TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09607 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4M3

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

[B] [O] [P], venant aux droits de Monsieur [S] [F] et de Madame [E] [Z]

[N] [P], venant aux droits de Monsieur [S] [F] et de Madame [E] [Z]

C/

[D] [C] [X] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [O] [P], venant aux droits de Monsieur [S] [F] et de Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 1]

Mme [N] [P], venant aux droits de Monsieur [S] [F] et de Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [C] [X] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2020 à effet au même jour, M. [F] [S] a donné à bail à Mme [D] [X] [A] un logement situé [Adresse 3], appartement 1, rez-de-chaussée à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 500 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte notarié en date du 4 novembre 2022, M. [F] [S] a vendu l’immeuble à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P].

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] ont fait signifier à Mme [D] [X] [A] un commandement de payer la somme principale de 1.800,10 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 août 2025, notifié le 5 août 2025 au représentant de l’Etat dans le département, M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] ont fait assigner Mme [D] [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

* De constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre eux et Mme [D] [X] [A] aux torts de cette dernière et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,

* D’ordonner en conséquence, son expulsion du logement qu’elle occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique,

* De condamner Mme [D] [X] [A] à payer à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] :

*La somme indiquée ci-dessus de 3.261,99 euros,

* La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 593,08 euros

* La condamner au paiement de la somme de 900 euros (article 700 du code de procédure Civile),

* La condamner aux dépens (article 696 du Code de Procédure Civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette audience, M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] comparaissent représentés par leur conseil.

M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 28 novembre 2025, à la somme de 5.526,78 euros.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [D] [X] [A] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la non-comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [D] [X] [A], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2020 entre M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] et Mme [D] [X] [A] contient une clause 12 intitulée « résiliation de plein droit » aux termes de laquelle « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer des charges, du dépôt de garantie, et DEUX MOIS après un commandement de payer demeuré Infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire.

Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs aura les mêmes effets passé le délai d’UN MOIS. L’occupant déchu de ses droits locatifs qui se refusera à restituer les lieux, pourra être expulsé sur simple ordonnance du juge des référés, exécutoire par provision nonobstant appel ».

Le bail a été renouvelé pour la dernière fois le 15 juin 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant un délai de deux mois a été signifié à Mme [D] [X] [A] le 4 avril 2025.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que Mme [D] [X] [A] ne s’est pas acquittée du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] à compter du 4 juin 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Mme [D] [X] [A] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement 1, rez-de-chaussée à [Localité 3].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] fait ressortir une dette d’un montant de 5.526,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les sommes suivantes, incluses dans le décompte mais comprises dans les dépens de l’instance :

97,51 euros au titre des « frais cdt de payer du 07/08/2024 »,

97,51 euros au titre de la « facture commissaire de justice »,

103,60 euros au titre du « commandement de payer du 13/01/2025 »,

157,15 euros au titre de la « fact. huissier commandement de payer ».

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.071,01 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [D] [X] [A] à payer à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] la somme de 5.071,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 novembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [D] [X] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 593,08 euros, pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [D] [X] [A] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [D] [X] [A], condamnée aux dépens, devra verser à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2020 entre M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] et Mme [D] [X] [A] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont acquises à la date du 4 juin 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [D] [X] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [A] à payer à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] la somme de 5.071,01 euros, créance arrêtée au 28 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [A] à payer à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 593,08 euros, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [D] [X] [A] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Cellule CCAPEX

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [A] à payer à M. [B] [P] et Mme [N] [W] épouse [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 16 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE