TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Février 2026

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6XP

DEMANDEUR :

S.A.S. INDIGO INFRA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10]

représentée par M^e Maxime SIMONNET, substitué par M^e Mariam BURDULI, avocat plaidant au barreau de PARIS

M^e Delphine CHAMBON, avocat postulant au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. [Adresse 9] ([Localité 12]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carla PANNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

M^e Philippe SELOSSE, avocat postulant au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2015, Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France (Rest of France) aux droits de laquelle vient désormais [Adresse 9] [Localité 12] a fait bail et donné à loyer à Indigo Infra (anciennement dénommée Vinci Park) un parc de stationnement situé [Adresse 2] [Adresse 3], [Adresse 5] [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 11] pour une durée de douze années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2027, moyennant un loyer annuel de base en principal de 810 000 euros hors taxes et hors charges, à l’effet d’exploiter dans les locaux loués l’activité de parc de stationnement pour véhicules automobiles, cycles motorisés ou non et camions de petite taille.

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2025, le preneur a sollicité du bailleur la révision du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 980 000 euros HT et HC, en se prévalant d’une variation indiciaire de plus de 25 %.

Le 19 juillet 2025, le preneur a notifié un mémoire préalable en vue de solliciter du juge des loyers commerciaux qu’il fixe le prix du loyer révisé de la manière suivante :

— du 3 avril 2025 au 19 juillet 2025 à la somme de 980 000 euros en principal ;

— à compter du 19 juillet 2025 à la somme de 727 600 euros en principal.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, par acte du 16 septembre 2025, le preneur a assigné le bailleur par-devant le juge des loyers commerciaux du présent tribunal, afin d’obtenir la fixation du loyer révisé et subsidiairement, l’organisation d’une mesure expertale.

Dans son mémoire responsif notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 décembre 2025, la S.A.S. Indigo Infra demande au juge de :

A titre principal,

• Fixer le montant du loyer révisé à compter rétroactivement du 3 avril 2025 à la somme annuelle de 980 000 € hors taxes hors charges, date de la révision, et à compter du 19 juillet 2025 date du mémoire préalable, à la somme annuelle de 727 600 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées

A titre subsidiaire,

• Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.1 45-30 du code de commerce et désigner un expert aux fins de rechercher et donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 3 avril 2025 ;

En tout état de cause,

• Dire et juger que les trop-perçus de loyers résultant de la révision, dus à compter du 3 avril 2025 jusqu’à la date du Jugement à intervenir, porteront intérêts au taux légal et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

• Débouter la société [Adresse 9] ([Localité 12]) de l’intégralité de ses demandes, fins et prétention;

• La Condamner en tous les dépens, qui comprennent le cas échéant les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 € au titre des dispositions

de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 décembre 2025, la S.A.R.L. Bouwfonds European Real Estate Parking Fund France [Localité 12] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

• Fixer à la somme de 1 029 774 euros par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail en date du 17 septembre 2015, le montant du loyer révisé dû, à compter du 3 avril 2025, par la société Indigo Infra ;

• Débouter la société Indigo Infra de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

Subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de mesure d’expertise de la société Indigo Infra :

• Dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge exclusive de la société Indigo Infra, demanderesse à la mesure expertale ;

En tout état de cause :

• Fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours ;

• Ecarter l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire ;

• Condamner la société Indigo Infra à payer à la société [Adresse 9] [Localité 12] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs et de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 janvier 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

L’article L.145-39 du code de commerce dispose que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Les parties discutent l’intérêt de l’emplacement. La bailleresse conteste également les conclusions de l’expertise amiable compte tenu de son caractère non contradictoire au regard notamment du faible nombre de références citées. Elle argue encore de majorations à appliquer en raison de clauses exorbitantes de droit commun.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer révisé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [N] [D], demeurant [Adresse 7]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Préciser leur superficie exacte ;Donner son avis sur l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à compter du 16 septembre 2024, date de la demande de révision du loyer ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux à compter du 16 septembre 2024;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Indigo Infra devra verser au plus tard le 2 AVRIL 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 2 SEPTEMBRE 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux