GB/CT

Jugement N°

du 12 MAI 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 25/00859 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J65G / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[A], [N]

[D] [V] épouse [N]

Contre :

[T] [R]

[L] [C] épouse [R]

Grosse : le

M^e Emeline DUBREUIL

M^e Sébastien RAHON

Copies électroniques :

M^e Emeline DUBREUIL

M^e Sébastien RAHON

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [A] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Mademoiselle [D] [V] épouse [N]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentés par M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [L] [C] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Emeline DUBREUIL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

En présence de madame [J] [Y], stagiaire issue du concours complémentaire

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 17 Mars 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 juin 2024, reçu par Me [G], notaire à [Localité 10], M. et Mme [N] ont signé avec M. et Mme [R] un compromis de vente concernant une maison située [Adresse 2] à [Localité 9] pour un prix de 275.000 euros.

Il est stipulé, dans le compromis une pénalité à hauteur de 10% du prix de vente soit 27 500 euros ainsi qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt à hauteur de 125.000 euros par les acquéreurs.

Le 5 juillet 2024, M. et Mme [R] ont obtenu une offre de crédit conforme à ce qui était prévu au contrat auprès de la banque postale.

La réitération de la vente devait avoir lieu au plus tard le 15 septembre 2024.

Le 30 juillet 2024, M. et Mme [R] ont indiqué refuser de signer l’acte authentique de vente et ont demandé une rupture conventionnelle du compromis en proposant de dédommager M. et Mme [N] en leur versant 10.000 euros.

Réclamant la pénalité prévue au contrat, M. et Mme [N], après y avoir été autorisés, ont assigné à jour fixe, par acte du 27 février 2025, M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand à l’audience du 17 mars 2025, aux fins de voir :

Prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente signé entre M. et Mme [N] d’une part et M. et Mme [R] d’autre part aux torts exclusifs de ces derniers ;Condamner M. et Mme [R] à leur payer la somme de 27.500 euros au titre de dommages et intérêts ;Condamner M. et Mme [R] à payer la somme de 5.000 euros à M et Mme [N] de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [N] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. et Mme [R] aux dépens. Se fondant sur les articles 1103, 1582, 1583 et 1584 outre 1231-5 du code civil, M. et Mme [N] font valoir que la condition suspensive a été levée de sorte que rien ne s’opposait à la réitération de la vente. Selon eux, le refus persistant et définitif de M et Mme [R] de signer l’acte authentique de vente impose de prononcer la résolution du compromis à leurs torts exclusifs et de les condamner à payer les pénalités prévues au contrat.

Ils ajoutent pour caractériser la résistance abusive de M. et Mme [R] que ceux-ci ont été de mauvaise foi en refusant de réitérer la vente et en tentant de les priver d’exercer leur droit, notamment en empêchant que leur soit délivré une mise en demeure de réitérer, comme prévu au contrat, leur notaire, Me [X] s’opposant à une sommation à comparaître en son étude et refusant de rédiger un procès-verbal de carence ou de difficulté.

Dans leurs dernières conclusions du 17 mars 2025, M. et Mme [R] demandent au tribunal de :

A titre principal, prononcer la caducité du compromis de vente et rejeter les demandes de M. et Mme [N] ;A titre subsidiaire, prononcer la résolution du compromis de vente et rejeter les demandes de M. et Mme [N] ;A titre plus subsidiaire, prononcer la nullité du compromis de vente et rejeter les demandes de M. et Mme [N] ;A titre infiniment subsidiaire, rejeter l’application de la clause pénale ou à défaut la réduire à de plus justes proportions tout comme le montant des dommages et intérêts sollicités,A titre reconventionnel, condamner M. et Mme [N] à leur payer 12 270 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier outre 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;Condamner M. et Mme [N] à leur payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. et Mme [N] aux dépens.Au soutien de leur demande de caducité du compromis de vente, ils affirment, au visa des articles 1304 et 1304-6 du code civil, que la condition suspensive tenant à la fourniture, par les vendeurs, de l’autorisation d’urbanisme correspondant à la régularisation des travaux qu’ils avaient réalisés concernant l’abri de piscine, les vélux de toiture du garage et les menuiseries, ne s’est pas réalisée.

Concernant leur demande subsidiaire de résolution de la vente, ils invoquent d’une part, au visa de l’article 1219 du code civil, les manquements des vendeurs qui n’ont pas, selon eux, respecté l’obligation contractuelle de leur fournir les attestations d’assurance décennale des entreprises intervenues pour la réalisation de travaux sur le bien ni les autorisations d’urbanisme, les rendant seuls responsables de l’absence de réitération de la vente et, à défaut, d’autre part, la découverte de vices cachés affectant l’immeuble vendu notamment le mauvais état de la charpente qu’ils affirment n’avoir pu déceler dans toute leur ampleur lors de la vente.

Au soutien de leur demande d’annulation du compromis de vente, ils font valoir, au visa des articles 1130 et 1131 du code civil, que les vendeurs leur ont dissimulé des informations sur l’identité de la société ayant réalisé en 2019 les travaux sur la toiture du garage et sur la survenance d’un dégât des eaux dans la buanderie, informations déterminantes de leur consentement.

Ils ajoutent, au visa de l’article 1231-5 du code civil, que la clause pénale est inapplicable dès lors qu’ils n’ont pas été mis en demeure par les vendeurs de venir signer l’acte authentique de vente en précisant qu’à défaut la clause pénale litigieuse s’appliquerait. Subsidiairement, ils demandent de voir réduire le montant de la clause pénale compte tenu du préjudice effectivement subi par les vendeurs.

Reconventionnellement, ils affirment avoir subi un préjudice important tant financier que moral, ayant mis en vente leur maison et ainsi dû trouver un autre bien à louer et une grange pour stocker leurs affaires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de caducité du compromis de vente, formée par M. et Mme [R]

L’article 1304 du code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. »

Aux termes de l’article 1304-6, alinéa 3, du même code, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, le compromis de vente liant M. et Mme [N] d’une part, et M. et Mme [R] d’autre part, stipule une condition suspensive de non-opposition à déclaration préalable. En page 16, il est précisé que « le vendeur déclare à ce sujet avoir déposé en ligne une demande de régularisation de la situation concernant l’abri de piscine, les vélux la toiture du garage et les menuiseries. Une copie du mail justifiant du dépôt de la demande est demeurée ci-annexée. Le vendeur s’engage à faire ses meilleurs efforts afin de fournir à l’acquéreur l’autorisation d’urbanisme correspondant à la régularisation desdits travaux. »

M. et Mme [N] justifient de l’obtention le 8 juillet 2024 de la non-opposition à déclaration préalable selon arrêté de la commune de [Localité 8] (pièce 9 demandeurs). La condition suspensive s’est donc réalisée.

En conséquence, la demande de caducité du compromis de vente sera rejetée.

Sur la demande de résolution de la vente formée par M. et Mme [R]

Au titre de l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, comme il a été indiqué ci-avant, M. et Mme [N] ont obtenu l’autorisation d’urbanisme correspondant à la régularisation des travaux de pose d’un abri de piscine télescopique, pose de velux, réfection de la façade, réfection de la toiture du garage et pose de menuiserie le 8 juillet 2024. M. et Mme [R] ne caractérisent donc pas de manquement des vendeurs à ce titre justifiant l’absence de réitération de la vente.

Par ailleurs, il est stipulé dans le compromis de vente litigieux les clauses suivantes :

Page 15 : « réfection de la toiture du garage au cours de l’année 2019 par une entreprise dont le VENDEUR déclare ne pas avoir retrouvé la facture et ne pas se souvenir du nom mais faire ses meilleurs efforts afin de la fournir à l’ACQUEREUR préalablement à la réitération des présentes en acte authentique. »Page 18 : « le VENDEUR s’engage à faire ses meilleurs efforts afin de fournir les attestations d’assurance décennale des entreprises intervenues, à l’exception de l’entreprise SASU ACTI-COMMERCE dont copie de l’attestation d’assurance décennale est demeurée ci-annexée. »Si M. et Mme [R] affirment que les vendeurs n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles en ne fournissant pas tous les efforts pour leur fournir les attestations d’assurance décennale des entreprises ayant réalisé à leur demande des travaux sur le bien vendu et le nom de l’entreprise ayant réalisé la réfection de la toiture du garage en 2019, ils n’en rapportent pas la preuve. De plus, à défaut d’ériger une telle fourniture en condition suspensive et compte tenu de la formulation du compromis de vente de fourniture « des meilleurs efforts » par les vendeurs, M. et Mme [R] ont accepté l’aléa tenant à la possible absence de fourniture de ces éléments lors de la réitération de la vente. Il convient au surplus de noter que dès le 30 juillet 2024, soit avant la fin du délai de fourniture de leurs meilleurs efforts par les vendeurs, M. et Mme [R] ont signifié à ceux-ci qu’ils ne réitéreraient pas la vente. Ils ne peuvent, dès lors, reprocher aux vendeurs de ne pas avoir fourni les éléments précités alors qu’avant même l’écoulement complet du délai entre la signature du compromis de vente et la date prévue de réitération le 15 septembre 2024 pour fournir ces éléments, M. et Mme [R] leur signifiaient refuser, sans précision de motifs, la réitération de l’acte.

En conséquence, la demande de résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leurs obligations doit être rejetée.

Au titre de l’existence des vices cachés affectant le bien vendu

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, M. et Mme [R] produisent, pour démontrer l’existence de vices cachés affectant le bien sous compromis de vente, des photographies de la charpente et toiture du garage-grange. Ces seules photographies ne démontrent nullement l’existence de vices cachés puisque les poutres, dont il est affirmé qu’elles sont atteintes de pourritures, sont parfaitement apparentes tout comme le doublement de celle-ci par des tasseaux de bois très récents manifestement ajoutés pour conforter ces poutres. M. et Mme [R], même profanes, pouvaient donc se convaincre de l’état de la toiture du garage lors de la signature du compromis de vente.

Quant aux autres éléments invoqués par M. et Mme [R] comme constituant des vices cachés à savoir :

« •Garage (grange) : le volet roulant est bloqué, les poutres sont dégradées

•Terrain voisin : présence de palettes, tuiles, parpaings, déchets

• Cuisine : présence de moisissure notamment dans le four et dans les prises, chocs sur façades, verrière sans vitres, des joints sont détériorés

• [Localité 11] : le volet électrique est défectueux

•Salle de bain : présence d’un trou sous meuble vasque bouché à la mousse expansive

•Bureau : Porte à galandage est défectueuse

•Buanderie : le placo abîmé en raison d’un dégât des eaux

•Chêneaux : Mal fixés, une descente est tombée

• Chaudière : dysfonctionnement

•Électricité : Manque de façades de prises et interrupteurs

•Vis-à-vis : Fenêtre non occultante, autres fenêtres masquées découvertes

•Piscine : Pas aux normes … »

aucune pièce ne vient étayer cette allégation d’existence de vices cachés les concernant.

La demande de résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs en raison de vices cachés affectant le bien vendu sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d’annulation de la vente pour dol

L’article 1137, alinéas 1 et 2, du code civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, les vendeurs se sont engagés à fournir les meilleurs efforts, s’agissant des attestations d’assurance des entreprises intervenus sur le bien à leur demande et de la régularisation administrative, pour transmettre ces informations avant la réitération de la vente à M. et Mme [R]. M. et Mme [N] n’ont donc pas tu ces informations, ils ont indiqué aux acquéreurs qu’ils ne les avaient pas et tentaient de les obtenir. De plus, comme indiqué ci-avant, dès le 30 juillet 2024, soit avant même la fin du délai de fourniture de leurs meilleurs efforts par les vendeurs, M. et Mme [R] ont signifié à ceux-ci qu’ils ne réitéreraient pas la vente et souhaitaient une rupture conventionnelle du compromis de vente.

Par ailleurs, M. et Mme [R] ne démontrent pas non plus leur allégation tenant à la survenance d’un dégât des eaux dans la buanderie avant la vente ni, à fortiori, celle tenant au silence des vendeurs sur ce dégât des eaux.

En conséquence, la demande d’annulation de la vente sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par M. et Mme [N]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5, alinéas 1, 2 et 5, du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le juge, pour qui la réduction des obligations résultant d’une clause pénale manifestement excessive n’est qu’une simple faculté, n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la pénalité qui y est forfaitairement prévue (3ème Civ., 26 avril 1978, n° 76-11.424, Bull. n° 160)

En l’espèce, le compromis de vente stipule en page 9 la clause suivante « STIPULATION DE PENALITE Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations lors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (27 500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Tout d’abord, il ne peut être reproché à M. et Mme [N] l’absence de mise en demeure de M. et Mme [R] de réitérer dès lors que d’une part, dès le 30 juillet 2024, ces derniers ont signifié leur refus de réitérer la vente, et que, d’autre part, leur notaire les a informés que celui des acquéreurs refusait de les convoquer pour dresser un PV de carence, cette formalité étant qualifiée d’inutile compte tenu du refus de réitérer de M. et Mme [R] (pièce 7 demandeurs). Il ressort de ces éléments que l’inexécution du contrat liant les parties était définitive dès le 30 juillet 2024. Dès lors, la pénalité est encourue nonobstant l’absence de mise en demeure.

La peine convenue entre les parties de 10% du prix de vente n’est pas manifestement excessive et doit donc s’appliquer.

En conséquence, M. et Mme [R] seront condamnés à payer à M. et Mme [N] la somme de 27 500 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. et Mme [N]

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. et Mme [N] ne justifient pas que le comportement de M. et Mme [R] leur ait causé un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par l’allocation de la somme forfaitaire due à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale augmentée des intérêts légaux.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [R] en réparation d’un préjudice financier et moral

Quand bien même le litige les opposant à M. et Mme [N] leur a causé des préjudices, M. et Mme [R] en sont à l’origine, ainsi que cela ressort des éléments analysés ci-avant et ne peuvent donc en réclamer réparation aux vendeurs.

Leur demande reconventionnelle en réparation d’un préjudice financier et moral sera, en conséquence, rejetée.

Sur les frais du procès

M. et Mme [R], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de caducité, résolution et annulation de la vente formées par M. [T] [R] et Mme [L] [R] née [C],

CONDAMNE M. [T] [R] et Mme [L] [R] née [C] à payer à M. [A] [N] et Mme [D] [N] née [V] la somme de 27 500 euros en exécution de la clause pénale,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [A] [N] et Mme [D] [N] née [V],

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [T] [R] et Mme [L] [R] née [C],

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE M. [T] [R] et Mme [L] [R] née [C] à payer à M. [A] [N] et Mme [D] [N] née [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [R] et Mme [L] [R] née [C] aux dépens.

Le Greffier Le Président