TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/03179 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6H3

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Mars 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[J] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Mme [J] [H]

La prefecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA anciennement dénommée CALVADOS HABITAT dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

représenté par Madame [F] [N], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [H] , demeurant 111 rue d’Authie – Apt 43 3ème étage – 14000 CAEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Octobre 2024

Date des débats : 23 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 27 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2021, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [J] [H] un logement conventionné à usage d’habitation situé 111 rue d’AUTHIE – appt. 43 –14000 CAEN, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 253,44 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 44,22 euros.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2023, notifié par courriel à la CCAPEX qui en a accusé réception le 13 novembre 2023, l’OPH Inolya a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.211,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 8 août 2024, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du local d’habitation au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 1.916,76 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 30 juin 2024 (mois de juin 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a pas été réceptionné.

Suite à l’audience du 17 octobre 2024 et par jugement en date du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 janvier 2025 afin que Madame [H] puisse comparaître vu sa demande de renvoi.

Lors de l’audience du 23 janvier 2025, Madame [N] représentant l’OPH INOLYA a maintenu ses demandes tout en actualisant la dette de loyers à la somme de 4.040,83 euros arrêtée au 14 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Mme [H], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée à comparaître à la première audience par acte de commissaire de justice, remis par dépôt à étude et avisée de l’audience de renvoi par lettre simple adressée par le greffe.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit notamment aux débats :

– le contrat de bail ;

– le commandement de payer;

– les avis d’échéance de octobre 2023 à décembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période de mai 2023 à janvier 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4.040,83 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [H] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice d’une somme de 4.040,83euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Toutefois, il ressort des avis d’échéance que, plusieurs sommes correspondant à « pénalités de retard » ont été injustement mises au débit du compte locatif, dans la mesure où il n’en est pas justifié. De sorte que, la somme de 15,24 doit être ôtée du calcul de la dette locative.

Aussi, la dette locative actualisée de Mme [H] s’élève à la somme de 4.025,59 euros, arrêté au 14 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le commandement de payer délivré à la locataire vise le délai de 2 mois, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [H], par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif actualisé que, durant ce délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué par la locataire, tant au titre des loyers et charges courants que, de l’arriéré locatif.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 10 janvier 2024.

Mme [H] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Par conséquent, elle ne peut prétendre à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, prévus aux articles 24 VI et VII de loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, nécessitant qu’au jour de l’audience, le locataire, ait repris le versement intégral du loyer courant.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [H], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 10 janvier 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [H] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, soit la somme de 329,75, à compter du 10 janvier 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par l’OPH Inolya sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’OPH Inolya, n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [H] à payer à l’OPH Inolya la somme de 4.025,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 5 octobre 2021, entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [J] [H] portant sur le logement situé 111 rue d’AUTHIE – appt. 43 – 14 000 CAEN, à la date du 10 janvier 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [J] [H] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 10 janvier 2024 ;

DIT que Mme [J] [H] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Mme [J] [H] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [J] [H] à payer l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 329,75 euros, par référence au loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 10 janvier 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Mme [J] [H] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION