TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07915 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XPOV

N° de Minute : 25/00150

JUGEMENT

DU : 01 Juillet 2025

[Z] [L]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES GRANDS HOMMES, pris en la personne de son Syndic

S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [Z] [L] demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent TROIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par Maître Asma BAKIR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES GRANDS HOMMES,, dont le siège social est sis [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic

non comparant

S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par Maître Christophe EVERAERE, avocat au barreau de LILLE, substitué par l’avocat de permanence

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Avril 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier du 11 juillet 2023, Madame [Z] [L] a fait citer le [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, et la S.A.R.L Pichet Immobilier Services devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 23 janvier 2024 afin de les voir condamner, sur le fondement des articles 1240, 1241, 1992 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, in solidum à payer les sommes de 340 euros en réparation de son préjudice matériel non pris en charge par l’assureur, 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et 1.000 euros de frais irrépétibles, outre les dépens.

La demande en justice a été précédée d’une tentative de conciliation préalable dont l’échec a été constaté le 7 décembre 2021.

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois, à la demande des parties, et a été utilement évoquée à l’audience du 29 avril 2025.

A cette audience, Madame [Z] [L] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 4 février 2025, auxquelles elle se réfère, elle réitère ses demandes introductives d’instance.

A l’appui de ses demandes, elle expose être locataire de l’un des appartements de la résidence des [6]. Elle indique que son véhicule, stationné dans le parking de la résidence, a été dégradé – vol des quatre roues – dans la nuit du 16 au 17 décembre 2020, le syndic n’ayant pas fait procéder à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en l’occurrence le portail, malgré l’urgence. En effet, elle explique que le portail motorisé de la résidence était dysfonctionnel depuis mars 2019 mais que sa réparation n’a été fixée à l’ordre du jour qu’à l’assemblée générale du 23 novembre 2020, date à laquelle un budget a été voté pour le remettre en état. Elle soutient que ce manquement au contrat de syndic constitue une faute délictuelle lui ayant causé un préjudice matériel caractérisé par le reliquat du coût des réparations évaluées à 2.738,47 euros par expertise du 12 janvier 2021 mais indemnisées à hauteur de 2.398,47 euros par son assureur. Elle ajoute avoir subi un préjudice moral en raison de la situation stressante subie. Enfin, elle met également en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le manquement à son obligation de maintenance et d’entretien des parties communes.

La S.A.R.L Pichet Immobilier Services a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 11 juin 2024, auxquelles elle se réfère, elle sollicite le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Madame [Z] [L] ou de tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros de frais irrépétibles, outre les dépens.

En défense, sur le fondement des articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 18 juillet 1965, elle rappelle que son mandat avait pris fin à la date des faits de vols et dégradation. Elle en conclut qu’elle ne peut être tenue pour responsable des fautes et préjudices causés postérieurement à sa mission. De manière surabondante, elle soutient avoir exécuté son obligation diligence et vigilance, soit une obligation de moyen, pour la maintenance et, le cas échéant, la réparation du portail.

En effet, elle indique avoir souscrit un contrat de maintenance et d’entretien du portail en 2016, à sa prise de fonction et avoir fait entretenir ou réparé le portail en 2017, 2018 et 2019 – 2020 avant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 la résolution portant sur le vote du budget nécessaire à la réparation de la motorisation. En outre, elle soutient que la demanderesse ne démontre pas le lien de causalité entre la maintenance du portail et les préjudices allégués, à défaut d’être certain que le véhicule n’aurait pas été dégradé si le portail avait été réparé. Enfin, elle observe que le préjudice moral n’est pas démontré.

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de la plainte du 17 décembre 2020, des échanges avec l’assureur et de l’expertise diligentée par lui ainsi que des procès – verbaux d’assemblées générales faisant état du dysfonctionnement du portail que le véhicule de Madame [Z] [L], tiers à la copropriété, ayant la qualité de locataire, a été dégradé et ses roues volées dans le parking de la [Adresse 9] entre le 16 et le 17 décembre 2020, c’est-à-dire dans les parties communes de l’immeuble.

Le dommage ayant son origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat est engagée.

Il convient donc de le condamner à payer à Madame [Z] [L] la somme de 340 euros en réparation de son préjudice matériel.

En revanche, elle échoue à démontrer un quelconque préjudice moral. Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

De jurisprudence constante, le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Le tiers au contrat doit établir un lien de causalité entre le manquement contractuel et le dommage qu’il subit.

En l’espèce, la S.A.R.L Pichet Immobilier Services soutient qu’elle n’était plus mandatée par le syndicat au moment des faits.

Les procès – verbaux d’assemblées générales ordinaires des 28 mars 2019 et 23 novembre 2020 prouvent le contraire puisque la résolution n°6 du second la désigne pour la période du 21 octobre 2020 au 20 octobre 2021.

Aux termes de l’article 18 de la loi précitée, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Cet article lui octroie des pouvoirs spécifiques lui permettant d’intervenir en urgence, à défaut de pouvoir réunir rapidement l’assemblée générale.

En l’espèce, le procès verbal du 28 mars 2019 fait état, dans sa résolution n°15 dédiée aux informations diverses, d’actes de vandalisme sur le portail, sans précision des dégradations et dysfonctionnements constatés, et le procès – verbal du 23 novembre 2020, dans sa résolution n°20, de travaux de réfection de la motorisation et de mise en conformité du portail battant d’un montant de 4.000 euros, sans précision de l’état actuel du portail.

La demanderesse produit, en pièce n°4, des témoignages qui ne satisfont pas à l’article 202 du code de procédure civile.

Ces documents n’ont aucune valeur probatoire.

Il en résulte qu’aucune pièce ne vient établir les dysfonctionnements affectant le portail.

Dans ces conditions, il est impossible d’apprécier l’éventuel manquement du syndic à son obligation d’intervenir en urgence pour sauvegarder l’immeuble.

Les demandes à son encontre seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant au procès, supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire sera condamné à payer à Madame [Z] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en dernier ressort,

CONDAMNE le [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic, à payer à Madame [Z] [L] la somme de 340 euros en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Madame [Z] [L] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat et de la S.A.R.L Pichet Immobilier Services ;

CONDAMNE le [Adresse 12], pris en la personne de son Syndic, à payer à Madame [Z] [L] la somme de 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 5] Hommes, pris en la personne de son Syndic, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 1er juillet 2025.

LE CADRE-GREFFIER LE JUGE