TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/03380 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I62O

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[V] [Z]

C/

[K] [S]

[G] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Mickaël DARTOIS – 129

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [K] [S]

M. [G] [S]

M^e Mickaël DARTOIS – 129

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [Z]

demeurant 22 Rue Saint Jean – 14000 CAEN

représenté par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 129

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

né le 22 Septembre 1970 à PARIS 14 (75014)

demeurant 65 Rue Jean Jaurès – 93230 ROMAINVILLE

non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [S]

né le 18 Septembre 2001 à PARIS 01 (75001)

demeurant 110 Rue Saint Jean – 5ème étage – en face l’escalier – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des débats : 21 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé électronique, conclu le 31 mai 2021, Monsieur [V] [Z] a donné à bail à Monsieur [G] [S] un logement situé 110 Rue Saint JEAN, 5ème étage, 14000 CAEN moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280 euros outre 17 euros de provisions pour charges.

Un engagement de caution solidaire a été signé par Monsieur [K] [S].

Par acte extrajudiciaire du 29 février 2024, Monsieur [V] [Z] a adressé un commandement de payer la somme de 826,26 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 février 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 14 mars 2024.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 21 août 2024 et du 16 août 2024, notifiés par voie électronique à la préfecture du Calvados le 23 août 2024, Monsieur [V] [Z] a fait assigner Monsieur [G] [S] et Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire ;ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;le condamner au paiement de2384,23 euros représentant les loyers et charges impayés au 1er août 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; des loyers et charges postérieurs impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ; au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixéeau montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux de M. [S] [G], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;Aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandment de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifies dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

A l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [V] [Z] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa dette à la somme de 273,63 euros, plusieurs paiements étant intervenus mais la dette n’étant toujours pas soldée, notamment en raison des frais de procédure. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement ou au maintien dans les lieux et souhaite une expulsion.

Monsieur [G] [S] comparait. Il demande le rejet de la demande de résolution et d’expulsion. Il ne conteste pas qu’il était débiteur de la dette mais déclare avoir payé celle-ci.

Monsieur [S] [K], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procedure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de resolution judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le contrat litigieux ne contenant pas de clause résolutoire, une demande de resolution judiciaire du contrat est formulée.

Il est constant que le paiement des loyers constitue une obligation essentielle du contrat de bail. Ainsi, à la date du commandement le locataire qui n’avait pas payé la somme de 826,26 euros, ce qui n’est pas contesté par le défendeur, était en faute.

Néanmoins, au jour de l’audience, il apparait que Monsieur [G] [S] s’est acquitté de la somme de 4711,48 euros avec des paiements intervenus principalement entre septembre 2024 et janvier 2025 et notamment un dernier paiement de 1994,72 euros intervenu le 12 janvier 2025. Cette somme de 4711,48 euros est supérieure à la dette principale réclamée à hauteur de 4494,03 euros. Selon le demandeur, un solde reste du en raison de la somme réclamée au titre des frais de procédure, à hauteur de 491,08 euros.

Néanmoins, il apparaît que Monsieur [G] [S] a fait l’effort de s’acquitter de l’ensemble de sa dette locative, certes avec retard. Monsieur [G] [S] a manifestement pris conscience de l’importance de son obligation de payer son loyer. Si ce manquement précédent est avéré et grave, il doit être mis en perspective avec les paiements intervenus ultérieurement mais également avec l’impératif du droit au logement, droit ayant une valeur supra législative. Il doit également être mis en perspective que, même dans l’hypothèse du jeu d’une clause résolutoire a effet automatique, les paiements ultérieurs du locataire auraient pu avoir pour effet de suspendre l’application de cette clause et de la faire réputée non acquise en cas d’extinction de la dette.

Ces différents éléments conduisent à juger que l’inexécution de Monsieur [G] [S], pour avérée, n’est pas suffisamment grave pour justifier une résiliation du contrat de bail.

Les demandes de résiliation et d’expulsion seront donc rejetées.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est constant que la dette locative, stricto sensu, du Monsieur [G] [S] s’élève à la somme de 4494,03 euros. Il n’est pas contesté que ce dernier s’est acquitté de la somme de 4711,48 euros.

Sa dette locative est donc éteinte.

La somme de 491,08 euros, réclamée par le demandeur, composée comme suit, doit être rejetée, en ce qu’elle est soit injustifiée, soit indemnisée au titre des dépens :

—  77,82€ au titre du commandement de payer les loyers;

—  33,47€ au titre du PV de découverte nouvelle adresse;

—  42,14€ au titre de la dénonciation du commandement de payer les loyer et dénonciation à la caution ;

—  12,02€ au titre de la notification à la CCAPEX;

—  135,96€ au titre de l’assignation en justice;

—  117,45€ au titre de l’assignation SELAR RIVALAN;

—  72,22€ au titre de l’assignation au préfet.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

Monsieur [V] [Z] ne justifie pas quel préjudice il aurait subi, autre que le retard de paiement, qui ne peut pas être indemnisé au titre de l’article 1231-6 du code civil invoqué.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Aucune demande n’a été formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La proc2dure a été nécessaire pour que Monsieur [G] [S] s’acquitte de sa dette, de sorte qu’il sera condamné aux dépens. Ces derniers comprendront la signification du commandement de payer, ainsi que sa dénonciation à la caution et le PV de nouvelle adresse. Ils comprendront également les frais de l’assignation en justice et la dénonciation à la préfecture. En revanche, la dénonciation à la CCAPEX, non nécessaire pour les bailleurs personnes physiques, et l’assignation de la SELAR RIVALAN, non présente à la cause, ne seront pas compris dans les dépens.

Vu l’engagement de caution, cette condamnation aux dépens sera prononcée solidairement.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande de résiliation du contrat de bail ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande en paiement ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande de de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [S] et Monsieur [K] [S] aux dépens, comprenant notamment les frais de commandement de payer, d’assignation en justice et de dénonciation à la caution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,