TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/10/2025

à : Madame [S] [X]

Maître Jacqueline BENICHOU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04516

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YQJ

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

Madame [D] [L], demeurant [Adresse 2] ( BELGIQUE)

représentée par Maître Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NA224

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 13 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04516 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YQJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 octobre 2018, Mme [X] a pris à bail auprès de Mme [D] [L] un local à usage d’habitation nue sis [Adresse 1] pour un loyer actuel de 2528, 01 € + 250 € de charges locatives.

Le gestionnaire de l’appartement est l’agence Actif immobilier Ajaccio.

Une première régularisation des charges est intervenue le 31 mai 2022 pour l’exercice 2021 pour un montant de 2290,77 €.

Il lui a été envoyé un avis d’échéance avec une augmentation de la provision sur charges à hauteur de 440 €.

La répartition annuelle des charges visait une consommation de 300 m3 d’eau en 2020 et 800 m3 d’eau en 2021.

Par LRAR du 4 juillet 2022, Mme [X] a demandé au gestionnaire d’entamer les démarches face à cette consommation d’eau anormale pour demander le plafonnement des factures.

Le gestionnaire est revenu à une provision sur charges de 250 € par mois et a délivré un avoir pour la somme de 2290, 77 €.

Par acte du 26 avril 2024, Mme [X] n’ayant pas payé ses loyers de février et mars 2024, un commandement de payer a été envoyé à Mme [X] incorporant la somme de 2290, 77 €.

Elle s’est vue accorder un échéancier par LRAR des 16 et 17 mai 2024 qu’elle a honoré pour la seule partie loyers.

Par décision du 24 janvier 2025, la Commission Départementale de conciliation a demandé au bailleur de missionner son gestionnaire pour vérifier les consommations d’eau très importantes et régler les différentes réparations locatives.

Par courrier du 11 mars 2025, le gestionnaire a confirmé la surfacturation.

Le 29 mars 2025, Mme [X] a reçu une facture de régularisation de charges pour l’exercice 2023 dévoilant une consommation de 519 m3, emportant augmentation de la provision sur charges à 311€ par mois.

***

Par acte extrajudiciaire en date du 4 avril 2025, Mme [X] a assigné Mme [D] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions en réponse, elle demande au juge de céans au visa des articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

— constater que l’urgence est caractérisée,

— constater le non respect de la décision de la CDC par la défenderesse,

— ordonner le maintien de la provision sur charges à 250 € par mois jusqu’à résolution du litige au fond,

— ordonner la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et Consignation à compter de la décision pour le montant mensuel visé par le dernier avis d’échéance soit 2528, 01 € + 250 € de charges locatives

— ordonner la suspension des poursuites jusqu’à résolution du litige au fond,

— la condamnation de Mme [D] [L] à 3000 € pour son préjudice moral,

— la condamnation de Mme [D] [L] à 2500 € de frais irrépétibles et aux dépens

Mme [X] se défend d’être structurellement débitrice de loyers, sa dette locative de 4836, 86 € n’étant constituée que de régularisations massives de charges injustifiées lié à une facturation excessive de l’eau au niveau de la copropriété, sans démonstration qu’elle serait à l’origine d’une surconsommation. Elle se prévaut de courriers d’un ancien responsable de La société des eaux de Marseille.

Elle dénonce une gestion passive et défaillante du gestionnaire et de la bailleresse, qui ont négligé la problématique soulevée par la locataire dès 2022 sans mener les démarches auprès du fournisseur d’eau ni vérifié le compteur.

Elle indique que les régularisations de charges pour 2022 et 2023 n’ont été transmises que le 27 mars 2025 et qu’elle attend toujours celle pour 2024.

Elle affirme que le gestionnaire affecte librement ses paiements alors qu’elle en précise la destination dans ses virements, les fonds affectés au solde de l’échéancier ayant été affectés à une facture de charges, engendrant des relances facturées alors qu’elle est à jour de ses paiements.

Elle précise que la régularité de la créance de charges est douteuse, met en danger sa sécurité juridique, la consignation étant dès lors la mesure la plus proportionnée et protectrice dans l’attente d’un règlement du litige au fond, ainsi que la suspension des poursuites fondées sur la régularisation des charges litigieuses.

S’agissant des travaux demandés, une partie en a été effectuée dans l’appartement, mais il demeure selon elle une peinture écaillée faute de VMC et une latte de parquet enfonce dans une chambre.

***

Dans ses conclusions, Mme [D] [L] demande de renvoyer l’affaire au fond, et de condamner Mme [X] à payer une somme de 2500 € pour les frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Mme [D] [L] évoque des règlements partiels et anarchiques de ses loyers depuis 2019 outre un non-paiement d’avril à juin 2022 justifiant le commandement de payer et ayant donné lieu à un échéancier de 12 termes, laissant néanmoins un solde de 4836, 86 €. Elle fait partir le litige de mai 2024, date à laquelle Mme [X] se serait insurgée contre les relances et leur facturation.

Elle indique que les travaux de rabotage des fenêtres et de la porte de la salle de bains ont été faits.

Elle précise, après avoir été avertie tardivement des contestations relatives à l’eau, avoir tout mis en œuvre pour vérifier la consommation auprès du syndic de l’immeuble, qui a transmis l’ensemble des relevés et confirmé l’absence de dysfonctionnement du compteur de la locataire, lequel traduit une consommation fluctuante et non constante en 2021 et non une fuite et sans aucun sinistre enregistré. Elle a transmis ces éléments à la locataire le 26 mars 2025.

Elle souhaite le renvoi au fond de l’affaire selon la procédure de l’article 873-1 du code de procédure civile pour voir trancher au fond les contestations sérieuses qu’elle exprime.

Elle dit sans objet la demande de maintien de la provision sur charges de 250 €, d’ores et déjà maintenue depuis la réaction de la locataire.

Mme [D] [L] dénonce l’absence de motif valable à la demande de consignation des loyers, l’exception d’inexécution n’étant admise qu’en cas de logement indécent inhabitable, ce qui n’est pas invoqué, et les réparations locatives exigées n’étant pas démontrées face à un état des lieux d’entrée pointant le bon état, outre les réparations du chauffe-eau menées à bien par la propriétaire. Elle justifie de travaux de rénovation et réparation en 2010, 2012, 2016 et 2017, et même après l’entrée dans les lieux de Mme [X].

Elle conclut au rejet des frais irrépétibles, aucun avocat n’ayant concouru aux conclusions adverses, et justifie d’une retraite peu élevée.

***

A l’audience du 10 juin 2025, les conseils des parties se sont référés à leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur l’intervention du juge des référés

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 reconnaissent au juge des loyers la possibilité de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à exécution de travaux de mise en conformité en cas d’indécence des lieux loués au sens de l’article 6 de la même loi. Il peut l’ordonner en référé au cas d’urgence si le manquement du bailleur ne se heurte à aucune contestation sérieuse

En l’espèce, Mme [X] demande l’intervention du juge des référés autour de deux axes : la facturation d’un volume d’eau excessif après régularisation des charges en 2021, ayant conduit à une augmentation de la provision sur charges d’une part ; et d’autre part la non réalisation de travaux dans son logement, sachant que ces deux aspects ont fait l’objet d’une décision très lapidaire de la Commission départementale de conciliation en date du 24 janvier 2025 qui a demandé « au bailleur de missionner son gestionnaire pour vérifier les consommations d’eau très importantes, les différentes réparations locatives devant être traitées très rapidement en particulier la fenêtre qui ferme mal. »

Or d’une part en ce qui concerne les charges, il convient tout d’abord de constater que l’article 20-1 et la faculté de consigner les loyers ne concernent que le cas du logement indécent et non celui d’un litige sur le montant du loyer ou des charges. De même l’exception d’inexécution n’est accueillie par le juge qu’en cas d’impossibilité totale de jouir du logement du fait des conditions d’indécence ou d’insalubrité du logement et non en cas de contestation du loyer ou des charges.

Par ailleurs, on peut constater que les contestations de Mme [X] concernent les consommations d’eau au titre des années 2021, 2022 et 2023, à savoir selon les pièces produites, et à mettre en comparaison avec la consommation d’eau facturée en 2019 (917, 70 €) :

2790, 96 € pour 2021 (après régularisation), 1826, 88 € pour 2022 (après régularisation), et 1710, 72 € pour 2023 (après régularisation).En revanche, les charges de 2024 ont été facturées pour un montant de 633, 95 €, sachant qu’aucune régularisation n’a été effectuée pour cette année.

Si la consommation d’eau est passée du simple au double pendant trois années consécutives, justifiant la démarche de Mme [X] auprès du gestionnaire, il s’agit toutefois là d’un litige qui se heurte à une contestation sérieuse.

En effet, le syndic a transmis à la bailleresse et à la locataire l’ensemble des relevés de compteurs, les fiches de relevés des compteurs d’eau par la société TECHEM ainsi que la répartition individuelle des charges, et conclu à l’absence de fuite ou de dysfonctionnement du compteur de la locataire, mais à une consommation excessive mais fluctuante. D’un autre côté, Mme [X] produit l’attestation (formellement irrégulière) d’un professionnel de la distribution d’eau indiquant qu’une consommation d’eau supérieure à 300 m 3 (à savoir 800 m3 en 2021 ) ne peut s’expliquer que par une erreur de facturation ou une fuite d’eau invisible mais décelable par inondation vers le bas (pièce 22).

Au vu de ces pièces, rien ne permet donc en l’état du dossier de conclure à une surconsommation située en aval de l’appartement de la locataire voire de son immeuble qui la conduirait à ne pas être débitrice de ces sommes ou à en être débitrice dans le cas contraire.

Mme [X] quant à elle échoue à démontrer une urgence du fait que cette consommation excessive perdure ou ait vocation à se renouveler au fil des régularisations de charges restant à intervenir, puisqu’il peut s’agir aussi bien d’une fuite que d’une erreur de facturation. Dans le premier cas, une demande d’expertise aurait pu être fondée.

Quant à la provision sur charges, la bailleresse indique qu’elle a été ramenée au montant de 250 €, le décompte locatif en pièce 20 arrêté au 14 avril 2025 (tout comme celui en annexe du commandement de payer) affichant d’ailleurs une constance de ce montant de provision, ne seraient les arriérés de charges réclamés après régularisation.

Il n’y a donc pas davantage urgence pécuniaire au vu du montant de charges locatif resté le même, puisque les régularisations s’imputent sur le solde d’arriéré en attendant la résolution judiciaire.

En tout état de cause, s’il n’y a donc là ni urgence ni trouble (manifestement) illicite induisant un pouvoir du juge des référés, il n’ y a surtout aucune cause légale de consignation des loyers.

D’autre part concernant les travaux, éventuellement propres à justifier une consignation selon la lettre de l’article 20-1 précité, Mme [X] fait état dans ses conclusions de « nombreux défauts » sans les énumérer expressément et, bien qu’un devis du 17/11/2023 ait été établi sur demande du gestionnaire, sans avoir mandaté un commissaire de justice à l’effet de constater l’absence de finalisation, et sachant que la décision de la commission de conciliation ne permet pas d’y voir plus clair.

Etant entendu que l’état des lieux d’entrée conclut à un bon état général sauf écaillement dans les WC et le couloir (pièce 2), Mme [D] [L] justifie par facture de travaux de rabotage des fenêtres et de la porte de la salle de bains en 2025, de la pose d’un cumulus neuf avec nouveau groupe de sécurité en 2023-2024, de la modification de l’évacuation du ballon d’eau chaude et de la machine à laver.

On peut déduire de la comparaison des documents que n’ont pas été réalisés :

La réfection de la peinture intégrale de la salle de bains,

La reprise « au mieux « du parquet en chambre (latte enfoncée dont la nature de réparation locative ou non reste à cerner)

Mme [X] ne peut donc se prévaloir d’aucun travaux de mise en conformité pour indécence qui justifierait une consignation selon l’article 20-1 précité.

Enfin, Mme [X] ne fait pas de demande , ni coercitive, ni indemnitaire, relativement à la démarche qu’elle attendait du syndicat des copropriétaires auprès de la Société Générale des eaux, en sa qualité de contractant, selon les termes de l’article 2224-III bis du code des collectivités territoriales, à savoir , pour éviter le paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne, de demander au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur ou bien de se prévaloir du défaut d’information du service d’eau prévu au 1er alinéa, pour n’être pas tenu au paiement de cette part de la consommation, ce qui aurait eu pour effet de ne pas répercuter cette part sur la locataire.

Mme [X] sera donc déboutée de ses demandes et il sera renvoyé au fond selon les termes de l’article 837 du code de procédure civile.

II. Sur les demandes accessoires

Les demandes afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort :

Dit n’ y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [S] [X] et

Renvoie Mme [S] [X] à mieux se pourvoir au fond ;

En application de l’article 837 du code de procédure civile,

Renvoie à l’audience de plaidoirie du 30 janvier 2026 à 14h00 afin qu’il soit statué au fond, la présente ordonnance valant convocation des parties à l’audience,

Réserve les dépens,

Réserve les demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge,