros (450/31*22+450*8+450/31*4 = 3 977,41).

Sur le préjudice moral

S’agissant du préjudice moral, les requérants allèguent, en sus de ce qui a été susmentionné, que Madame [W] a dû suspendre son activité d’auto-entrepreneur du fait de l’absence d’une fourniture suffisante en électricité pour utiliser son matériel informatique et une connexion internet.

Toutefois, les requérants n’apportent aucun justificatif en ce sens et ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct de celui réparé par les dommages et intérêts versés au titre du trouble de jouissance.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les frais engagés en gaz, carburant et laverie

S’agissant des frais exposés en gaz, Monsieur [K] et Madame [W] produisent un tableau récapitulatif indiquant avoir dépensé 683 euros entre le 18 janvier 2023 et le 24 avril 2023. Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 avril 2023 a démontré que les locataires compensaient l’absence de chauffage et de possibilité d’utiliser la plaque de cuisson par l’utilisation d’un chauffage au gaz et d’un réchaud à gaz, de sorte que le lien de ces dépenses avec les manquements de Monsieur [O] est caractérisé. Toutefois, la réalité des dépenses effectuées n’est qu’en partie justifiée. En effet, seule la somme de 152,5 euros est corroborée par la production de tickets de caisse. Les autres documents fournis, à l’instar des relevés bancaires attestant de dépenses effectuées auprès de diverses enseignes et des tickets de carte bleue, le tout sans désignation des objets achetés, ne permettent pas d’établir avec certitude qu’il s’agit de frais de gaz.

S’agissant des frais exposés en essence, Monsieur [K] et Madame [W] indiquent, au moyen du même tableau susmentionné, avoir dépensé 99,53 euros entre le 18 avril 2023 et le 24 avril 2023. Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 avril 2023 a démontré l’utilisation d’un groupe électrogène fonctionnant à l’essence aux fins de compenser l’absence de fourniture d’électricité dans l’habitation. Toutefois, la réalité de ces dépenses n’est justifiée qu’à hauteur de 78,91 euros.

Enfin, s’agissant des frais exposés en laverie, Monsieur [K] et Madame [W] indiquent, au moyen du tableau récapitulatif, avoir dépensé 129,5 euros entre le 16 janvier 2023 et le 22 avril 2023. Toutefois, outre l’absence d’explications quant au lien de causalité entre ces dépenses et les manquements de Monsieur [O], il convient de constater que les justificatifs fournis par les locataires, en l’espèce un extrait de relevé de compte bancaire comportant des dépenses avec la mention « PHOTOMATON », ne permettent pas en l’état d’établir avec certitude l’effectivité de ces dépenses. Par conséquent, ce chef de préjudice ne sera pas retenu et Monsieur [K] et Madame [W] seront déboutés de leur demande.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer à Monsieur [K] et Madame [W] la somme de 231,41 euros au titre des frais en gaz et essence.

Sur la demande relative aux frais de remplacement du ballon d’eau chaude

Au regard des articles 6 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1719 précédemment énoncé, le bailleur est obligé de garantir l’entretien du bien, objet du bail.

Monsieur [K] et Madame [W] exposent avoir dû remplacer le second ballon d’eau chaude de l’habitation à leurs frais à défaut d’action en ce sens de leur bailleur. Ils justifient de leur dépense par une facture en date du 8 décembre 2022.

Toutefois, les requérants ne justifient pas, que ce soit dans leurs conclusions ou par la production de pièces, des raisons pour lesquelles ce remplacement s’est avéré nécessaire ni de leurs démarches auprès de Monsieur [O] pour qu’il s’en acquitte lui-même.

Par conséquent, Monsieur [K] et Madame [W] seront déboutés de ce chef.

Sur la demande en paiement de Monsieur [O]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

Si la régularisation n’est jamais intervenue, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve.

En effet, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles et le locataire reste bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Par ailleurs, Monsieur [O] fournit un décompte des loyers et des charges arrêtés au 31 mars 2023, lequel indique qu’entre le mois de juillet 2020 et le mois de mars 2023, les locataires se sont acquittés de la somme totale de 28 725,00 euros pour un total dû des loyers de 29 700,00 euros, de provision sur charges de 6 600,00 euros, 1 603,05 euros de régularisation des charges.

Au vu de ces éléments, il apparaît une erreur dans le décompte puisque ce dernier doit être porté à la somme de 9 178,05 euros et non 11 237,04 euros (29 700 + 6 600 + 1 603,05 – 28 725 = 9 178,05).

Il n’est pas contesté que ce montant ne comprend pas un virement de 100 euros effectué par les locataires le 16 août 2021, rapportant la somme due à un total de 9 078,05 euros.

S’agissant des impayés, Monsieur [K] et Madame [W] soutiennent avoir de plus effectué deux versements en espèces, respectivement de 750 euros le 14 janvier 2021 et de 600 euros le 5 mars 2021. Ils produisent ainsi des extraits du relevé bancaire de Monsieur [K] prouvant la réalité de ces retraits. Toutefois, ces justificatifs n’établissent pas que ces retraits d’espèces étaient destinés à Monsieur [O], de sorte qu’il n’est pas permis de soustraire ces montants à la somme due.

Il convient de relever qu’au surplus, Monsieur [K] et Madame [W] ne contestent pas le montant du loyer dû, fixé à 900 euros par la signature du contrat de bail.

En revanche, s’agissant du montant des charges, le contrat de bail signé entre les parties établit que les provisions sur charges sont fixées à 200 euros et qu’elles font l’objet d’une régularisation annuelle.

Outre le fait qu’il ne justifie d’aucune régularisation des charges depuis l’entrée dans les lieux de ses locataires, Monsieur [O] n’accompagne sa demande en paiement des arriérés et de la régularisation d’aucune pièce justificative, de sorte qu’il est impossible de vérifier la réalité de la créance qu’il réclame au titre des charges.

Par conséquent, Monsieur [O] est bien fondé à réclamer le montant des loyers impayés et doit être débouté de sa demande en paiement des charges impayées.

Compte tenu de l’absence de justifications fournies par le bailleur depuis leur entrée dans les lieux, les locataires sont quant à eux bien fondés à solliciter la condamnation de Monsieur [O] à leur restituer l’intégralité des provisions sur charges versées.

Etant donnée l’impossibilité de différencier le paiement du loyer et celui des charges dans les versements effectués par les locataires depuis le mois de juillet 2020, il convient de soustraire au montant total des loyers dus depuis l’entrée dans les lieux le montant total des versements effectués par les locataires au titre des loyers et des provisions sur charges, afin de vérifier si des loyers restent impayés ou si, au contraire, des versements supérieurs aux loyers doivent être imputés sur les provisions sur charges.

LOYERS DUS : 900 euros x 33 mois = 29 700 euros

VERSEMENTS EFFECTUÉS = 28 825 euros (28 725 euros selon décompte + 100)

LOYER RESTANT DÛ : 29 700 – 28 825 = 875

Dès lors, il convient de constater que Monsieur [K] et Madame [W] restent redevables de la somme de 875,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mars 2023, échéance de mars incluse. Il y a donc lieu de considérer qu’aucun de leur versement ne peut être imputé sur les provisions sur charges.

Par conséquent, Monsieur [K] et Madame [W] seront condamnés à payer à Monsieur [O] la somme de 875,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mars 2023, échéance de mars incluse. Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande de remboursement des provisions sur charges.

Sur la demande en compensation de Monsieur [K] et Madame [W]

En application de l’article 1347 du code civil et conformément à la demande de Monsieur [K] et de Madame [W], il sera ordonné la compensation entre leurs créances réciproques.

Sur la demande de communication des quittances de loyer

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Aux termes de l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, les conclusions de Monsieur [O] restent silencieuses quant à la délivrance des quittances des loyers, de sorte qu’il convient de considérer qu’il ne conteste pas son absence.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, à remettre les quittances des loyers des mois de juillet 2020 à février 2023, qui sont considérés comme acquittés au regard des éléments précédents.

Afin de garantir l’exécution de cette condamnation, cette dernière sera assortie d’une astreinte provisoire de 10,00 euros par jour de retard pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [K] et Madame [W], à défaut de remise à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne faire droit qu’à une partie de la demande formulée de ce chef par Monsieur [K] et Madame [W]. Il sera donc fait droit à cette demande à hauteur de 800 €.

Monsieur [O], partie perdante et condamnée aux dépens, sera débouté de sa demande de ce même chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition du greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] la somme de 3 977,41 euros (trois mille neuf cent soixante-dix-sept euros et quarante et un centimes) de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] la somme de 231,41 euros (deux cent trente et un euros et quarante et un centimes) au titre des frais en gaz et essence ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais de laverie ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais de remplacement du ballon d’eau chaude ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 875,00 euros (huit cent soixante-quinze euros) au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 31 mars 2023, échéance de mars incluse ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] de leur demande au titre du remboursement des provisions sur charges ;

ORDONNE la compensation entre les créances respectives de Monsieur [D] [O], d’une part, et de Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W], d’autre part ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à remettre à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] leurs quittances de loyer pour la période de juillet 2020 à février 2023, sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard, et ce à compter d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W], à défaut de remise à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [W] la somme de 800,00 euros (huit cent euros) au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [D] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,