TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

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REFERENCES :

N° RG 25/10315

N° Portalis DB3S-W-B7J-333Q

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 février 2026

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

C/

Madame [S] [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic la SAS Cabinet BSGI

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Catherine FRANCESCHI

Madame [S] [G]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [G] est propriétaire des lots n°9, 16 et 22 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 26 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet BSGI, a fait assigner Madame [S] [G] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

2 001,88 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 août 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2024 puis de l’assignation du 26 septembre 2025, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 445,60 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 26 novembre 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il précise que la dette a augmenté depuis l’assignation.

Madame [S] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 19 septembre 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date du 14 mars 2023, 18 mars 2024, 24 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 suivant et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2024 au 20 août 2025 ;la sommation de payer du 3 mars 2025 ;les mises en demeure du 22 octobre 2024 et 11 décembre 2024 ;- le contrat de syndic signé le 14 mai 2025.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] est établi tant dans son principe que dans son montant.

Il ressort de ces documents que Madame [S] [G] reste devoir la somme de 2 001,88 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2024 au 20 août 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal :

sur la somme de 808, 13 € à compter du 20 novembre 2024, date de la première mise en demeure ;pour le surplus, à compter du 26 septembre 2025, date de l’assignation. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] produit les mises en demeures datées du 22 octobre 2024 et 11 décembre 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 48 € TCC chaque.

Les lettres de relance non justifiées ne seront en revanche pas retenues.

Sur les frais de transmission dossier à l’avocat

Les frais de « transmission du dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 3 mars 2025 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 91, 60 €.

En conséquence, Madame [S] [G] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme totale de 187,60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025, date de l’assignation.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [S] [G] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet BSGI, la somme de 2 001,88 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 20 août 2025, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 808, 13 € à compter du 20 novembre 2024, date de la première mise en demeure, et à compter du 26 septembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet BSGI, la somme de 187,60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 26 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet BSGI, la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet BSGI, la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE