TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 24/06204 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YN2W

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

M. [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD exerçant ses activités sous la dénomination PARTENORD HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] prise en la personne de son syndic l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD, exerçant sous le nom commercial « PARTENORD HABITAT », ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 31 Octobre 2024.

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 décembre 2025 et prorogé au 13 Janvier 2026.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Janvier 2026 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente en date du 17 septembre 2020, l’Office Public de l’Habitat du Nord, ci-après l’OPH, a vendu à M. [S] [F] les lots n°28 et 73 correspondant respectivement à un appartement situé en rez-de-chaussée et un box, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] au prix de 198.000 euros.

M. [S] [F] s’est plaint de plusieurs désordres (dégâts de eaux suite à de fortes pluies, problèmes d’isolation thermique, problèmes d’humidité) de sorte que, par courrier recommandé du 6 mars 2021, il a mis en demeure l’OPH de l’indemniser de ses préjudices et de prendre en charge le coût des travaux de nature à remédier aux problèmes d’isolation et d’humidité.

Des recherches de fuite et expertises amiables ont été diligentées par les assureurs.

Des travaux ont été votés en assemblée générale pour solutionner le dégât des eaux et ont été exécutés du 14 au 16 décembre 2021. M. [S] [F] s’est toutefois plaint de la persistance du problème.

Dans ces conditions, il a fait assigner l’OPH et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille lequel a, par ordonnance en date du 8 mars 2022, ordonné une expertise confiée à M. [P] [E].

L’expert a déposé son rapport définitif le 25 avril 2023.

Suivant exploit délivré le 16 février 2023, M. [S] [F] a fait assigner l’Office public de l’habitat du Nord exerçant sous le nom commercial Partenord Habitat, et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] et [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, l’Office public de l’habitat du Nord devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’indemnisation.

L’affaire a été radiée le 15 mai 2024 puis réinscrite au rôle à la demande de M. [S] [F] reçue le 6 juin 2024.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 13 mai 2024 pour M. [S] [F], le 10 mai 2024 à 17h29 pour Partenord et le 1er juillet 2024 pour le syndicat des copropriétaires.

La clôture des débats est intervenue le 31 octobre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 6 octobre 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [S] [F] demande au tribunal de :

Vu les articles 1642 et suivants du code civil,

Vu l’article 14 de la Loi du 10 Juillet 1965,

condamner in solidum Partenord et le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :* 6446 euros de dommage et intérêts au titre de son préjudice matériel

* 708 euros de dommage et intérêts par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du 06-03-2021 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir,

* 485 euros de dommage et intérêts par mois au titre de son préjudice de jouissance durant les travaux de reprise

* 1 529.76 euros au titre des surcoûts de charges de copropriété,

condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser en parties communes les travaux de façade et d’étanchéité tels que décrits dans le rapport d’expertise judiciaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,le dispenser de tout règlement de quote-part de charges de copropriété afférentes aux condamnations du syndicat des copropriétaires,condamner in solidum Partenord et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures, l’OPH demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1641 du Code civil,

débouter M. [S] [F] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontrefaute pour lui d’établir la réunion de conditions cumulatives de la mise en oeuvre de la garantiedes vices cachés.Subsidiairement, ramener à des plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par M. [S] [F],

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10juillet 1965,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à le garantir de l’ensemble des condamnations, tant en principal, qu’intérêts et frais, qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. [S] [F],débouter au contraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de l’appel en garantie qu’il prétend formuler à son encontre,

En tout état de cause,

condamner M. [S] [F] et à défaut le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer une somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Thierry Lorthiois, membre de l’association Montesquieu Avocats, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétés demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal :

débouter M. [S] [F] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire :

dire et juger que M. [S] [F] a droit aux seules indemnités suivantes :* 2.750 euros au titre du préjudice de jouissance du fait des infiltrations intervenues,

* 200 euros au titre du préjudice de jouissance durant les travaux à intervenir en cuisine,

débouter M. [S] [F] de toute autre demande,condamner Partenord, ès qualité de vendeur, à le garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,débouter Partenord, ès qualité de vendeur, de sa demande de garantie formulée à son encontre,

En tout état de cause :

condamner M. [S] [F] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l’application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices.

Sur l’existence d’un vice caché

S’agissant des infiltrations d’eau dans la cuisine

Devant l’expert, M. [S] [F] a indiqué avoir constaté pour la première fois des infiltrations d’eau dans sa cuisine le 15 janvier 2021.

Afin de comprendre la configuration des lieux, il convient d’expliquer, ainsi que cela ressort notamment du procès verbal de constat d’huissier établi le 12 février 2024 (pièce 23 en demande), que la cuisine est munie de deux fenêtres, châssis PVC, double vitrage, lesquelles donnent sur une toiture végétalisée. Le niveau de l’appartement est décaissé d’à peu près 30 centimètres comparativement aux terres végétales de cette toiture.

L’expert judiciaire a relevé, au niveau de la cuisine, lors de ses investigations sur site des 30 mai 2022 et 25 novembre 2022, des infiltrations par voie d’eau venant de l’extérieur aux jonctions entre la façade, les appuis de fenêtre et les menuiseries PVC.

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert, après diverses investigations par recherche de fuite, a retenu que les joints d’étanchéité en jonction entre les maçonneries de façade et les menuiseries PVC sont défaillants et qu’il existe également un défaut d’étanchéité des appuis de fenêtre. A ce sujet, il a relevé qu’une pièce métallique avait été apposée sur l’appui de fenêtre en béton, selon lui avant la vente, mais qu’elle n’avait pas permis de résoudre les infiltrations d’eau car elle est mal façonnée.

Il a également relevé des désordres au niveau des relevés d’étanchéité contigus à la toiture végétalisée et des dégradations avancées du puisard collectant les eaux pluviales situées sur la toiture végétalisée.

En revanche, il a indiqué que les mises en eaux effectuées sur les menuiseries en PVC n’ont pas fait ressurgir de difficultés.

S’agissant des dommages consécutifs aux infiltrations, l’expert a retenu que les doublages plâtre et embellissements attenants à la paroi litigieuse (côté toiture végétalisée) sont dégradés, qu’il existe des traces de coulure derrière les doublages en plâtre ainsi qu’une humidité active dans la cuisine. Il a également relevé que les revêtements de sol en parquet stratifiés et ses ouvrages connexes avaient dû être déposés par M. [S] [F].

S’agissant des réparations à envisager, l’expert a indiqué qu’il était nécessaire de reprendre les étanchéités de façades (appuis de fenêtre-jonction menuiseries extérieures), de réviser les relevés d’étanchéités de la toiture végétalisée et de reprendre l’ensemble des dommages consécutifs situés en cuisine (doublages, sols, embellissements…).

Le logement appartenant à M. [S] [F] se situant en copropriété, l’expert s’est interrogé sur le point de savoir si l’origine des désordres se situait au niveau des parties communes ou des parties privatives. Il a pu consulter le règlement de copropriété selon lequel les menuiseries extérieures sont considérées comme des parties privatives tandis que les seuils, appuis de fenêtre et façades sont considérés comme des parties communes.

Aucune difficulté n’ayant été relevée s’agissant des menuiseries en PVC privatives appartenant à M. [S] [F], il a ainsi retenu que l’origine des désordres se situait au niveau des parties communes et que la gestion des étanchéités de façade et des appuis de fenêtre devait donc se faire sous l’égide de la copropriété.

Il n’est versé aucun justificatif permettant de considérer que les infiltrations trouveraient leur origine dans les parties privatives de M. [S] [F] et il sera retenu que leur origine provient des parties communes, comme l’a indiqué l’expert.

Le vendeur d’un lot en copropriété peut être tenu de la garantie des vices cachés affectant les parties communes, sous réserve de la réunion des conditions légales de la garantie.

L’OPH conteste la réunion des conditions légales de la garantie.

Sur l’antériorité à la vente, si l’expert ne s’est pas expressément prononcé sur cette question, il a été dit que les infiltrations ont pour origine essentiellement les désordres sur la façade et les appuis de fenêtre, les défauts d’étanchéité de la toiture végétalisée et la dégradation du puisard. Le rapport de recherche de fuite du 21 juin 2021 et la facture de l’entreprise Sene du 21 décembre 2021, invoqués par le vendeur, ne permettent nullement de considérer que ces désordres seraient apparus depuis la vente alors que d’une part le tribunal ne déduit pas du rapport de recherche de fuite, comme le fait le vendeur, qu’à cette date la tôle sur les appuis de fenêtre ne serait pas présente, que d’autre part, la malfaçon de cette tôle n’est pas la seule responsable des infiltrations et qu’enfin, l’expert a considéré que la présence de la tôle laissait à penser que les appuis de fenêtre présentaient des désordres avant la vente (page 33 du rapport). Les désordres sur la façade et la toiture végétalisée ressortent vraisemblablement de défauts de conception et doivent être considérés comme étant nécessairement antérieurs à la vente alors qu’il n’est pas démontré que des travaux auraient été réalisés à ces endroits entre le 17 septembre 2020, date de la vente, et le 15 janvier 2021, date de la première infiltration constatée.

S’agissant du caractère caché, l’expert indique clairement que les désordres sur la façade et les appuis de fenêtre sont indécelables pour un profane en construction, ce qui n’est d’ailleurs pas discuté par le vendeur.

S’agissant de la gravité des désordres, l’expert indique que les infiltrations ont provoqué des dommages consécutifs et entravent la jouissance paisible de la cuisine. M. [S] [F] subit des infiltrations lors des épisodes de fortes pluies, ce qui n’est pas rare dans le Nord. Il a dû démonter une partie de la cloison et du parquet. L’expert relève une humidité active dans la cuisine. Dans ces conditions, il doit être considéré que les infiltrations diminuent fortement l’usage du bien et que, s’il en avait été informé, il en aurait donné un moindre prix.

Il est ainsi établi que les infiltrations en cuisine répondent aux critères du vice caché tels que repris par l’article 1641 du code civil.

S’agissant du dysfonctionnement de la VMC

M. [S] [F] se plaint de désordres dans la salle de bains en lien avec la VMC.

L’expert a relevé, lors des réunions d’expertise, un décollement des peintures d’embellissement de la baignoire. Il a indiqué que les débits de la ventilation étaient faibles mais assuraient néanmoins leur fonction, que les relevés à l’hygromètre n’ont pas mis en exergue d’humidité active sur les zones endommagées, qu’aucune infiltration active ne provenait des étages supérieurs. Il a seulement relevé des insuffisances dans le détalonnage de la porte d’accès à la salle de bains, en précisant que le détalonnage de porte a pour vocation d’apporter un air frais dans les espaces réputés humides.

Sur l’origine des désordres, il a indiqué que les décollements de peinture étaient probablement liés au dysfonctionnement de la VMC durant l’année 2021, les parties ayant indiqué qu’elle avait été inopérante durant plusieurs mois, et que ce dysfonctionnement avait défavorisé l’évacuation de l’air humide et entraîné le décollement mineur des embellissements situés au-dessus de la baignoire.

S’agissant des réparations à effectuer, il a indiqué qu’il convenait de vérifier les débits de ventilation, de reprendre les peintures au niveau du plafond de la salle de bains et d’effectuer le détalonnage de la porte d’accès.

L’expert a précisé, avoir pris connaissance du règlement de copropriété, que les systèmes de VMC collectif étaient des ouvrages communs de sorte que la gestion du fonctionnement de la VMC devait se faire sous l’égide de la copropriété.

Pour caractériser l’existence d’un vice caché, il faut démontrer que le défaut est d’une gravité telle qu’il compromet l’usage de la chose acquise.

Or, si M. [S] [F] indique que les problématiques de ventilation de la salle de bains sont de nature à empêcher une utilisation normale de celle-ci, il ne le démontre nullement. Au contraire, l’expert indique que le décollement des peintures au dessus de la baignoire est mineur (page 19 du rapport) et qu’il n’entraîne pas de privation ou de réduction d’usage pour l’occupant (page 22).

En outre, l’expert relève que la VMC a été inopérante pendant plusieurs semaines en 2021, ce qui a entraîné le décollement de la peinture. La vente ayant eu lieu le 17 septembre 2020, ce dysfonctionnement est intervenu postérieurement à celle-ci. Le désordre allégué n’était donc pas antérieur à la vente.

Le vice caché n’est pas caractérisé de sorte que les demandes formées au titre de la VMC seront rejetées.

Sur la clause d’exonération de garantie

L’acte de vente contient classiquement une clause d’exonération de la garantie des vices cachés qui ne s’applique toutefois pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il avait connaissance des vices.

Il ressort de l’acte de vente, et il n’est pas contesté, que l’OPH a la qualité de vendeur professionnel et est présumé connaître les vices de la chose vendue de sorte qu’il est tenu de la garantie des vices cachés et de tous les dommages et intérêts qui en découlent.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété. Il est également responsable de plein droit du défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, M. [S] [F] recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des infiltrations dans la cuisine et du dysfonctionnement de la VMC.

Il ressort clairement du rapport d’expertise, ainsi qu’il a été dit plus haut, que les désordres ont pour origine les parties communes. Les infiltrations ont trait à des vices de construction tandis que le dysfonctionnement de la VMC pendant plusieurs mois en 2021 peut être rattaché à un défaut d’entretien.

Le syndicat des copropriétaires ne discute pas spécialement du principe de l’engagement de sa responsabilité mais discute du préjudice puisqu’il fait valoir que les travaux ont été réalisés conformément aux préconisations de l’expert et conteste les autres sommes réclamées.

Ainsi, compte tenu des conclusions expertales, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes indemnitaires

Il est sollicité par M. [S] [F] la condamnation in solidum de l’OPH et du syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes suivantes :

6.446 euros au titre de son préjudice matériel708 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance à compter du 6 mars 2021 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir485 euros au titre de son préjudice de jouissance durant les travaux de reprise1.529,76 euros au titre des surcoûts des charges de copropriété.

Il a été jugé que l’OPH n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’agissant de la VMC de sorte que seul le syndicat des copropriétaires peut, le cas échéant, être condamné à des dommages et intérêts à ce titre.

S’agissant des infiltrations

Sur les travaux destinés à remédier aux désordres causés dans l’appartement de M. [S] [F]

L’expert a évalué les travaux de reprise des dommages consécutifs aux infiltrations à 6.061 euros, somme qui est sollicitée par le demandeur et qui inclut la protection des existants et la dépose du mobilier, le nettoyage quotidien, la dépose des doublages endommagés et leur évacuation, la reprise des doublages côté façade cuisine, la réfection des embellissements, la réfection des revêtements de sols de la cuisine, les ouvrages connexes des revêtements de sol (seuil, plinthes…), la finition des ouvrages et le repli. L’expert a également estimé les travaux de façade à 1.100 euros TTC et les travaux d’étanchéité à 1.485 euros TTC, soit 2.585 euros TTC, somme qui n’est pas sollicitée par le demandeur dès lors que seul le syndicat des copropriétaires est habilité à faire diligenter les travaux dans les parties communes.

Il existe entre les parties un débat sur le point de savoir si les travaux votés lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2023 et réalisés en octobre 2023 et janvier 2024 ont été correctement exécutés, M. [S] [F] soutenant qu’ils n’ont pas permis de remédier aux désordres. Cette question sera discutée plus bas.

Il n’en demeure pas moins que M. [S] [F], qui a subi des dégâts dans son logement en raison des infiltrations, a droit à la prise en charge de ces dégâts.

L’OPH conteste la demande au motif que ces travaux ont vocation à être pris en charge par l’assureur de la copropriété qui a d’ailleurs offert la somme de 1.705 euros à M. [S] [F]. Toutefois, l’éventuelle prise en charge par l’assureur de la copropriété n’est en rien de nature à dégager le vendeur de son obligation légale de garantie des vices cachés à l’encontre de l’acquéreur.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’évaluation de l’expert faite sans devis. Il propose de retenir l’évaluation faite par le cabinet Polyexpert à hauteur de 1.705 euros TTC, somme que son assureur a accepté de prendre en charge (pièce 3). Cette somme prend en compte la réfection du doublage, la dépose et repose du radiateur, la réfection du parquet, la dépose du doublage et son évacuation.

Le tribunal estime que rien ne justifie de faire prévaloir l’évaluation faite par un expert amiable sur celle faite par l’expert judiciaire, étant au surplus constaté que les défendeurs n’ont pas formé de dire auprès de l’expert pour contester cette évaluation, quand bien même elle n’est basée sur aucun devis.

Il est justifié de ce que son assureur a versé, à ce titre, une somme de 1.321,65 euros, laquelle a été mise au crédit du compte de copropriété de M. [S] [F] (pièce 15 du syndicat). Il convient donc de déduire de la somme globale due par le vendeur et le syndicat, celle de 1.321,65 euros déjà versée.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer à M. [S] [F] la somme de 4.739,35 euros (6.061 – 1.321,65) au titre des travaux de réfection.

Sur le préjudice de jouissance

M. [S] [F] réclame, sur la base de la valeur locative du logement de 970 euros charges comprises et de la surface impactée qu’il estime à 73%, une indemnité de 708 euros par mois à compter du 6 mars 2021 jusqu’au prononcé du jugement.

Il soutient que la cuisine et la salle à manger n’ont pas pu être occupées correctement, que l’impossibilité de réaliser les sols l’a empêché d’installer une cuisine équipée, qu’il a dû s’équiper d’un déshumidificateur qui génère une surconsommation électrique de 30 euros par mois, que les cloisons sectionnées en mai 2021 pour la recherche de fuite entraînent un inconfort thermique et un surcoût de chauffage, que, après le dépôt du rapport, les désordres se sont étendus au bureau ainsi qu’au salon.

L’OPH conteste le montant de la demande faisant valoir que les infiltrations ne se sont manifestées qu’à la défaveur de rares épisodes de fortes pluies, excluant toute idée de permanence, que la salle à manger mesure 10,88 m2 et la cuisine 10,97 m2 soit un total de 21,85 m2 pour une surface totale de l’appartement estimée à 84,89 m2 et qu’il doit être tenu compte de la valeur locative hors charges.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la procédure ne concerne que les infiltrations en cuisine/salle à manger et qu’aucune pièce ne démontre l’impossibilité de jouir de ces deux pièces lesquelles sont occupées. Il estime donc qu’il n’existe aucun préjudice de jouissance et qu’à tout le moins le chiffrage est particulièrement élevé. Subsidiairement, il offre de verser la somme retenue par l’expert à savoir 2.750 euros.

Sur ce, il convient de rappeler que les désordres dont le tribunal est saisi concernent uniquement la cuisine de sorte qu’il ne peut être retenu, comme le fait le demandeur, les infiltrations qui seraient apparues ultérieurement dans le salon, aucun élément ne permettant en l’état de déterminer l’origine de ces désordres et ainsi de les imputer au vendeur et au syndicat des copropriétaires.

Il a été dit que les cloisons de la cuisine, près des fenêtres, ont dû être déposée en partie pour rechercher les fuites, ce qui a pu effectivement favoriser le passage de l’air à cet endroit, sans qu’il ne soit pour autant démontré un surcoût de chauffage.

Par ailleurs, si certaines lames de parquet, au droit de la cloison litigieuse, ont dû être démontées, les photographies versées aux débats, notamment celles prises par l’huissier de justice, montrent que ce n’est pas l’intégralité du sol de la cuisine qui a été démonté. Celle-ci est correctement aménagée contrairement à ce qu’indique M. [S] [F].

En outre, il convient de rappeler que les infiltrations surviennent uniquement en cas de fortes pluies qui, si elles peuvent être régulières dans le Nord, ne sont néanmoins pas quotidiennes.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que M. [S] [F] subit un préjudice de jouissance continu et qui affecterait les ¾ de son logement. En revanche, il est bien évident que la survenue de ces infiltrations, les déposes de cloison et de parquet qu’il a dû faire, l’achat d’un déshumidificateur, ont constitué pour lui un trouble dans la jouissance, qui devait être paisible, de son bien.

Ce trouble sera plus justement évalué à la somme de 2.750 euros telle que proposée par le syndicat des copropriétaires et sera mis à la charge de ce dernier et du vendeur.

Sur le trouble de jouissance durant les travaux de reprise

M. [S] [F] sollicite la somme de 485 euros correspondant à la moitié d’un loyer dès lors que les travaux de reprises dureront deux semaines.

L’OPH conteste la demande faisant valoir que l’expert a évalué à 10 jours la durée des travaux tendant à remédier aux infiltrations, sans préciser la durée des travaux extérieurs qui n’auront pas d’incidence sur le quotidien du demandeur.

Le syndicat des copropriétaires estime qu’il n’est justifié d’aucune gêne qui pourrait résulter de la réalisation des travaux et que la demande est excessive. Subsidiairement, il offre la somme de 200 euros évaluée par l’expert.

L’expert évalue à 10 jours la durée des travaux liés aux infiltrations sans effectivement faire de distinction entre les travaux extérieurs qui n’auront pas d’impact sur M. [S] [F] et les travaux qui auront lieu à l’intérieur du logement, et particulièrement dans la cuisine.

Dans ces conditions, il convient de retenir le chiffrage de l’expert et d’allouer à M. [S] [F] une somme de 200 euros à ce titre.

Sur le surcoût de charges de copropriété

M. [S] [F] fait valoir qu’il a été contraint de payer la somme de 248,10 euros au titre des travaux déjà effectués sur les murs extérieurs et de 1.281,66 euros au titre des travaux réalisés sur la toiture. Il réclame donc le paiement de la somme de 1.529,76 euros.

L’OPH conteste la somme réclamée au motif que l’expert n’a pas mis en évidence de lien direct entre les travaux de réfection de la toiture terrasse et les griefs exprimés par le demandeur. En toutes hypothèses, il indique que seule la révision des relevés contigus à la façade litigieuse est nécessaire ce qui a été devisé à 1.200 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [S] [F] ne peut remettre en cause les travaux réalisés en conformité avec le vote de l’assemblée générale du 6 septembre 2021. Il indique ne pas être responsable de l’insuffisance de ces travaux.

Sur ce, M. [S] [F] n’explique pas pour quelles raisons il devrait être dispensé de participer aux travaux engagés sur les parties communes, régulièrement votés lors de l’assemblée générale du 6 septembre 2021 et pour lesquels il avait donné son accord, même si son vote par correspondance n’a pas pu être pris en compte puisqu’envoyé tardivement (pièce 5 du syndicat et pièce 20-1 du demandeur).

La demande sera rejetée.

S’agissant du dysfonctionnement de la VMC

Il est réclamé la somme de 385 euros telle qu’évaluée par l’expert pour la reprise des embellissements de la salle de bains dont il a été dit que la peinture au plafond se décollait en raison d’un dysfonctionnement de la VMC pendant plusieurs mois en 2021.

Si aucun dysfonctionnement n’a été constaté en expertise, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires est tenu d’indemniser les dégâts liés aux dysfonctionnements de 2021.

La demande est donc justifiée et il y sera fait droit.

S’agissant des travaux de reprise sur les parties communes

M. [S] [F] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement, à réaliser en parties communes les travaux de façade et d’étanchéité tels que décrits dans le rapport d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux tels que préconisés par l’expert ont été réalisés en décembre 2023 et janvier 2024, conformément au vote de l’assemblée générale.

Pour les travaux relatifs aux parties communes, l’expert a préconisé :

pour les travaux de façade : la réfection des pièces d’appui de tôle (2U) et le traitement étanchéités jonction façade-menuiserie PVpour les travaux d’étanchéité (toiture végétalisée) : la révision des relevés contiguë à la façade litigieuse et la réfection du puisard eaux pluviales.Il a chiffré ces travaux à 2.585 euros TTC.

La réalisation de ces travaux a été votée en assemblée générale le 22 novembre 2023 (résolution 14, pièce 17) et ils ont été confiés à l’entreprise CIEDIL.

Leur montant s’est élevé à 2.599,99 euros TTC de sorte qu’il ne peut être considéré qu’ils auraient été fait à l’économie comme le soutient M. [S] [F], eu égard au chiffrage de l’expert judiciaire.

Selon la facture produite du 19 janvier 2024, les travaux ont été les suivants : grattage total d’anciens fonds, réparation sur menuiserie PVC par résines compris moulage, remplacement d’un rejet d’eau à l’identique, couvre-joints ou bavette en PVC ou tapée en bois, reprise du solin avec bavette métallique, démontage du regard de façade en brique, y compris terrassement, évacuation des déblais, mise en décharge, remblaiement et réfection à la côte 0 du trottoir ou de la voirie jusqu’à 1m de profondeur, nettoyage du puisard, regard en fonte (pièce 19 du syndicat).

Le tribunal ne peut déduire de cette facture que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas fait réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert.

M. [S] [F] se plaint de ce que les travaux en question n’auraient pas permis de remédier aux infiltrations.

Pour ce faire, il produit un constat d’huissier du 12 février 2024 duquel il ressort que, dans la cuisine, au niveau de la découpe opérée pour la recherche, le voile béton du mur extérieur, qui est apparent, est sec au toucher. Toutefois, à quelques centimètres au-dessus de la dalle du sol, le voile béton est humide et au pied du voile du mur extérieur, la dalle béton est gorgée d’eau, détrempée. Par ailleurs, le taux d’humidité au niveau de la plinthe est de plus de 20%.

Si ce constat laisse apparaître, malgré les travaux, la persistance d’infiltrations, il ne suffit pas à dire que les travaux réalisés par l’entreprise CIEDIL ne correspondaient pas à ceux préconisés par l’expert. Il est possible soit qu’ils aient été mal exécutés, soit qu’il existe une autre cause d’infiltrations qui n’aurait pas été mise en évidence par l’expert et ainsi traitée. En toute hypothèse, cela relève d’un autre litige que celui soumis au tribunal et ne peut suffire à condamner le syndicat des copropriétaire à faire réaliser à nouveau les travaux tels que préconisés par l’expert.

En outre, si l’huissier de justice a également constaté de l’humidité dans la pièce contiguë à la cuisine située dans l’alignement de celle-ci, du même côté, et des traces d’infiltrations dans le séjour, ces éléments n’ont pas été discutés devant l’expert et ne peuvent suffire là encore à considérer que les travaux préconisés par l’expert n’auraient pas été réalisés. D’ailleurs, le syndicat des copropriétaire indique qu’un sinistre a été déclaré par M. [S] [F] en novembre 2023 pour le salon et qu’il est actuellement en cours d’instruction, une recherche de fuite ayant été effectuée par l’entreprise Nüwa (pièce 20 et 21 du syndicat).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné à faire réaliser, sous astreinte, les travaux décrits dans le rapport de l’expert judiciaire.

La demande sera rejetée.

Sur les appels en garantie

L’OPH et le syndicat des copropriétaires s’appellent mutuellement en garantie.

L’OPH fonde son recours sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que le syndicat des copropriétaires fonde son recours sur la garantie des vices cachés.

Il a été dit que l’un et l’autre étaient obligés à la dette à l’égard de l’acquéreur, pour les infiltrations en cuisine, l’OPH sur le fondement de la garantie des vices cachés et le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité de plein droit de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la contribution à la dette, il a été dit que l’OPH a la qualité de professionnel et qu’il est de ce fait présumé connaître les vices de la chose. L’acte de vente montre effectivement qu’il a acquis le terrain en 2003 et a fait construire l’immeuble dans le but de louer les habitations. Il n’ignorait donc pas les désordres affectant les parties communes dont il n’a, à aucun moment, fait état auprès de son acquéreur.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exercer toute action récursoire de sorte qu’il est fondé à invoquer à l’encontre du vendeur la garantie des vices cachés dès lors qu’il a été amené à prendre en charge l’indemnisation découlant de ces vices cachés.

Dans ces conditions, l’OPH devra garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre s’agissant des infiltrations en cuisine, en principal, accessoires et frais.

En revanche, aucune garantie n’interviendra pour le dysfonctionnement de la VMC dès lors qu’il a été jugé que le vendeur ne peut être tenu de la garantie des vices cachés à ce titre.

L’OPH sera débouté de son appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dispense du règlement de la quote-part de charges de copropriété afférentes aux condamnations du syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ses deux derniers alinéas, dispose que :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

M. [S] [F] n’explique pas sur quel fondement il pourrait être dispensé de participer au règlement des charges de copropriété afférentes à la présente condamnation. Il peut seulement être dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure, laquelle sera in fine mise à la charge de l’OPH par suite de l’appel en garantie, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

L’OPH, qui succombe principalement, supportera les dépens de l’instance.

L’équité commande de le condamner à payer à M. [S] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum l’Office Public de l’Habitat du Nord, exerçant sous la dénomination commerciale Partenord Habitat, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à M. [S] [F] les sommes suivantes au titre des infiltrations en cuisine :

4.739,35 euros TTC au titre des travaux de reprise intérieurs,2.750 euros au titre du préjudice de jouissance200 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à M. [S] [F] la somme de 385 euros TTC au titre des travaux de reprise liés au dysfonctionnement de la VMC,

Déboute M. [S] [F] de sa demande au titre du surcoût des charges de copropriété, de sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte et du surplus de ses demandes,

Dit que l’Office Public de l’Habitat du Nord, exerçant sous la dénomination commerciale Partenord Habitat, devra garantir intégralement, en principal et intérêts, frais et accessoires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] des condamnations mises à sa charge s’agissant des infiltrations en cuisine,

Condamne l’Office Public de l’Habitat du Nord, exerçant sous la dénomination commerciale Partenord Habitat, aux dépens,

Condamne l’Office Public de l’Habitat du Nord, exerçant sous la dénomination commerciale Partenord Habitat, à payer à M. [S] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Le greffier, La présidente,

BY