TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01765 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PEM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MARS 2026

MINUTE N° 26/00603

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE, [1] SITUE, [Adresse 1], représenté par son syndic la société, [2]

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C0274

La société, [2]

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C0274

ET :

La société, [3]

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0783 G0783

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L’ensemble immobilier, [1], située, [Adresse 1], à, [Localité 1] (Seine-Saint-Denis), est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’assemblée générale de ses copropriétaires a, le 19 juin 2025, désigné la la société par actions simplifiée (SAS), [2] en qualité de syndic.

Soutenant que son prédécesseur, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), [3], ne lui avait pas communiqué des documents afférents à la copropriété, la société, [2] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence, [1] (ci-après SDC, [1]) ont, par exploit du 21 octobre 2025, fait assigner en la forme des référés devant ce Tribunal cette société aux fins d’obtenir :

— la communication, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les documents comme suivent :

grand livre et balance 2024-2025 jusqu’à la date d’arrêté des comptes, état des comptes individuels des copropriétaires, état des comptes du SDC, [1], rapprochements bancaires, liste à jour des copropriétaires, factures des vacations, [3] pour la période 2024-2025, contrat et factures relatifs à la société, [4], relevé général des dépenses pour l’année 2025, convention d’ouverture du compte bancaire séparé de la copropriété et relevés bancaires, pour la période s’étendant de l’ouverture du compte jusqu’à juillet 2024, -sa condamnation à régler au SDC, [1] une provision de 8.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts en réparation de sa résistance et rétention abusive dans la remise des documents, outre sa condamnation aux dépens ainsi qu’à leur régler, chacun, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 20 février 2026 et la décision mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans leurs écritures déposées et soutenues lors de l’audience, la société, [2] et le SDC, [1] ont réitéré leurs demandes visées à leur assignation.

Au soutien de ces dernières, ils font valoir que :

— les délais légaux de communication des documents par la société, [3] ont couru à compter de la fin de sa mission soit, le 26 mai 2025 à minuit ; elle ne justifie pas d’une prorogation de sa mission malgré la requête en justice produite aux débats ; ainsi, les délais légaux de communication ont expiré successivement les 11 et 26 juin 2025 ainsi que le 26 aout 2025 ;

— la société, [3] ne saurait s’exonérer de son obligation de communication en se retranchant derrière une comptabilité non finalisée dès lors que les documents demandés relèvent de la gestion courante d’un syndic pendant son mandat ; nonobstant les difficultés comptables alléguées, la société, [3] doit être en mesure de communiquer le grand livre, la balance, l’état des comptes arrêtés à la fin de sa mission et les pièces justificatives y associées ;

— plusieurs mises en demeure lui ont été adressées les 02 et 12 juillet ainsi que le 1er octobre 2025, en vain ; la société, [3] a remis, courant 2025, un carton de documents en format papier mais sans l’accompagner d’un bordereau ; or, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 2025 prévoit la transmission des archives dans le cadre de la succession de syndics par format téléchargeable et imprimable ; au demeurant, les documents transmis n’ont pas fait l’objet d’un récépissé contradictoire de réception de sorte que la preuve de leur communication n’est pas apportée ;

— enfin, la communication effectuée par la société, [3] n’est intervenue que postérieurement aux délais légaux prescrits et de manière échelonnée, situation qui ne lui a pas permis d’exercer normalement son mandat ; ainsi est caractérisé le préjudice dont elle est en droit de demander réparation.

Dans ses écritures déposées et soutenues lors de l’audience, la société, [3] a conclu au débouté de la société, [2] et du SDC LE, [1] en l’ensemble de leurs demandes, ainsi qu’en leur condamnation aux dépens (avec distraction au profit de leur conseil) et à lui régler la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société, [3] fait valoir que :

— l’obligation de communication des documents court à compter de la date à laquelle elle a été démise de ses fonctions et son successeur désigné, soit au cas présent à compter du 19 juin 2025 et non pas auparavant comme le soutiennent les demandeurs ;

— les documents demandés ont, soit été transmis, soit sont inexistantes étant précisé à cet égard qu’à la date de la fin de sa mission, la comptabilité n’avait pas été finalisée ; qu’elle s’est attelée vainement à l’expliquer aux demandeurs et a même sollicité à cette fin la prorogation de sa mission ;

— ainsi, ont été transmis le grand livre et la balance 2024-2025 (pièce n°20), la liste des copropriétaires (document qui a précisément permis la convocation de l’assemblée générale qui a désigné la société, [2]), la facture de sa vacation (pièce n°66), les factures émises par le cabinet, [4] (pièce n°3), les relevés bancaires antérieurs à juillet 2024 (ils ont été tous remis mais pas toujours en version dématérialisée) ;

— n’ont pu être transmis en l’absence de comptabilité finalisée : l’état des comptes individuels des copropriétaires, l’état des comptes du SDC arrêté en juin 2025, le relevé général des dépenses 2025,

— enfin, n’a pu être transmise, car elle n’existe pas et n’a pas été formalisée entre la banque et le SDC, la convention d’ouverture de son compte bancaire séparé ;

— la demande de provision à valoir sur des dommages-intérêts n’est pas fondée dès lors que les demandeurs ne caractérisent aucun manquement qui lui soit imputable, étant rappelé qu’elle a transmis tous les documents en sa possession et a été confrontée à des difficultés du fait d’une comptabilité non finalisée ; au surplus, le préjudice allégué n’est pas chiffré.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la remise de documents

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit de plus : « la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. ».

Enfin, il sera rappelé que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle.

En l’espèce, d’une part, il ressort du contrat de syndic versé aux débats par la société, [3] qu’elle a exercé ces fonctions du 27 mars 2024 au 26 mai 2025. C’est dès lors à compter de cette date, et non pas celle de la désignation de son successeur, que courent les délais de communication de documents mentionnés dans les dispositions rappelées ci-avant.

D’autre part, il se dégage de la confrontation des écritures et pièces des parties qu’en définitive resteraient à transmettre le grand livre et balance pour les exercices 2024-2025, le contrat et les factures de la société, [4] (seuls deux devis ayant été transmis), la convention bancaire de compte séparé de la copropriété, les relevés bancaires de ce compte pour les mois d’avril, mai et juin 2024 ainsi que la facture de la vacation de la société, [3].

Toutefois, en l’absence de bordereau récapitulatif précis, il n’est pas rapporté la preuve par la société, [3] des documents et archives déjà transmis par elle de sorte qu’il sera fait droit à la demande de communication des documents visés à l’assignation et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l’exception, toutefois du document intitulé « rapprochement bancaire » libellé de manière imprécise.

Sur la demande de provision à valoir sur la réparation pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

En l’espèce, il ressort de la production chaotique des pièces de la société, [3] dans la présente instance, notamment les nombreux échanges de courriels entre les parties, que celle-ci a tardé à communiquer les documents et archives au syndic successeur et ce alors que les différents légaux lui permettaient précisément de parer aux difficultés de transmission liées à une comptabilité non finalisée.

Est ainsi caractérisée l’abstention fautive de la défenderesse, comportement qui a nécessairement eu des conséquences sur l’exercice de la mission de syndic de la société, [2].

En conséquence la société, [3] sera condamnée à lui régler la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires.

La société, [3] qui succombe sera condamnée aux dépens. L’équité commande également de la condamner à régler aux demanderesses la somme de 1.000 euros, chacun, au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONDAMNONS la société, [3] à remettre à la société, [2] les documents appartenant au SDC LE, [1] accompagnés d’un bordereau récapitulatif des pièces conformément à l’article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à savoir :

— le grand livre et la balance 2024-2025 arrêté au 26 mai 2025 :

— état des comptes individuels des copropriétaires arrêté au 26 mai 2025,

— état des comptes du SDC, [1] arrêté au 26 mai 2025

— liste des copropriétaires arrêté au 26 mai 2025 ;

— factures des vacations de la société, [3] pour les années 2024 et 2025,

— contrat et factures relatifs à la société, [4],

— relevé général des dépenses de la copropriété pour l’année 2025,

— convention d’ouverture du compte bancaire séparé de la copropriété et relevés bancaires, pour la période du 27 mars 2024 à juillet 2024,

et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sur une durée de six mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication des documents intitulés « rapprochements bancaires » ;

CONDAMNONS la société, [3] à régler au SDC, [1] la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice pour résistance abusive ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société, [3] à régler à la société, [2] et au SDC LE, [1], la somme de 1.000 euros, chacun, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société, [3] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 MARS 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT