MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 20/03130 – N° Portalis DBZE-W-B7E-HUYG

AFFAIRE : S.C.I. SAVANNE, S.A.S.U. MPS WASH C/ Syndic. de copro. Du [Adresse 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. SAVANNE SIRET 79528746500012 agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Etienne GUIDON de la SELARL CABINET GUIDON – BOZIAN, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 134

S.A.S.U. MPS WASH SIRET [XXXXXXXXXX03] agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Etienne GUIDON de la SELARL CABINET GUIDON – BOZIAN, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 134

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. du [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS ORPI CENTRAL IMMOBILIER pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric BERNA de l’AARPI BERNA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 128

Clôture prononcée le : 10 octobre 2023

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 Juillet 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 28 septembre 2020, dans le cadre de l’acquisition de plusieurs ensembles immobiliers, la SCI SAVANNE a acquis de la SASU MPS WASH un lot n°189 à usage de station de lavage de véhicules automobiles, et les 13.894 cent-millièmes des parties communes générales au sein d’une copropriété à destination commerciale sise [Adresse 10], sur des parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Le 30 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires du centre commercial a adoptée diverses résolutions tendant à la réalisation d’importants travaux de rénovation du bâtiment, du parking et de la voirie.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2020, la SCI SAVANNE et la SASU MPS WASH ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 12] sis [Adresse 9] LUDRES (ci-après désigné « SDC LUDRES [J] »), représenté par son syndic, la SAS Orpi Central Immobilier, aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions 5.5, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11 et 8 adoptées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020, outre l’annulation de l’appel de fonds subséquemment adressé le 16 novembre 2020.

Le 23 avril 2021, la société Advenis Property Management a été désignée en qualité de nouveau syndic de copropriété du centre commercial.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, et au visa des articles 5, 10, 42 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI SAVANNE et la SASU MPS WASH demandent au tribunal de :

— faire droit à leurs demandes ;

— annuler les résolutions 5.5, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.11 et 8 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 ;

— dire et juger qu’en exécution des assemblées générales des 12 janvier et 23 avril 2021 annulant les résolutions précitées, les appels de fonds devront être effectués conformément à la clé de répartition BATIMENT, et qu’ils ne concernent pas la SCI SAVANNE ;

— dire et juger irrégulier l’appel de fonds émis le 15 octobre 2020 à l’égard de la SCI SAVANNE en raison du caractère erroné du compte individuel du copropriétaire relatif au lot 189 ;

— annuler en conséquence cet appel de fonds ;

— annuler également l’appel de fonds émis à l’encontre de la SCI SAVANNE le 16 novembre 2020 en ce que le compte individuel est erroné et en ce que cet appel a été émis en exécution des résolutions contestées de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 ;

— ordonner au SDC [Localité 11] [J] de mettre en conformité le règlement de copropriété par l’établissement des charges spéciales affectées aux parties communes spéciales dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir ;

— débouter le SDC [Localité 11] [J] de toutes ses demandes ;

— condamner le SDC [Localité 11] [J] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI SAVANNE et la SASU MPS WASH exposent au préalable que l’acte de vente les liant prévoyait notamment que les provisions appelées pour la réalisation de travaux postérieurement à la cession seraient supportées par la SCI SAVANNE. Elles précisent toutefois que, la cession n’ayant pas encore été notifiée, la SASU MPS WASH était présente et a pris part au vote lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, tandis que les appels de fonds ont ensuite été adressés à la SCI SAVANNE les 15 octobre et 16 novembre 2020. Elles soutiennent que leur action est recevable dès lors que l’action en annulation a été introduite dans le délai de deux mois suivant la notification des résolutions litigieuses, étant indiqué la SASU MPS WASH s’est opposée à celles-ci. Elles affirment par ailleurs que la SCI SAVANNE est recevable en sa demande d’annulation des appels de fonds dans la mesure où il s’agit d’une action personnelle émise contre la régularité du compte individuel.

Au fond, elles exposent que le règlement de copropriété du centre commercial distingue les charges communes générales, et les charges communes particulières afférentes au chauffage, à l’eau ou à une station-service, étant indiqué que les premières se rapportent au bâtiment à usage de centre commercial, tandis que les secondes concernent les espaces extérieurs du bâtiment. Elles précisent que ces parties extérieures ne disposent qu’aucune quote-part dans les parties communes spéciales. Elles soutiennent, par référence au règlement de copropriété, que la station de lavage n’est pas un lot « construit et aménagé », et qu’elle n’est concernée ni par les charges générales, ni par les charges afférentes au bâtiment ou à ses espaces extérieurs. Elles considèrent que la clé de répartition utilisée par le nouveau syndic n’est pas conforme au règlement de copropriété et ne correspond à aucun élément connu. Elles soulignent que si la station de lavage n’existait pas encore lors de l’établissement du règlement de copropriété, celui-ci prévoit toutefois une participation spécifique et limitée d’une station-service aux charges immobilières et d’exploitation du fait de son isolement géographique, dont le statut est similaire à celui de la station de lavage qui est une zone commerciale privée extérieure. Elles précisent que les votes émis lors des précédentes assemblées générales tenaient compte des millièmes « bâtiment » et des millièmes « généraux », et que les appels de charge précédent portaient uniquement sur les frais généraux et d’administration ainsi que les frais d’entretien des extérieurs. Elles estiment en conséquence que la SCI SAVANNE n’a pas à supporter la quote-part des travaux relative au bâtiment objets des résolutions n°5 et 8. Elles soutiennent que les travaux objets des résolutions litigieuses sont affectés exclusivement au centre commercial et ne lui bénéficient aucunement. Elle ajoutent que le financement des travaux, objet de la résolution 5.11, a été voté sur la base d’une clé « 49. PARTIES COMMUNES GENERALES », au même titre que la résolution n°8 relative au déplacement d’un quai de déchargement, sans qu’il soit précisé sur la base de quels millièmes les travaux seraient répartis.

Elles indiquent enfin que les résolutions litigieuses ont par la suite été annulées au cours des assemblées générales des 12 janvier et 23 avril 2021 en raison du caractère erroné de la clé de répartition utilisée, sauf en ce qui concerne la résolution 5.9 dont la cause d’annulation est demeurée inconnue, étant souligné que l’annulation a été votée cette fois avec la clé de répartition « bâtiment ». Elles soutiennent toutefois que ces annulations sont demeurées sans effet quant aux appels de fonds émis postérieurement, ceux-ci étant erronés du fait de l’emploi de la mauvaise clé de réparation qui retient la participation de la SCI SAVANNE à des travaux qui ne lui bénéficient aucunement. Elles estiment par ailleurs qu’il appartient au défendeur de mettre en conformité le règlement de copropriété avec les exigences de la loi ELAN à échéance en novembre 2021, de manière à isoler les charges spéciales afférentes aux parties communes spéciales.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, le SDC [Localité 11] [J] demande au tribunal de :

— déclarer que la SASU MPS WASH n’a pas qualité à agir ;

— déclarer conforme le règlement de copropriété du centre commercial ;

— constater que les résolutions 5.5 à 5.9 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 ont été annulées par les assemblées générales du 12 janvier 2021 et 23 avril 2021 ;

— déclarer sans objet la demande tendant à l’annulation de ces résolutions ;

— déclarer sans objet la demande d’annulation de la résolution n°5.11 ;

— constater que la résolution n°8 relative au déplacement du quai de déchargement intéresse l’ensemble des copropriétaires, et qu’elle a par conséquent été correctement votée ;

— déclarer valable la résolution n°8 relative au déplacement du quai de déchargement;

— constater que l’appel de fonds du 16 novembre 2020 a fait l’objet d’une régularisation dans le cadre de l’appel de fonds du 15 juillet 2021 ;

— déclarer en conséquence régulier l’appel de fonds du 16 novembre 2020 ;

— constater que les résolutions 12.5 à 12.6 de l’assemblée générale du 13 juillet 2021 ont été annulées et revotées selon la bonne clé de répartition ;

— constater que l’appel de fonds du 12 octobre 2020 a fait l’objet d’une régularisation suite à l’assemblée générale extraordinaire du 27 mars 2023 ;

— déclarer en conséquence régulier l’appel de fonds du 12 octobre 2020, exigible le 15 octobre suivant ;

En conséquence,

— débouter la SCI SAVANNE et la SASU MPS WASH de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner la SCI SAVANNE à régler les appels de fonds du 12 octobre 2020 et du 16 novembre 2020 régularisés, outre les charges provisionnelles, soit une somme totale de 165.655,27 euros ;

— condamner la SCI SAVANNE à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner solidairement la SCI SAVANNE et la SASU MPS WASH à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le SDC [Localité 11] [J] expose au préalable que la vente intervenue au profit de la SCI SAVANNE lui a été notifiée postérieurement à l’assemblée générale du 30 septembre 2020, de sorte que la SASU MPS WASH a conservé sa qualité de copropriétaire lors de l’assemblée litigieuse. Il relève toutefois que l’acte de vente liant ces dernières a prévu que l’acquéreur serait subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans toutes les procédures pouvant se révéler concernant la propriété, sauf cas de faute du vendeur. Il estime en conséquence que seule la SCI SAVANNE est recevable à agir en contestation de l’assemblée litigieuse.

Au fond, il soutient que, conformément au règlement de copropriété, le lot n°189 à usage de zone professionnelle privée, constitué uniquement d’espaces extérieurs distincts du bâtiment, ne dispose d’aucune quote-part dans les parties communes spéciales au bâtiment exprimées en 10.000ème. Il indique que les travaux relatifs à la galerie marchande d’une part, et au parking et espaces extérieurs du centre commercial d’autre part, ont été adoptés lors d’une assemblée générale du 13 juillet 2020 respectivement selon les clés de répartition « 50 BATIMENT » et « 49 PARTIES COMMUNES GENERALES ». Il précise que ces résolutions ont été adoptées, et que les copropriétaires ont à nouveau été appelés, lors de l’assemblée du 30 septembre 2020, à voter selon la même clé de répartition des travaux relatifs au parking, aux extérieurs, à la galerie marchande et au principe du déplacement du quai de déchargement. Il précise que les résolutions 5.5 à 5.9 ont été annulées lors des assemblées générales des 12 janvier et 23 avril 2021 au motif que la clé de répartition utilisée, soit la clé « 49 PARTIES COMMUNES GENERALES », était erronée. Il indique toutefois que la situation a été régularisée par le biais de l’appel de fonds émis par le nouveau syndic le 15 juillet 2021. Il estime que la résolution 5.11 relative au financement des travaux est devenue sans objet du fait de l’annulation des résolutions précitées. Il soutient toutefois que la résolution n°8 relative au déplacement du quai de déchargement intéresse l’ensemble des copropriétaires dans la mesure où ils sont susceptibles de l’utiliser, ou d’être impactés par les nuisances résultant de son utilisation. Il indique par ailleurs que l’appel de fonds du 12 octobre 2020 a été établi conformément aux travaux votés lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2020 sur la base de la quote-part détenue par la SCI SAVANNE dans les parties communes générales, soit 13.894 cent millièmes. Il précise que les résolutions n°12.2, 12.4, 12.5 et 12.6 votées lors de cette assemblée ont par la suite été annulées par l’assemblée générale extraordinaire du 27 mars 2023, avant que les travaux concernés ne soient revotés avec la clé de répartition dite « charges bâtiments ». Il précise toutefois que les résolutions 12.7 et 12.8 sont aujourd’hui définitives à défaut d’avoir été annulées ou contestées dans les délais, étant souligné que ces dernières ont trait aux gros œuvre du parking et à l’éclairage extérieur, parties communes. Il soutient par ailleurs que la SCI SAVANNE est demeurée débitrice des sommes de 124.500,99 euros au titre de l’appel de fonds du 12 octobre 2020, et 25.953,94 euros au titre de l’appel du 16 novembre 2020.

Il soutient enfin qu’aucune mise en conformité du règlement de copropriété ne s’impose dès lors que celui-ci affecte spécifiquement aux copropriétaires du bâtiment une quote-part spéciale ayant trait aux charges qui concernent exclusivement ledit bâtiment.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 2 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Par ailleurs, en application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 (pièce demandeur n°2) que la SASU MPS WASH s’est opposée à l’ensemble des résolutions dont l’annulation est sollicitée.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’action en annulation de diverses résolutions a été introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification de ce procès-verbal.

Aucune fin de non recevoir ne saurait dès lors être tirée au titre de la forclusion prévue par l’article 42 susvisé.

La SCI SAVANNE, dont l’intérêt à agir n’est pas contesté, sera dès lors déclarée recevable en l’ensemble de ses demandes.

Il est ensuite acquis qu’au jour de l’assemblée litigieuse, le transfert de propriété du lot n°189 au profit de la SCI SAVANNE, intervenu deux jours plus tôt, n’avait pas encore été notifié au syndic de copropriété, de sorte que la SASU MPS WASH a conservé sa qualité de copropriétaire à l’égard du SDC lors de cette assemblée.

Il est toutefois constant que cette notification est par la suite parvenue au syndic au plus tard le 12 octobre 2020, date à laquelle la SCI SAVANNE s’est trouvée destinataire de l’appel de fonds afférent à des travaux votés lors d’une précédente assemblée générale du 13 juillet 2020 (pièce demandeur n°9).

Il ressort par ailleurs de la résolution n°5.11 adoptée lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 que le financement des travaux litigieux devait se faire au moyen d’un appel de fonds exigible au 1er décembre 2020.

Il en résulte que si la SASU MPS WASH était régulièrement appelée à prendre part au vote lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, seule la SCI SAVANNE était, à la date de l’assignation, par application combinée des articles 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dont les dispositions sont rappelées en page 21 de l’acte de vente, et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, débitrice des provisions afférentes aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel adoptées au cours de cette assemblée.

Il ressort également de l’acte authentique de vente reçu le 28 septembre 2020 par Maître [P] [G], notaire à [Localité 13] (pièce demandeur n°1), que les parties sont notamment convenues, en page 22, que l’acquéreur serait subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf cas de faute du vendeur.

La SASU MPS WASH n’allègue, ni a fortiori ne démontre, que les résolutions dont l’annulation est sollicitée lui ferait grief.

Il en résulte que, nonobstant sa qualité de copropriétaire à l’égard du syndic lors de l’assemblée générale litigieuse, la SASU MPS WASH, qui a cédé le lot qu’elle détenait au sein du centre commercial, qui a subrogé dans ses droits l’acquéreur dudit lot, et qui n’était pas destinataire des appels de fonds contestés, n’établit pas qu’elle disposerait d’un intérêt légitime à poursuivre l’annulation des résolutions et appels de fonds litigieux, ou à solliciter une quelconque mise en conformité du règlement de copropriété.

En conséquence, la SASU MPS WASH sera déclarée irrecevable en l’ensemble de ses demandes.

2°) Sur l’annulation des résolutions

Il ressort de l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de cette loi.

Aux termes de l’article 6-2 de la loi susvisée, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En l’espèce, la SCI SAVANNE indique, en pages 9 et 10 de ses dernières conclusions, que les résolutions litigieuses ont été annulées au cours des assemblées générales des 12 janvier et 23 avril 2021.

De la même façon, le SDC [Localité 11] [J] indique, en page 8 de ses dernières conclusions, que la résolution 5.9 a été annulée au cours de l’assemblée générale du 12 janvier 2021, et que les résolutions « 5.5 à 5.9 (sic) » ont ensuite été annulées au cours de l’assemblée du 23 avril 2021, en ajoutant que la résolution n°5.11 serait devenue sans objet du fait de ces annulations.

L’analyse du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 12 janvier 2021 (pièce défendeur n°6), en particulier de sa résolution n°2, permet effectivement de constater que la résolution 5.9 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 portant approbation d’un devis de l’entreprise Eurovia a fait l’objet d’une décision d’annulation de l’assemblée, étant souligné que le vote intervenu sur ce point a été réalisé suivant la clé dite « 50 CHARGES BATIMENT ».

L’analyse du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 23 avril 2021 (pièce défendeur n°7), en particulier de ses résolutions n°5.1, 5.2, 5.5 et 5.6, permet également de constater que les résolutions 5.5 à 5.8 de l’assemblée du 30 septembre 2020 portant approbation de divers devis des entreprises Ettec et Norest Enduit ont été annulées en raison d’erreurs de montant, de ventilation ou de clé de répartition.

Les résolutions litigieuses n°5.5 à 5.9 ayant été annulées par l’assemblée générale des copropriétaires, il n’y a pas lieu de réitérer judiciairement ces annulations dont le caractère définitif n’est pas contesté.

S’agissant par ailleurs de la résolution 5.11 relative au financement des travaux adoptés au cours de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, il n’y a pas lieu de prononcer son annulation ou de considérer qu’elle serait devenue sans objet dès lors que seule une partie des travaux votés lors de l’assemblée litigieuse ont fait l’objet d’une décision d’annulation, le financement des travaux non annulés ayant vocation à être appelé conformément à cette résolution, et ce sans préjudice des contestations susceptibles d’être élevées concernant le montant des appels de fonds ou la répartition du compte individuel.

La demande de la SCI SAVANNE tendant à voir annuler la résolution 5.11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 sera en conséquence rejetée.

S’agissant enfin de la résolution n°8 relative au déplacement du quai de déchargement, l’analyse des procès-verbaux d’assemblée générale des 21 janvier 2021, 23 avril 2021, 19 décembre 2022 et 27 mars 2023 (pièce défendeur n°6, 7, 10 – pièce demandeur n°19) ne permet pas de constater que cette résolution aurait fait l’objet d’une décision d’annulation, ni d’ailleurs qu’elles aurait été suivie d’un quelconque effet se rapportant à l’approbation d’un devis ou d’une levée de fonds.

Les parties n’apportent aucune précision ni sur la nature ou l’emplacement exact du quai litigieux, ni sur l’utilité que ce dernier aurait pour tout ou partie des copropriétaires.

L’analyse du procès-verbal de constat établi le 4 novembre 2020 par Maître [M] [T], huissier de justice à Nancy (pièce demandeur n°11), qui porte sur l’assiette des travaux de voiries réalisées aux abords du centre commercial, ne permet pas de déterminer l’emplacement du quai litigieux ou l’utilité que celui-ci aurait pour la SCI SAVANNE.

Il s’évince toutefois des photographies annexées audit constat que le lot à usage de station de lavage appartenant à la demanderesse, bien que situé dans l’enceinte du centre commercial, se situe en retrait du bâtiment principal et ne bénéficie manifestement d’aucun accès direct à un quelconque quai ou plate-forme de déchargement.

Le règlement de copropriété reçu le 23 avril 1979 par Maître [S] [B], notaire à [Localité 13] (pièce demandeur n°3), s’il ne fait aucunement référence à un « quai de déchargement », fait cependant mention dans l’état descriptif de division d’un lot n°187 à usage d’aire de livraison privée, à laquelle se rattache une quote-part de 7.401/100.000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol de l’ensemble immobilier.

Ce règlement prévoit par ailleurs, en page 44, que la réception des marchandises se fait aux emplacements communs préalablement définis lors de la construction du centre, avec obligation pour les exploitants de réceptionner immédiatement les marchandises pour les stocker dans leur parties privatives, sans possibilité d’entreposer ces dernières dans les parties communes.

Au regard de ces éléments, et que ce soit par application du règlement de copropriété ou des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il ne peut être considéré que le quai objet de la résolution litigieuse relèverait des parties communes générales.

A défaut pour le SDC [Localité 11] [J] d’établir qu’il existerait un quai de déchargement appartenant aux parties communes générales et bénéficiant effectivement à l’activité du lot n°189, il convient de considérer que la résolution n°8 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 a été adoptée selon la mauvaise clé de répartition.

En conséquence, la résolution n°8 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 sera annulée.

3°) Sur l’annulation des appels de fonds

Aux termes de l’article 45-1du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat des copropriétaires:

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves.

Les avances sont remboursables.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 23 avril 2021 que l’approbation des comptes de l’exercice 2020, inscrite à l’ordre du jour en résolution n°2, a été rejetée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’analyse du procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2022 ne permet pas de constater que les comptes afférents aux travaux objets des résolutions annulées auraient fait l’objet d’une approbation quelconque.

Il en résulte que la SCI SAVANNE peut valablement contester les appels de fonds émis sur la base des résolutions adoptées au cours de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, partiellement annulées au cours d’assemblées générales ultérieures ou dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en premier lieu de l’appel de fonds adressé à la SCI SAVANNE le 12 octobre 2020, exigible au 15 octobre suivant, il apparaît que ce dernier a été établi sur la base des travaux votés au cours de l’assemblée générale du 13 juillet 2020 pour un montant total de 184.795,68 euros.

La demanderesse ne justifie d’aucune action en contestation des résolutions adoptées au cours de cette assemblée.

La nature et le coût des travaux adoptés à l’occasion de celle-ci ont, au terme de l’acte d’acquisition du lot n°189, été portés à la connaissance et mis à la charge de la SCI SAVANNE, le montant total desdits travaux et la date d’exigibilité de la provision afférente y étant expressément mentionnés en page 22 de l’acte.

L’analyse combinée de la convocation adressée en vue de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire le 27 mars 2023 et de l’extrait de compte de la SCI SAVANNE arrêté au 15 avril 2023 (pièces défendeur n°10 et 11) permet de constater que divers devis approuvés lors de l’assemblée du 13 juillet 2020 ont manifestement été annulés par les copropriétaires en 2023, l’extrait de compte faisant apparaître en crédit diverses sommes au titre de l’annulation d’appel de travaux de charpente métallique, façade-bardage, peinture extérieure et menuiserie extérieure.

Il s’en déduit que, parmi les travaux figurant sur l’appel de fonds litigieux, seuls les travaux gros œuvre et éclairage extérieur, outre des honoraires de suivi des travaux, ont été définitivement adoptés avec une participation de la SCI SAVANNE arrêtée à hauteur de 114.153,54 euros, 9.427,97 euros, et 919,38 euros, soit une participation totale de 124.500,89 euros.

Il s’en déduit que, si certains travaux objet de l’appel de fonds litigieux ont par la suite été annulés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’essentiel des montants appelés n’ont pas été remis en cause.

Au regard de ces éléments, et sans préjudice de la faculté pour la SCI SAVANNE de contester les montants de son compte individuel de répartition, il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation de l’appel de fonds du 12 octobre 2020.

La demande de la SCI SAVANNE sera sur ce point rejetée.

S’agissant en deuxième lieu de l’appel de fonds adressé par le syndic le 16 novembre 2020 (pièce demandeur n°10), il apparaît que celui-ci a été établi pour un montant total de 49.820,24 euros sur la base d’une série de neuf devis approuvés au cours de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, à l’exception d’une somme de 1.577,40 euros correspondant manifestement aux honoraires du syndic décidées au cours de cette même assemblée.

Il ressort toutefois de l’analyse combinée des procès-verbaux d’assemblées générales des 30 septembre 2020, 12 janvier 2021 et 19 décembre 2022, et de l’appel de fonds du 16 novembre 2020, que l’ensemble des montants appelés ont par la suite fait l’objet d’une décision d’annulation adoptée au cours des assemblées de 2021 et 2022.

En l’état de fonds exclusivement appelés sur la base de résolutions ultérieurement annulées par l’assemblée des copropriétaires, et en l’absence de toute approbation des comptes sur ces points, il convient de considérer que l’annulation de l’ensemble des résolutions objet de l’appel de fonds entraîne l’annulation subséquente de ce dernier.

En conséquence, l’appel de fonds du 16 novembre 2020, exigible au 1er décembre suivant, sera annulé.

4°) Sur la modification du règlement de copropriété

En application de l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Conformément à l’article 209-II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, tel que modifié par l’article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022, l’article susvisé n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties

En l’espèce, il n’est pas contesté que la station de lavage automobile appartenant à la [14] SAVANNE n’existait pas encore lors de l’établissement du règlement de copropriété du centre commercial en 1979, ledit règlement ne faisant mention, au titre du lot n°189, que d’une zone d’activité commerciale ou professionnelle privée.

Il est manifeste à l’analyse des mentions de ce règlement et des photographies actuelles des lieux que le centre commercial a connu diverses transformations, particulièrement au niveau de ses espaces extérieurs.

L’obligation de mentionner l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative dans le règlement de copropriété n’étant toutefois assortie d’aucun délai ni sanction, il n’y a pas lieu d’ordonner la mise en conformité dudit règlement dans un quelconque délai.

La SCI SAVANNE sera dès lors déboutée de sa demande formée à ce titre.

Il convient toutefois de rappeler au SDC [Localité 11] [J] les dispositions précitées issues des articles 209-II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022, ainsi que celle issues de l’article 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, telles que modifiées par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020.

Le défendeur sera à ce titre invité à inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise à jour du règlement de copropriété relative aux parties communes spéciales et de celles à jouissance privative existantes à ce jour, et à mettre en conformité ce dernier avec l’article 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur au jour du jugement.

5°) Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 10, alinéas 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En l’espèce, pour établir le montant des sommes dues par la SCI SAVANNE, le SDC LUDRES [J] verse aux débats deux extraits de compte arrêtés aux 5 mai 2022 et 15 avril 2023.

Il ressort du premier de ces documents que si les sommes de 184.795,68 euros et 49.820,24 euros, objet des appels de fonds d’octobre et novembre 2021, ont été inscrits en ligne débitrice du compte copropriétaire de la SCI SAVANNE, ce dernier a ensuite été crédité à plusieurs reprises de divers montants au cours de l’année 2021, sous les libellés « appel de fonds travaux » ou « remb. appels de fonds », pour un solde débiteur arrêté à la somme 216.328,38 euros au 5 mai 2022.

Il ressort ensuite du second de ces documents que la créance alléguée par le SDC [Localité 11] [J] a ensuite été réduite à la somme de 165.655,27 euros après réintégration en crédit des sommes objet des devis manifestement annulés lors de l’assemblée d’une assemblée générale extraordinaire du 27 mars 2023.

L’analyse des extraits de compte produits par le défendeur ne permet pas de considérer que l’ensemble des sommes se rapportant aux multiples résolutions annulées auraient été réintégrées au crédit du compte de la SCI SAVANNE.

L’analyse de l’ensemble des éléments versés aux débats ne permet pas de rétablir avec certitude le solde du compte de cette dernière.

Il résulte toutefois des développements précédents que sur les fonds appelés le 12 octobre 2020, divers travaux de gros œuvre et éclairage extérieur, outre des honoraires de suivi des travaux, ont été définitivement adoptés, avec une participation de la SCI SAVANNE arrêtée pour des montants de 114.153,54 euros, 9.427,97 euros, et 919,38 euros, soit une participation totale de 124.500,89 euros.

La SCI SAVANNE n’allègue et ne justifie d’aucun règlement se rapportant à cet appel de fonds, qu’elle a par ailleurs toujours contesté.

Il convient dès lors de considérer que celle-ci est redevable des sommes y figurant et n’ayant par la suite fait l’objet d’aucune décision d’annulation.

En conséquence, la SCI SAVANNE sera condamnée à payer au SDC [Localité 11] [J] la somme de 124.500,89 euros en règlement du solde de l’appel de fonds de travaux du 12 octobre 2020, exigible au 15 octobre 2021.

6°) Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties succombant chacune partiellement dans leurs prétentions respectives, il convient de laisser à chacune d’elle la charge de ses propres dépens.

Aucune considération ne commande par ailleurs de faire application de l’article 700 au profit de l’une quelconque des parties.

La demande de la SCI SAVANNE étant partiellement fondée, il convient de débouter le SDC [Localité 11] [J] de sa demande formée au titre du caractère abusif de la procédure.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action de la SASU MPS WASH ;

DECLARE recevable l’action de la SCI SAVANNE ;

CONSTATE l’annulation des résolutions n°5.5 à 5.9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 ;

REJETTE la demande de la SCI SAVANNE tendant à l’annulation de la résolution n°5.11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 ;

ANNULE la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaire du 30 septembre 2020 ;

REJETTE la demande de la SCI SAVANNE tendant à l’annulation de l’appel de fonds du 12 octobre 2020, exigible au 15 octobre 2020 ;

ANNULE l’appel de fonds du 16 novembre 2020, exigible au 1er décembre 2020 ;

CONDAMNE la SCI SAVANNE à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 12] sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 124.500,89 euros en règlement du solde de l’appel de fonds de travaux du 12 octobre 2020, exigible au 15 octobre 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, du surplus de sa demande en paiement d’arriéré de charges et provisions ;

DEBOUTE la SCI SAVANNE de sa demande tendant à voir ordonner la mise en conformité du règlement de copropriété dans un délai de 6 mois ;

RAPPELLE au [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, les dispositions de l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, issues des articles 209-II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022, ainsi que celles de l’article 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, telles que modifiées par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 ;

INVITE le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 11] [J], représenté par son syndic en exercice, à inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise à jour du règlement de copropriété relative aux parties communes spéciales et de celles à jouissance privative existantes à ce jour, et à mettre en conformité ce dernier avec l’article 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur au jour du jugement ;

DEBOUTE la SCI SAVANNE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Localité 11] [J], représenté par son syndic en exercice, de sa demande indemnitaire formée au titre du caractère abusif de la procédure ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE