TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Nathalie BUNIAK

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08360

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7DH

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08360 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7DH

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [H] est propriétaire du lot de copropriété n°33 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [Z] [H] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 8.329,21 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner M. [Z] [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 18 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2024 et signifiées le 25 janvier 2024 à M. [Z] [H], au visa de la loi n°65-557 des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [Z] [H] au paiement de la somme de 11.870,62 euros au titre des charges impayées au 19 janvier 2024, correspondant à la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [Z] [H] au paiement de la somme de 1.600 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [Z] [H] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation à hauteur de 157,47 euros ;

— condamner M. [Z] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08360 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7DH

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité le 21 juin 2023 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), M. [Z] [H] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Z] [H] est propriétaire du lot 33 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2021, 5 avril 2022 et 25 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours des assemblées générales des 5 juillet 2021 et 5 avril 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 19 janvier 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

5,10 euros au titre de frais de relance en date du 26 octobre 2021,

24,90 euros au titre de frais de relance en date du 26 octobre 2021,

24,90 euros au titre frais de relance en date du 23 novembre 2022,

5,10 euros au titre de courrier mise en demeure en date du 23 novembre 2022,

156 euros au titre courrier mise en demeure [K] en date du 21 avril 2023,

Soit un total de 216 euros représentant des frais de recouvrement et d’avocat.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [Z] [H], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.870,72 – 216 euros soit 11.654,72 euros et non 11.870,62 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [Z] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/08360 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7DH

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation pour la somme de 8.604,81 euros (8.664,81 – 5,10 – 24,90 – 24,90 – 5,10) et à compter de la signification des dernières conclusions pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 216 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). Or en l’espèce ces relances sont antérieures à la mise en demeure.

En outre la mise en demeure du 21 avril 2023 effectuée par l’avocat du syndicat relève des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [Z] [H] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [Z] [H] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Z] [H] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [H], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation à hauteur de 157,47 euros.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats et des factures produites, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.932 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de 11.654,72 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, impayées au 19 janvier 2024, correspondant à la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 pour la somme de 8.604,81 euros et à compter du 25 janvier 2024 pour la somme de 3.049,91 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] une somme de 2.932 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation à hauteur de 157,47 euros ;

Avec autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2025

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Line-Joyce GUY Caroline ROSIO