TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/14405 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDMF

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

S.A.R.L. ADEMILU

C/

[X] [D] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.R.L. ADEMILU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Evelyne INGWER, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [X] [D] [B], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59350-2025-11313 du 27/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Monica LEONE, avocate au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Janvier 2026

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assisté(e) de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assisté(e) de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DES MOTIFS

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2021, la SARL ADEMILU a donné en location à Monsieur [X] [D] [B] un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023 la SARL ADEMILU a donné congé pour motif sérieux et légitime à Monsieur [X] [D] [B] pour le 14 janvier 2024.

Par acte en date du 04 décembre 2024 la SARL ADEMILU a fait assigner Monsieur [X] [D] [B] devant le Tribunal de proximité de Tourcoing pour obtenir :

— la validation du congé délivré ;

— la constatation de la résolution du bail et l’expulsion immédiate du locataire du local d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3304,94 € représentant l’arriéré de loyers et de charges au 14 janvier 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après plusieurs renvois, la cause a été retenue à l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle les parties ont comparu régulièrement représentées.

Par dépôt de ses conclusions la SARL ADEMILU a réitéré ses demandes.

Par dépôt de ses écritures Monsieur [X] [D] [B] conclu à l’invalidation du congé délivré et au débouté de l’ensemble des demandes de la SARL ADEMILU.

A titre subsidiaire il sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois à hauteur de 50 € par mois.

A l’issue des débats, la cause a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

Par décision en date du 12 novembre 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats pour permettre de faire le point sur la procédure de surendettement déclarée recevable le 07 juillet 2025 au profit de Monsieur [X] [D] [B], et a renvoyé la cause à l’audience du 14 janvier 2026.

A cette audience les parties ont comparu régulièrement représentées, ont maintenu leurs demandes par dépôt de leurs dossiers et que la procédure de surendettement été validée. La SARL ADEMILU ajoute que le loyer courant n’est pas payé et que le solde de la dette locative s’élève à 12219,07 € au 01 janvier 2026.

A l’issue des débats, la cause a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes :

L’article 15 la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le déla i de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il n’est pas contesté par Monsieur [X] [D] [B] que le congé qui leur a été signifié soit régulier en la forme.

Cet acte leur a été notifié plus de six mois avant la date de fin de bail.

A l’appui de sa demande tendant à voir valider le congé qu’il a fait signifier à Monsieur [X] [D] [B], la SARL ADEMILU remet :

* le contrat de bail

* le commandement de payer visant la clause résolutoire

* le plan d’apurement

* le relevé du compte qui montre que le locataire ne se s’est pas régulièrement acquitté des loyers mensuels.

Le locataires a ainsi manqué, de manière répétée, à son obligation de payer son loyer à bonne date.

Ce manquement constitue un motif légitime et sérieux de congé.

Le congé régulièrement délivré par le bailleur six mois avant l’échéance du bail, sera en conséquence validé.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 14 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion du locataire.

Sur l’indemnité d’occupation :

Depuis le 14 janvier 2024, Monsieur [X] [D] [B] est occupant sans droit ni titre du logement.

Or, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [D] [B] à payer à la SARL ADEMILU une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ définitif.

Sur les sommes dues :

L’existence d’une mesure de surendettement n’empêche pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que “ Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.”

L’article 23 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’éspèce la bailleresse produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [D] [B] reste devoir, la somme de 12 219, 07 € à la date du 01.01.2026.

Monsieur [X] [D] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte qu’il sera condamné à verser à la SARL ADEMILU cette somme de 12 219,07 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, étant précisé qu’actuellement, seule la somme de 1972,81€ peut faire l’objet d’un paiement, en dehors du plan de surendettement.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil ajoute que :

“ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le déla i fixé par le juge.

Toute stipula tion contraire est réputée non écrite.”

Compte tenu de la situation financière difficile, il sera permis au débiteur de se libérer de sa dette, dans la limite de deux années et selon l’échéancier défini dans le dispositif.

Sur les dépens :

Monsieur [X] [D] [B] qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du congé qui leur a été délivré.

Sur les frais irrépétibles :

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SARL ADEMILU l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour se défendre dans la présente instance.

Monsieur [X] [D] [B] sera condamné à lui payer 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe de la décision,

— CONSTATE que le congé signifié par la SARL ADEMILU à Monsieur [X] [D] [B] le 12 juin 2023 pour motif sérieux et légitime est valable ;

— CONSTATE la résiliation du contrat de bail à la date du 14 janvier 2024 en application du congé signifié aux locataire ;

— ORDONNE l’ expulsion de Monsieur [X] [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les deux mois d’un commandement de délaisser, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [D] [B] à payer à la SARL ADEMILU une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du dernier loyer dû et des charges , et ceci à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux et remise des clefs au bailleur ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [D] [B] à payer à la SARL ADEMILU la somme de 12 219,07 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01 janvier 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, étant précisé qu’actuellement, seule la somme de 1972,81 € peut faire l’objet d’un paiement, en dehors du plan de surendettement.

— AUTORISE Monsieur [X] [D] [B] à se libérer de sa dette de la manière suivante :

—  23 mensualités de 50 € chacune

— le solde de la dette à la 24ème mensualité

— DIT que la première mensualité devra être réglée dans le mois suivant la signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

— DIT que le défaut de règlement d’une seule échéance entraînera l’exigibilité immédiate de la totalité des sommes restant dues ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

— CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à la SARL ADEMILU 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [D] au paiement des dépens.

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection