Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 17 février 2026, n° 25/00545

TJ Strasbourg 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Validité du congé donné pour vendre le logement
La cour a constaté que le congé était régulier et que le bail avait pris fin, rendant la locataire sans droit ni titre.
Accepté
Maintien dans les lieux après la résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Rejeté
Frais de remise en état du logement
La cour a rejeté cette demande en l'absence de justificatifs relatifs aux frais de remise en état.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens et a accordé une somme au bailleur sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 17 févr. 2026, n° 25/00545
Numéro(s) :	25/00545
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marie BOURGUN

Texte intégral

N° RG 25/00545 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/00545 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean-marie BOURGUN

Le Greffier

M^e Jean-marie BOURGUN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [G] [M]

demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

représenté par M^e Raphaelle BOURGUN, substituant M^e Jean-Marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [B]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

ORDONNANCE:

Rendue par défaut en Dernier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/00545 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF5

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 18 février 2021, Monsieur [G] [M], a donné à bail à Madame [K] [B] un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée d’un an à compter de la date de signature du bail, reconductible, moyennant un loyer de 480 € et d’une provision sur charges de 60 €, soit un loyer mensuel total de 540 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, remis par dépôt à l’étude de Me [F] [O], Commissaire de Justice à [Localité 1], Monsieur [G] [M] a donné congé à Madame [K] [B] pour le 17 février 2025 pour vendre le bien loué.

Madame [K] [B] n’ayant pas quitté les lieux à cette date, Monsieur [G] [M] a fait assigner cette dernière devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes :

— l’expulsion de Madame [K] [B] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision ;

— la condamnation de Madame [K] [B] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer, et ce, à compter de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [K] [B] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il se fonde sur les articles 25-8 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et précise qu’il a donné congé à Madame [K] [B] pour pouvoir vendre son logement ; que les disposition légales ont été respectées ; que la locataire n’a pas quitté le domicile pour le 17 février 2025 et que le logement était toujours occupé le 6 mars 2025 tel qu’il le démontre par constat de commissaire de justice ; qu’il est ainsi en droit de solliciter l’expulsion de Madame [K] [B], celle-ci étant sans droit ni titre.

L’assignation a été notifiée au Préfet du Bas-Rhin le 14 avril 2025.

Lors de l’audience du 3 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée une première fois, Monsieur [G] [M], représenté par son conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire afin d’établir un décompte définitif actualisé Madame [K] [B] ayant quitté le logement en cours de procédure.

Par conclusions du 12 décembre 2025, régulièrement signifiées à Madame [K] [B] à la même date, Monsieur [G] [M] sollicite :

— le constat de la remise des clés en date du 3 juin 2025 ;

— la condamnation de Madame [K] [B] à lui verser la somme de 1.863 €, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir au titre des loyers et charges dus pour la période de février à mai 2025 ;

— qu’il soit dit qu’il conservera le dépôt de garantie de 480 € pour couvrir les frais de remise en état du logement ;

— la condamnation de Madame [K] [B] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il précise que Madame [K] [B] a quitté le logement en cours de procédure ; que cependant des loyers sont restés impayés, seule les allocations de la CAF ayant été perçues ; que la défenderesse devra ainsi s’acquitter du paiement de ces sommes ; qu’en outre, elle a restitué l’appartement dans un état dégradé qui justifie qu’il retienne le dépôt de garantie pour couvrir une partie des frais engagés par la remise en état de l’appartement, et ce, tel que prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [G] [M], représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 12 décembre 2025.

Bien que régulièrement assignée le 11 avril 2025 par dépôt à l’étude de Me [F] [O], Commissaire de Justice à [Localité 1], puis regulièrement avisée des dates d’audience par courrier du greffe, Madame [K] [B] ne s’est ni présentée ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Monsieur [G] [M] étant représentée lors de l’audience et Madame [K] [B] étant absente, bien que régulièrement assignée, et au regard des nouvelles demandes, le jugement sera rendu par défaut, conformément aux dispositons de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que l’assignation a été notifiée le 14 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les demandes de Monsieur [G] [M] sont dès lors recevables.

Il sera également relevé que bien que les conclusions aient été signifiées très peu de temps avant l’audience, celle-ci l’ont été selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile et concernent notamment un abandon de la demande d’expulsion et un chiffrage de l’indemnité d’occupation qui avaient déjà été sollicitée dans le cadre de l’assignation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle signification des conclusions et que les nouvelles conclusions seront prises en considération.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Il est démontré, par acte de réception des clés, du 3 juin 2025, que Madame [U] [B], mère de Madame [K] [B], a remis les clés du logement litigieux pour restitution des lieux.

Il convient néanmoins de statuer dès avant sur la régularité du congé afin de savoir si le bail était résilié et si Madame [K] [B] était ainsi occupante sans droit ni titre et était ainsi tenue de régler des indemnités d’occupation ou si en l’absence de réagularité de ce document, elle était toujours tenue au paiement des loyers.

Sur la validité du congé du 11 juillet 2024

Conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées tel que cela est le cas en l’espèce, le congé donné par le bailleur doit être justifié par sa décision de vendre le logement et donné trois mois avant la date de renouvellement du bail. Ce délai commence à courir à compter de la signification de l’acte d’huissier.

En l’espèce, le congé a été donné le 11 juillet 2024 alors que le bail se terminait le 17 février 2025, soit plus de trois mois avant la date d’échéance.

Le motif relatif à la vente du bien immobilier loué est bien précisé dans le congé.

Madame [K] [B] ne conteste en outre ni les motifs ni la validité de ce congé, celle-ci ayant remis les clés du logement et l’ayant par conséquent quitté le 3 juin 2025.

Le congé étant régulier, Madame [K] [B] était ainsi sans droit ni titre à compter du 18 février 2025.

Sur la demande de provision

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de fin du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 18 février 2025, date à laquelle Madame [K] [B] est devenue occupante sans droit ni titre, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable et conformément aux conditions prévues au contrat ayant lié les parties.

Ainsi, jusqu’au 17 février 2025 Madame [K] [B] était tenue du règlement des loyers et charges et à compter du 18 février 2025, celle-ci était tenue d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux loués et remise des clés, soit en l’espèce jusqu’au 3 juin 2025.

Il résulte de la situation du compte de Madame [K] [B] produite aux débats que les loyers et charges dus ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle, qui ne sont pas sérieusement contestables, s’élèvent du 1er février 2025 au 31 mai 2025 à la somme de 1.863 € correspondant au montant des loyers et charges et indemnités d’occupation dus minorés d’un reliquat au profit de Madame [K] [B] de 14 € et de l’allocation de la CAF de 405 € au mois de février 2025.

Monsieur [G] [M] ne sollicite pas d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2025 au 3 juin 2025.

Par conséquent, Madame [K] [B] sera condamné au paiement d’une provision d’un montant de 1.863 € au titre des loyers et charges ainsi qu’indemnité d’occupation dues sur la période du 1er février 2025 au 31 mai 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Monsieur [G] [M] sollicite qu’il soit dit qu’il conservera le dépôt de garantie de 480 € pour couvrir les frais de remise en état du logement.

Néanmoins, celui-ci ne produit aucun état des lieux de sortie ni aucun justificatif relatif aux frais de remise en état de sorte qu’il convient de rejeter sa demande sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [K] [B], qui succombe, aux dépens.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Madame [K] [B] et au regard de l’issue de la procédure, il y a lieu de la condamnaer à payer à Monsieur [G] [M] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE l’action de Monsieur [G] [M] à l’encontre de Madame [K] [B] recevable ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 11 juillet 2024 par Monsieur [G] [M] à l’encontre de Madame [K] [B] ;

CONSTATE que le bail du 18 février 2021 liant Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] et portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] a pris fin le 17 février 2025 à 24 heures ;

CONSTATE que Madame [K] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 18 février 2025 ;

CONSTATE que Madame [K] [B] a rendu les clés du logement le 3 juin 2025 ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [B] à Monsieur [G] [M] à compter du 18 février 2025, date à laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, et jusqu’à restitution des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à Monsieur [G] [M] une provision de 1.863 € au titre des loyers et charges ainsi qu’indemnité d’occupation dues sur la période du 1er février 2025 au 31 mai 2025, étant précisé que Monsieur [G] [M] ne sollicite pas d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2025 au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de Monsieur [G] [M] tendant à ce qu’il soit dit qu’il conservera le dépôt de garantie de 480 € pour couvrir les frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à Monsieur [G] [M] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [K] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS