TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13862 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCAB

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A., [J]

C/

,

[W], [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A., [J], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M., [K], [D]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [W], [O], demeurant, [Adresse 2]

assistée par M^e Caroline THERY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 1991 à effet au 1er avril 1991, la société d’HLM Logicil, aux droits de laquelle se trouve la S.A., [J], a donné à bail à Mme, [T], [O] et M., [E], [L] un logement situé, [Adresse 3] rez-de-chaussée, à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1.862,60 francs.

,

[E], [L] est décédé le 9 septembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la S.A., [J] a fait signifier à Mme, [T], [O] un commandement de payer la somme principale de 5.515,23 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la S.A., [J] a fait assigner Mme, [T], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme, [T], [O], est occupante sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,Ordonner l’expulsion de Mme, [T], [O], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Mme, [T], [O], au paiement :de la somme de 6.476,19 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer ;Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la S.A., [J] comparaît représentée par son M., [K], [D], régulièrement muni d’un pouvoir.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 octobre 2025, à la somme de 11.516,71 euros.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme, [T], [O] comparaît assistée de son conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise percevoir 1.020 euros de revenus mensuels au titre de la retraite. Elle indique que son fils va l’aider à payer le loyer. Elle ajoute avoir demandé une aide financière auprès de la CARSAT, être suivie par une assistante sociale et avoir été hospitalisée pour dépression pendant plusieurs mois. Elle précise qu’elle ne bénéficie pas d’une procédure de surendettement en cours et demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A., [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A., [J] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 avril 1991 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme, [T], [O] le 27 août 2024, pour la somme en principal de 5.515,23 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 octobre 2024, 24h00, le 27 octobre 2024 étant un dimanche.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A., [J] fait ressortir une dette d’un montant de 11.914,94 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 419,10 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 297,06 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit la somme de 398,23 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 10.800,55 euros.

Mme, [T], [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme, [T], [O] à payer à la S.A., [J] la somme de 10.800,55 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme, [T], [O] propose de verser la somme de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.A., [J] donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Mme, [T], [O] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 100 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme, [T], [O] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A., [J] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme, [T], [O] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme, [T], [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme, [T], [O].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A., [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A., [J] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 1991 entre la S.A., [J] et Mme, [T], [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 4], à, [Localité 4]) sont réunies à la date du 28 octobre 2024, 24h00 ;

CONDAMNE Mme, [T], [O] à payer à la S.A., [J] la somme de 10.800,55 euros, créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Mme, [T], [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 100 euros chacune, outre une 36ème et dernière mensualité égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée à Mme, [T], [O] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu’à défaut pour Mme, [T], [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés, [Adresse 4] à, [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A., [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne en tant que de besoin Mme, [T], [O] à payer à la S.A., [J] à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle que Mme, [T], [O] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 5]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Mme, [T], [O] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme, [T], [O] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE