TRIBUNAL DE PROXIMITE DE ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/01984 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZISS

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2026

[H] [E]

[J] [Z]

C/

[D] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [H] [E], demeurant 187 chemin de la mercerie – appartement 503 – 59491 VILLENEUVE D’ASCQ

comparant en personne

M. [J] [Z], demeurant 187 chemin de la mercerie – appartement 503 – 59491 VILLENEUVE D’ASCQ

comparant en personne – intervenant volontairement à l’instance

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [T], demeurant 13 avenue des Marronniers à DOTTIGNIES – 7711 (BELGIQUE)

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Janvier 2026 :

Hadrien DALEGRE, juge placé délégué au tribunal de proximité de ROUBAIX selon ordonnance de M. le Premier Président de la Cour d’Appel de DOUAI en date du 4 décembre 2025 assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ:

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Hadrien DALEGRE, juge placé délégué au tribunal de proximité de ROUBAIX selon ordonnance de M. le Premier Président de la Cour d’Appel de DOUAI en date du 4 décembre 2025 assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par requête du 5 février 2025, Madame [H] [E] a saisi le tribunal de proximité de ROUBAIX aux fins de voir condamner Monsieur [D] [T] à lui verser les sommes suivantes :

—  3580 euros à titre principal se décomposant comme suit :

—  650 euros au titre de l’absence de restitution du dépôt de garantie

—  455 euros correspondant à la pénalité de retard pour l’absence de versement de ce dépôt de garantie depuis le 17 juin 2024

—  720 euros de charges (24x30 euros) en l’absence de justificatifs sur 24 mois

—  1755 euros d’indemnisation compte tenu du trouble de jouissance causé par la présence de souris, une porte d’entrée de l’immeuble cassée ayant occasionné un squat dans le hall d’immeuble, cette somme correspondant à 30% du loyer hors charges de 650 euros pendant 9 mois

—  500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des démarches entreprises et notamment causées par l’absence d’envoi des quittances de loyer par le propriétaire.

Madame [H] [E] et son compagnon, Monsieur [J] [Z], lequel est intervenu volontairement à l’instance, fournissent à l’appui de leurs prétentions :

— Le contrat de bail intervenu entre les parties

— L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, établis par huissier

— Des extraits d’échanges avec le propriétaire des lieux, mails et messages indiquant notamment le problème de porte d’entrée et indiquant un certain nombre de nuisances, dont la présence de personnes extérieures à l’immeuble du fait de la défectuosité de la porte d’entrée. Ces messages soulignent également l’absence de délivrance de quittances de loyer et l’absence de réactivité du propriétaire. Les derniers mails condensent les reproches effectués par les locataires à l’encontre de leur propriétaire.

Monsieur [D] [T] n’a pas réclamé la lettre recommandée avec accusé de réception dont il était destinataire. Celui-ci ne s’est pas présenté à l’audience du 19 janvier 2026. A l’audience, Madame [H] [E] et Monsieur [J] [Z], présents, ont maintenu et exposé l’ensemble de leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 puis avancé au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de pénalité de retard

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (anciennement, avant la loi du 8 février 2008 : deux mois). Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du payement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, il est constant que le dépôt de garantie d’un montant de 650 euros a été versé par les demandeurs et il ressort des échanges de mails que celui-ci n’a pas été restitué par le propriétaire. L’état des lieux de sortie étant intervenu le 17 mai 2024, apparaissant comme étant conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie aurait dû être restitué au 17 juin 2024.

Ainsi, le propriétaire est tenu de rembourser le montant du dépôt de garantie, outre une indemnité de retard correspondant à 10% de ce montant pour une période comprise entre le 17 juin 2024 et le 5 février 2025, date de la requête, soit plus de 7 mois, (650/10) x 7 = 455 euros.

En conséquence, celui-ci sera condamné à rembourser la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie non restitué et celle de 455 euros au titre des pénalités de retard.

Sur la demande relative au remboursement des charges faute de la communication de justificatifs de la part du propriétaire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L’évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, il conviendra de considérer que ces sommes constituant des provisions, doivent donner lieu à régularisation au vu de relevés annuels des charges produits par le bailleur (reprenant le montant annuel des charges par poste et proposant une répartition entre les charges locatives et celles incombant au bailleur).

En l’espèce, il n’apparaît pas que le bailleur ait justifié des charges sollicitées et payées par le locataire. Ainsi, celui-ci sera condamné à rembourser les provisions sur charges payées entre le 27 mai 2022 et le 17 mai 2024, correspondant à une somme de 30 x 24 = 720 euros

En conséquence, ce dernier sera condamné à payer la somme de 720 euros correspondant aux charges locatives non justifiées sur la période susvisée.

Sur la demande relative à l’indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;”

L’article 1720 du code civil dispose que : “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, “ si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéa de l’article 6 [dispositions précitées], le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…) Le juge saisi par l’un ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, le nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution”.

De l’interprétation de ces dispositions, il ressort que le bailleur engage sa responsabilité si trois conditions sont réunies :

— lorsqu’il délivre, en connaissance de cause, un logement ne répondant pas aux critères de la décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— lorsqu’il a été mis en demeure pas le locataire de réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires, sur la base de désordres établis de façon suffisamment précise ;

— s’il n’a pas répondu dans un délai raisonnable aux demandes du locataire et fait exécuter les travaux, compte tenu de l’importance et de la nature des désordres ;

Corrélativement, le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, de sorte qu’il doit, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, mettre immédiatement le bailleur en demeure de procéder aux travaux de rénovation nécessaires.

Lorsque la mise en demeure du bailleur n’est pas réalisée, il faut considérer que le locataire a également commis une faute ayant participé à la réalisation de son préjudice, de sorte que le montant des dommages et intérêts attribués doit être minoré ou écarté si le juge considère que le manquement à l’obligation de loyauté contractuel est la seule cause du préjudice.

En l’espèce, il ressort des nombreux échanges par mail et par SMS communiqués en procédure que les locataires ont attiré à de nombreuses reprises l’attention du bailleur sur le fait que la porte d’entrée de l’immeuble était cassée et que cela leur avait causé un certain nombre de préjudices, comprenant la présence de personnes extérieures à la résidence dans les parties communes et des nuisances olfactives. Il résulte de leurs pièces que ceux-ci ont attiré à de nombreuses reprises l’attention du bailleur au sujet de cette situation mais que la situation n’a pas été réglée durant au moins huit mois, malgré les demandes répétées des locataires.

Ainsi, en l’absence d’éléments permettant de contredire les justificatifs présentés par les locataires, il apparaît que ceux-ci ont effectivement subi un trouble de jouissance, leur occasionnant un préjudice qu’il y a lieu d’estimer, en l’absence d’expertise, à la somme de 1000 euros, les troubles justifiés concernant les parties communes de l’immeuble et non leur logement-même.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu des démarches que les requérants ont dû effectuer afin d’obtenir remboursement de leur préjudice, et notamment du fait qu’il est établi, lors de cette procédure, que le propriétaire ne leur a pas fourni les quittances de loyer dans les délais légaux prévus, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [T] au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier et dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [J] [Z] la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie non-restitué ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [J] [Z] la somme de 455 euros au titre du retard dans le versement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [J] [Z] la somme de 720 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non-justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [J] [Z] la somme de 1000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [J] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le cadre greffier Le juge