Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

40, Rue Emile Blandin

Porte 7 Etage 2

44400 REZE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02922 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIVK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [M] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2023, la société CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [M] [R], un logement conventionné situé 40 rue Emile Blandin, 2ème étage, porte 7 à REZE (44400), pour un loyer mensuel de 386,14 euros (avec place de stationnement), actualisé à 399,65 euros à ce jour.

Des loyers restant impayés, par lettre du 27 mai 2024, la société CDC Habitat Social a saisi la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à Monsieur [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la société CDC Habitat Social a assigné Monsieur [M] [R], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance ou pour défaut de paiement des loyers ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Monsieur [M] [R], au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 507,10 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 399,65 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée le 5 septembre 2024 à la préfecture.

À l’audience du 30 janvier 2025, la société CDC Habitat Social, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 600,05 euros arrêtée selon décompte du 27 janvier 2025.

Monsieur [M] [R], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas.

Le juge a invité la partie présente à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [M] [R].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [R], assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société CDC Habitat Social le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juin 2024. Monsieur [M] [R] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 février 2023 à compter du 5 juillet 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 février 2023, du commandement de payer délivré le 4 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société CDC Habitat Social rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Aucune explication sur les conditions de la dette ou sur un éventuel paiement libératoire n’a été rapportée par Monsieur [M] [R]. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de Monsieur [M] [R].

Le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 600,05 euros arrêté au 27 janvier 2025, frais de contentieux compris.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [R] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juin 2024, sur la somme de 361,65 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 juillet 2024, Monsieur [M] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de 5 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [R], aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 4 juin 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique ses parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société CDC Habitat Social fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 février 2023 entre la société CDC Habitat Social d’une part, et Monsieur [M] [R] d’autre part, concernant les locaux situés 40 rue Emile Blandin, 2ème étage, porte 7 REZE (44400), sont réunies et le bail résilié à la date du 5 juillet 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 600,05 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal du commandement de payer du 4 juin 2024, sur la somme de 361,65 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 4 juin 2024 ;

REJETTE la demande de la société CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE