TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14241 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC7Y

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[P] [S]

[V] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [A] [M], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [S], demeurant [Adresse 2]

M. [V] [B]

né le 12 Février 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2019 à effet du 9 octobre 2019, la SA Vilogia a donné à bail à M. [V] [B] et Mme [P] [B] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 402,59 euros majoré d’une provision pour charges de 211,66 euros.

Par actes du 8 octobre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à ses locataires un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 4.555,54 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SA Vilogia a fait assigner M. [V] [B] et Mme [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [V] [B] est occupant sans droit ni titre

• À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges et défaut d’assurance ;

• Ordonner l’expulsion de M. [V] [B], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

• Condamner solidairement M. [V] [B] et Mme [P] [S] au paiement de la somme de 1.796,63 euros et condamner M. [V] [B] à payer également la somme de 3.511,61 euros, soit un total de 5.308,24 euros pour ce dernier, représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

• Condamner M. [V] [B] au paiement :

— des loyers et charges échus depuis la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

— dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

• Condamner solidairement M. [V] [B] et Mme [P] [S] à payer :

— les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût du commandement de payer ;

• ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a appelée et retenue, la SA Vilogia maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 10.936,24 euros dont 1.796,63 euros due solidairement par M. [B] et Mme [S].

Interrogée sur la recevabilité de son action en résiliation du bail, elle indique que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et que l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception.

Elle précise qu’elle a souscrit une assurance pour le compte du locataire, que Mme [S] a quitté le logement le 20 février 2024 et qu’elle est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à cette date solidairement avec M. [B].

M. [V] [B] et Mme [P] [S], cités respectivement à personne et à étude, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation pour défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la bailleresse et des débats que la SA Vilogia a souscrit une assurance pour le compte du locataire, de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter la résiliation du bail pour défaut d’assurance en application de l’article susvisé.

La demande de ce chef doit donc être rejetée.

Sur la résiliation pour défaut de paiement de loyers :

sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l’espèce, si l’assignation a bien été notifiée au préfet le 12 décembre 2024, soit moins de six semaines avant l’audience, la SA Vilogia échoue à rapporter la preuve de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), aucune pièce n’étant produite.

Il n’est donc pas établi que la situation d’impayés de M. [B] a bien été dénoncée à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024.

Par conséquent, la SA Vilogia sera déclarée irrecevable en son action.

Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA Vilogia sollicite la condamnation solidaire des défendeurs pour le paiement de la somme de 1.796,63 euros, créance arrêtée au 20 février 2024, date à laquelle Mme [S] a quitté le logement.

Il ressort du relevé de compte produit par la bailleresse que les défendeurs demeuraient redevables envers la SA Vilogia de la somme de 1.796,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2024.

Sur la demande de condamnation solidaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que les défendeurs sont mariés.

Le contrat de location prévoit que les locataires sont conjoints et solidaires pour l’exécution des obligations découlant du bail.

Ces termes étant contradictoires, l’obligation des preneurs au paiement de loyers et charges ne pouvant être que conjointe ou solidaire, il convient d’interpréter cette clause dans le sens le plus favorable aux locataires et, en conséquence, de les condamner conjointement au paiement de la somme de 1.796,63 euros, créance arrêtée au 20 février 2024.

M. [V] [B], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par la bailleresse, sera seul condamné à payer à la SA Vilogia la somme de 8.979,59 euros correspondant au montant des loyers et charges dus échus postérieurement au 20 février 2024 jusqu’au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des pénalités sur enquête en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Sur les demandes accessoires :

M. [V] [B] et Mme [P] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels ne comprennent pas le coût du commandement de payer délivré inutilement à Mme [S] le 8 octobre 2024 dès lors qu’à cette date la locataire avait déjà quitté les lieux et que le bail avait pris fin.

En revanche, M. [B] prendra à sa charge le coût du commandement de payer qui lui a été délivré 8 octobre 2024.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA Vilogia de sa demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

DECLARE la SA Vilogia irrecevable en son action tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

DIT que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet;

CONDAMNE M. [V] [B] et Mme [P] [S] à payer à la SA Vilogia la somme de 1.796,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SA Vilogia de sa demande de condamnation solidaire ;

CONDAMNE M. [V] [B] à payer à la SA Vilogia la somme de 8.979,59 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 21 février 2024 au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes;

CONDAMNE in solidum M. [V] [B] et Mme [P] [S] aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût du commandement de payer délivré à Mme [S] le 8 octobre 2024 qui doit rester à la charge de la SA Vilogia et DIT que M. [B] prendra à sa charge le coût du commandement de payer qui lui a été délivré 8 octobre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge,