TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02770 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKZW

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2026

,

[H], [V],

[W], [X]

C/

Société PARTENORD HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur, [H], [V], demeurant, [Adresse 1]

Madame, [W], [X], demeurant, [Adresse 1]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, la société PARTENORD HABITAT a donné à bail à Madame, [W], [X] et Monsieur, [H], [V] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 3] pour un loyer mensuel d’un montant de 562,29 €, outre une provision mensuelle sur charges d’un montant de 104,26€.

Se prévalant de différents désordres liés à une baie vitrée cassée, Madame, [W], [X] et Monsieur, [H], [V] ont saisi Monsieur, [R], [O], conciliateur de justice, lequel établissait un procès-verbal de carence le 23 octobre 2024, faute pour la société PARTENORD HABITAT de s’être rendue à la conciliation.

Par requête du 25 octobre 2024 enregistrée par le greffe le 03 mars 2025, Madame, [W], [X] et Monsieur, [H], [V] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 2.500 €, outre la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

Par courriel reçu par le greffe le 13 octobre 2025, Madame, [W], [X] et Monsieur, [H], [V] ont déclaré mettre à jour leur demande d’indemnisation se décomposant comme suit :

Perte de jouissance calculé comme suit : 25% du loyer hors charges par mois sur 26 mois (août 2023 – octobre 2025), soit un montant de 3.770 €Préjudice moral (stress, inconfort, démarches répétées) : 1.000 €Surcoût énergétique estimé à 400 €

Ils sollicitent en conséquence la condamnation du bailleur à leur verser la somme arrondie à 5.000 € au titre de leurs préjudices subis et à effectuer la réparation complète de la baie vitrée dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard, afin d’assurer la remise effective du logement.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 21 octobre 2025. A cette audience, Madame, [W], [X] et Monsieur, [H], [V] étaient comparants en personne et la société PARTENORD HABITAT était représentée.

L’affaire a été renvoyé à plusieurs reprises pour permettre sa mise en état. Elle a été retenue et plaidée à l’audience du 09 décembre 2025.

A cette audience, les locataires actualisent leur demande de dommages et intérêt à la somme de 5.000€ en réparation de l’ensemble de leurs préjudices. Ils ne reprennent pas leur demande tendant à la condamnation de leur bailleur tendant à l’exécution en nature de la reprise des désordres. Ils sont donc considérés l’avoir abandonnée.

Ils exposent avoir subi un préjudice de jouissance qui a débuté dès l’entrée dans les lieux et qui aurait duré trois années alors qu’un devis de réparation était envisagé dès l’état des lieux d’entrée, qu’un technicien serait intervenu à plusieurs reprises et qu’une décision aurait été prise en août 2024 pour être finalement reportée. Leur bailleur leur aurait proposé une proposition d’indemnisation qu’ils refusent.

En défense, et aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, la société PARTENORD HABITAT, sollicite :

de juger satisfactoire la proposition d’indemnisation à hauteur de 2.500 € au titre du préjudice de jouissance subi,de juger que la somme de 2.500 € due aux demandeurs et la créance de PARTENORD HABITAT à hauteur de 720,92 € feront l’objet d’une compensation, de débouter Monsieur, [V] et Madame, [X] de leurs plus amples demandes,dire que les parties conserveront chacune la charge des dépens,

Elle fait valoir avoir formulé une proposition transactionnelle le 19 septembre 2025 offrant le remplacement sans délai de la baie vitrée et une indemnité de 2.500 €, reconnaissant le préjudice de jouissance subi par les locataires, sous réserve d’une compensation avec la dette due par les locataires.

Elle expose que le dommage devait être pris en charge dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage mais que l’assureur a refusé la garantie, ce qui a retardé les réparations. Elle fait valoir n’avoir pas été, pour autant, inactive, plusieurs techniciens étant intervenus dans le logement. Elle ajoute encore qu’aucun relevé de température ne permet d’établir la réalité de leur préjudice de jouissance.

Elle réclame la compensation de l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance avec la somme due par le locataire au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2024 et aux loyers/charges courants.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande des locataires en réparation de leurs préjudices subis :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 suivant du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Et de l’article 1231-2 suivant, « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Il résulte de ces textes qu’il revient au demandeur de prouver l’inexécution invoquée et les préjudices que cette inexécution a causés, étant précisé qu’il ne peut être alloué de dommages et intérêts qu’en réparation d’un préjudice certain, direct et personnel, ce que ne caractérisent pas de simples contrariétés inhérentes à un litige.

En l’espèce, il est versé notamment aux débats :

— l’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement le 21/08/2023 mentionnant, s’agissant de la fenêtre du séjour, « état moyen/devis pour réfection »,

— un devis pour remplacer la porte fenêtre en date du 28/03/2024 pour un montant total de 2.394,98 €

— des courriers du 23/02/2024 et du 29/04/2024 adressés par les locataires à leur bailleur leur rappelant que la baie vitrée du séjour n’est toujours pas réparée et les mettant en demeure de procéder aux travaux de reprise,

— un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de, [Localité 1] du 23/07/2024 indiquant aux locataires avoir invité leur bailleur à remédier aux désordres dans un délai d’un mois après avoir constaté les faits suivants : – défaut de fermeture de la porte de la baie vitrée laissant entrer l’air parisite – vitrage fissuré de la porte de la baie vitrée -absence de joints et de barrettes de finition au niveau de la baie fixe de la baie vitrée.

— un mail du 09/09/2025 du technicien devant intervenir chez Monsieur, [V] et Madame, [X] indiquant à PARTENORD HABITAT que les locataires ne souhaitent pas de rendez-vous à cause du litige en cours.

Il sera tout d’abord rappelé que les rapports entre l’assureur dommage-ouvrage et le bailleur ne sont pas de nature à écarter ou atténuer la responsabilité de ce dernier envers ses locataires en cas de désordres affectant la jouissance paisible du bien loué.

Il n’est produit, en outre, aucune pièce démontrant qu’une solution provisoire aurait été proposée aux locataires (comme l’installation d’un joint provisoire) dans l’attente des réparations définitives pour faire cesser l’entrée de l’air parasite.

Il n’est d’ailleurs pas contesté par les parties que ces derniers ont subi un préjudice de jouissance qui a débuté dès l’entrée dans les lieux, pendant une durée de plus de deux ans, sachant que l’acceptation de l’intervention du technicien même en cours de procédure aurait pu permettre d’écourter le préjudice.

Ce refus d’intervention du technicien tend à relativiser le préjudice réellement subi. En outre, il n’est pas démontré que l’entrée d’air par la baie vitrée a entraîné une déperdition de chaleur, notamment par la production de facture qui aurait attesté d’une consommation anormale de chauffage.

En tout état de cause, les pièces produites suffisent à démontrer la réalité des entrées d’air non maîtrisées par la baie vitrée du séjour de l’appartement loué à Monsieur, [V] et Madame, [X] et à caractériser le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Le trouble de jouissance qui en a nécessairement découlé pour Monsieur, [V] et Madame, [X], localisé à la pièce de séjour et sans démonstration de déperdition de chaleur, sera justement évalué à la somme de 2.500 €.

S’agissant de leur préjudice moral, les locataires ne démontrent pas avoir subi des troubles dans leurs conditions d’existence qui dépassent les simples désagréments usuels de la vie courante. Leur demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

S’agissant de leur préjudice financier du fait d’un surcoût énergétique, aucune pièce n’est versée aux débats pour en justifier. La demande d’indemnisation de ce préjudice sera donc rejetée.

Il convient, en conséquence, de condamner la société PARTENORD HABITAT à payer à Monsieur, [V] et Madame, [X] la somme de 2500 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de PARTENORD HABITAT tendant à une compensation avec une dette locative

Suivant l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En application de l’article 23 de la même loi, les charges, lorsqu’elles donnent lieu au paiement de provision, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions sur charges récupérables ne sont donc dues que si elles sont justifiées par le bailleur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, PARTENORD HABITAT ne produit que le décompte des locataires laissant apparaître un solde débiteur d’un montant de 720,92 € qui résulte de la somme inscrite à leur passif au titre de la régularisation de charges sur l’année 2024 d’un montant de 772,57€.

Or, ne sont produits ni le décompte de régularisation par nature de charges qui doit être adressé aux locataires, ni aucune pièce justificative.

La société PARTENORD HABITAT sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner la société PARTENORD HABITAT, partie partiellement perdante, aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE la société PARTENORD HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, à payer la somme de 2.500 € à Madame, [W], [X] et à Monsieur, [H], [V] en réparation de leur trouble de jouissance subi entre le 21/08/2023 et le 09/09/2025 à raison des désordres affectant la baie vitrée de leur séjour ;

CONDAMNE la société PARTENORD HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1], le 17 mars 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;