TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/00471 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKVJ

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 01 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

M. [G] [H] pris en sa qualité de président du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet CORNIL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SERGIC (SOCIÉTÉ D’ÉUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION)

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Juin 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 01 Juillet 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La [Adresse 7] [Adresse 5] est soumise au régime de la copropriété. Elle est située [Adresse 9] [Localité 6] (Nord).

Par ordonnance du 31 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé a notamment :

— déclaré irrecevable la demande de condamnation à communiquer sous astreinte de pièces formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

— déclaré recevable la demande formée par M. [G] [H], en qualité de président du conseil syndical de cette copropriété, de communication de pièces sous astreinte de documents,

— ordonné à la société Sergic de communiquer, au plus tard quinze jours après la signification de la présente ordonnance, à la société Cabinet Cornil, en sa qualité de syndic en exercice mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de façon complète et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant quatre mois au profit du syndicat des copropriétaires précité :

— les pièces concernant les procédures dommages ouvrage relatives aux fuites en toiture, notamment :

• le bon de commande Sergic du 10 mars 2022,

• la facture éditée par STEMA couverture datée du 15 mars 2022,

• le devis accepté concernant les travaux réalisés par STEMA couverture,

• la déclaration de sinistre faite le 26 janvier 2023 par la société Sergic auprès de la SMABTP,

• le courrier de l’assureur du 30 janvier 2023 de refus de prise en charge de ce siniste ;

— les pièces concernant le dossier d’assurance dommages ouvrage des locaux containers, vélo et poste électrique, notamment :

• le devis du 6 septembre 2021,

• le bon de commande Sergic du 24 janvier 2022,

• la facture éditée par STEMA couverture datée du 8 février 2022,

• le rapport ou le constat des désordres ayant suscités les travaux visés sur ladite facture ;

— le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des portes automatiques souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 24 novembre 2020 ;

— le contrat conclu avec la société Sesem relatif au surpresseur pour l’année 2023 ;

— le contrat d’entretien des jardins conclu avec la société Pollet le 17 juillet 2023 ;

— le contrat cadre de référencement concernant l’entretien des ascenseurs souscrit auprès de la société KONE auquel est adossé le contrat d’application conclu le 23 novembre 2020 ;

— le contrat d’assurance dommages ouvrage souscrit auprès de la SMABPT sous le n° de police 332 758 A 7603.004 ;

— le procès-verbal de livraison des parties communes ;

— le rapport établi par la société Magellan dans le cadre du mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires dans sa résolution n°7 de la réunion du 11 mars 2013 ;

— les rapports de contrôle périodique de l’ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023 ;

— le dossier de procédure diligentée contre la société Sergic en qualité de syndic devant le tribunal de proximité de Roubaix ;

— les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l’assureur dont déclaration de sinistres, consultation d’entreprises, échanges avec l’expert de l’assurance et écrits afférents (rapport, note…), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures) ;

— s’est réservé le contentieux de la liquidation de cette astreinte,

— a rejeté le surplus de la demande de communication de pièces,

— condamné la société Sergic à verser une provision de 1 000 euros au syndicat de copropriétaires en cause à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive à communiquer au nouveau syndic les documents tels qu’exigés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La société Sergic a interjeté appel de cette ordonnance.

Par acte délivré à sa demande le 18 mars 2025, M. [H], en qualité de président du syndicat de copropriétaires du [Adresse 5], a fait assigner la société Sergic devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond notamment aux fins de la voir condamner à lui payer 15 euros par jour de retard depuis le 21 janvier 2023 jusqu’à la production effective des documents réclamés, soit la somme de 12 480 euros arrêtée au 30 avril 2025 à parfaire.

La société Sergic a constitué avocat.

Après deux renvois accordés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 10 juin 2025.

Représenté, M. [H] en sa qualité, conformément à ses dernières écritures déposées à l’audience, demande notamment :

— la condamnation de la société Sergic à lui payer 15 euros par jour de retard depuis le 21 janvier 2023 jusqu’à la production effective de divers documents réclamés, soit la somme de 13 395 euros arrêtée au 1er juillet 2025 à parfaire,

— la condamnation de la société Sergic à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Représentée, la société Sergic, conformément à ses dernières écritures déposées à l’audience, sollicite notamment :

à titre principal, qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel à intervenir suite à l’appel interjeté par la société Sergic contre l’ordonnance de référé rendue le 31 décembre 2024,

à titre subsidiaire :

— que les demandes de M. [H] soient rejetées,

— que M. [H] et le syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] soient condamner à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

La société Sergic fait valoir que la bonne administration de la justice commande qu’il soit sursis à statuer sur les nouvelles demandes de M. [H] en sa qualité dans l’attente de l’arrêt attendu suite à l’appel qu’elle a interjeté contre l’ordonnance précitée rendue par le juge des référés.

Le demandeur conteste l’intérêt d’un sursis à statuer et considère que sa demande poursuit la condamnation de la société Sergic au paiement de pénalités de retard et non la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance précitée.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il détermine.

L’article 379 du même code précise notamment que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge et qu’à l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner s’il y a lieu un nouveau sursis.

En l’espèce, l’ordonnance de référé n’est pas de nature à lier le juge du fond sur le litige soumis dans la présente instance.

Il n’est donc pas démontré d’intérêt au titre d’une bonne administration de la justice à surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande de pénalités de retard

Monsieur [H] en sa qualité indique que la société Sergic a communiqué des documents figurant au nombre de ceux visés par l’injonction prononcée par le juge des référés. Il évoque deux remises les 30 janvier 2025 et 19 mai 2025.

Il soutient cependant que sont manquants les éléments suivants :

« au titre de la dommage ouvrage concernant certains balcons :

— les échanges avec l’assurance dommage ouvrage,

— les échanges, notes et rapport d’expert,

— tous les documents de suivi des travaux dont le nouveau syndic ne dispose pas ».

Il souligne que l’action vise à obtenir sanction du retard dans la communication que la société Sergic devait communiquer et du fait que certaines pièces soient encore manquantes.

Le demandeur soutient que l’absence de communication ou le retard dans la communication imputables à la société Sergic a entraîné « des conséquences particulièrement dommageables pour le syndicat de copropriétaires [Adresse 5] et pour son nouveau syndic le cabinet Cornil ». Il évoque l’impossibilité de solliciter de la société Ramery qu’elle intervienne à nouveau pour la réfection de la terrasse de l’appartement n°33, le devis de la société SOGEA dont l’intervention est décidée s’élève à 2 936,01 euros à ce titre.

Monsieur [H] allègue que la réclamation des pièces en rapport avec les balcons figurait bien dans la première mise en demeure du 22 décembre 2022 adressée à la société Sergic.

La société Sergic considère la demande de pénalités de retard formée contre elle comme malfondée. Elle soutient que l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 concerne une action visant le syndic dont le mandat est en cours. Son mandat étant arrivé à son terme le 21 septembre 2023, la société Sergic considère qu’elle ne peut être visée au titre de l’article 21 que pour la période antérieure à l’expiration de son mandat.

La défenderesse conteste l’existence d’une demande antérieure à l’expiration de son mandat en lien avec les pièces présentées comme manquantes par le demandeur. Elle affirme ne pas avoir d’autres pièces en sa possession que celles déjà fournies.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment :

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

(…)

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

(…) ».

L’article 2 du décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 dispose que « le montant de la pénalité mentionnée au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est fixé à 15 euros par jour de retard ».

Ces pénalités sont applicables pour la période où le syndic dispose d’un mandat. En effet, elles sont prévues dans le cadre du rôle d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic par le conseil syndical.

Pour mémoire, au terme de son mandat, le syndic a l’obligation de remettre à son successeur les documents de la copropriété. L’imputation des pénalités de retard sur la rémunération du syndic confirme le cadre temporel du mandat. Le montant total de ces pénalités ne peut dépendre de la diligence de celui qui en réclame le paiement.

En l’espèce, la mise en demeure adressée par M. [H] a été reçue par la société Sergic le 21 décembre 2022. Le délai d’un mois pour la transmission des pièces réclamées a expiré le 23 janvier 2023 à 24 heures, le 21 tombant un samedi.

L’engagement de la présente instance intervient près de 18 mois après le terme du mandat de la société Sergic intervenu le 21 septembre 2023.

Le président du conseil syndical ne peut se fonder sur les dispositions de l’article 21 au titre de la mission d’assistance et de contrôle de ce conseil au-delà de ce terme pour réclamer au surplus, selon une formule générale et imprécise figurant au dispositif des conclusions auxquelles il a été renvoyé, la communication de « documents demandés ».

D’autres dispositions assurent le moyen de récupérer les documents de la copropriété auprès d’un syndic déchu de son mandat qui manquerait à son obligation de les remettre à son successeur.

La société Sergic ne produit pas d’éléments établissant qu’elle ait déféré à la mise en demeure en cause pour la part déterminable des documents qui y sont visés. Il ressort même des débats qu’elle a communiqué des documents relatifs à sa gestion jusqu’en 2025. Elle est donc redevable de pénalités de retard au syndicat de copropriétaires en cause pour la période du 24 janvier 2023 au 21 septembre 2023 correspondant à 241 jours.

Par conséquent, il convient de condamner la société Sergic à verser au syndicat de copropriétaires 3 615 euros de pénalités de retard.

Sur les dépens

L’article 695 du code de procédure civile précise ce que comprennent les dépens afférents aux instances. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et mentionne que les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 et le décret n°2020-1717.

En l’espèce, il convient de condamner la société Sergic aux dépens.

Sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

(…) ».

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de condamner la société Sergic à verser au demandeur 750 euros au titre des frais irrépétibles.

En revanche, la demande formulée à ce titre par le demandeur sera rejetée.

DECISION

Le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire rendu après débats en audience publique en premier ressort,

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Condamne la société Sergic à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] 3 615 euros (trois mille six cent quinze euros) au titre des pénalités de retard ;

Condamne la société Sergic à verser au syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Sergic aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE