TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/05906 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WPMN

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

La S.A.S. VEGA 1965 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.S. HISTOIRE ET PATRIMOINE DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Sandra KABLA, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2024.

A l’audience publique du 02 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Décembre 2025 et prorogé au 27 Janvier 2026.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Janvier 2026 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.S. VEGA 1965 était propriétaire d’un ensemble immobilier bâti à usage industriel sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 11] (Nord) d’une contenance cadastrale de 10.732 m² à détacher d’un ensemble immobilier de plus grande contenance figurant au cadastre section CH n°[Cadastre 3] et [Cadastre 2].

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente datée du 21 février 2018, la S.A.S. HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT s’est engagée auprès de la société VEGA 1965 à faire l’acquisition du terrain en deux phases :

— Phase 1 (bâtiments ‘Brasserie'' et ‘'Malterie'' et terrain y afférents) pour 7.585 m² environ, moyennant le prix de 1.270.000 euros,

— Phase 2 (bâtiments ‘‘Quais'', ‘‘[N]'' et ‘‘Maison des Douanes'' et terrain y afférents) pour 3.147 m² environ, moyennant le prix de 830.000 euros,

chaque phase présentant des conditions suspensives particulières propres et devant faire l’objet de la signature d’un acte authentique de vente distinct.

La Phase 1 a été régularisée sans difficulté, suivant acte authentique daté du 04 décembre 2019.

La Phase 2 était, quant à elle, soumise à plusieurs conditions suspensives particulières, à savoir l’obtention par l’acquéreur, à ses frais exclusifs, d’un arrêté délivré par la Préfecture du Nord valant inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques des bâtiments dénommés ‘‘[N]'', ‘‘Quai'' et ‘‘[Adresse 13]'', l’obtention d’un permis de construire définitif, purgé de tout recours contentieux et retrait administratif, autorisant la rénovation lourde en vue de la transformation des biens acquis en ensemble immobilier à usage de logements collectifs d’une surface habitable minimale de 2.071 m², sans logements sociaux, ainsi que l’obtention de l’autorisation de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) pour la mise en copropriété des biens immobiliers dépendant de la Phase 2.

La promesse stipulait que la date de signature de la Phase 2 devait intervenir un mois après la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 31 mars 2020.

Aux termes d’un avenant régularisé par acte sous seing privé des 10 et 15 janvier 2020, les parties ont convenu, notamment, de proroger la signature de l’acte authentique de vente « Phase 2 » à un mois après la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 30 novembre 2020.

Suivant procès-verbal de difficultés daté du 17 mai 2021, le notaire instrumentaire a constaté l’absence de présentation de la société acquéreuse au rendez-vous fixé aux fins de réitération de l’acte de vente « Phase 2 » et ce, malgré sommation délivrée par exploit d’huissier le 30 avril 2021.

Aucune solution amiable n’ayant été trouvée, la société VEGA 1965 (la société venderesse) a fait assigner, suivant exploit délivré le 10 août 2021, la société HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT (la société acquéreuse) devant le tribunal judiciaire de Lille en cession forcée.

Suivant ordonnance du 26 novembre 2021, le juge de la mise en état a, en considération de l’accord des parties, ordonné une mesure de médiation et désigné, pour ce faire, l’association NORD MEDIATION.

Cette mesure n’ayant pas abouti, l’instruction de l’affaire s’est poursuivie et la société VEGA 1965 a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Suivant ordonnance du 09 février 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de provision ainsi que la demande de consignation du prix principal de 830.000 euros sur le compte CARPA de l’avocat de la société demanderesse.

Par courrier officiel adressé par l’intermédiaire de son conseil à la société HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT le 28 avril 2023, la société VEGA 1965 s’est engagée à se désister de son action judiciaire et de toutes les demandes indemnitaires afférentes, sous réserve d’une régularisation de l’acte authentique et du paiement du prix par la société acquéreuse et ce, pour le 15 mai 2023 au plus tard.

L’acte authentique de vente « Phase 2 » a finalement été régularisé le 17 mai 2023.

La clôture des débats est intervenue le 18 septembre 2024, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 02 octobre 2025.

* * *

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 16 janvier 2024 par voie électronique, la société VEGA 1965 demande au tribunal, au visa de l’article 1104 du Code civil, de :

— dire n’y avoir lieu à la cession de l’assiette foncière visée dans l’assignation initiale eu égard à la vente intervenue le 17 mai 2023.

— condamner la société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT à lui payer la somme de 124.500 € au titre de la clause pénale,

— condamner la société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l’article du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance,

— en tout état de cause :

— débouter la société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

— exécution provisoire de droit.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 04 juin 2024, la société HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT demande au tribunal, au visa de l’article 1231-5 du Code civil, de :

— A titre principal : débouter la société VEGA 1965 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que la clause pénale devait recevoir application : modérer le montant de la clause pénale ;

— A titre reconventionnel : condamner la société VEGA 1965 à octroyer une servitude de passage et de tour d’échelle au bénéfice de la parcelle n°CH [Cadastre 7], grevant une partie de la parcelle n°CH [Cadastre 5], pour le temps de ses travaux, dans un délai de dix jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

— En tout état de cause :

— débouter la société VEGA 1965 de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société VEGA 1965 au paiement de la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société VEGA 1965 au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle, en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, n’être saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et constate ne pas avoir à statuer sur l’action en vente forcée initialement engagée, laquelle n’est plus soutenue au terme des ultimes conclusions récapitulatives en demande, du fait de la signature de l’acte authentique de vente, en cours de procédure, le 17 mai 2023.

Sur l’application de la clause pénale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d’office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, il est stipulé à la promesse synallagmatique de vente du 21 février 2018, une clause pénale d’un montant, s’agissant de la Phase 2, de 124.500 euros, soit 15 % du prix de vente hors taxes stipulé par le terrain y afférent.

Cette clause est ainsi rédigée (pièce n°1 demanderesse, pages 25 et 26) :

« 28.2. NON RESPECT PAR L’ACQUEREUR DE SES OBLIGATIONS

28.2.1.1. En cas de non-respect par l’ACQUEREUR des obligations contractées au titre des démarches tendant à la réalisation des conditions suspensives, telles que ci-dessus stipulées, le VENDEUR pourra tenir le présent accord pour nul et non avenu.

28.2.1.2. Dans ce cas, les parties seront alors déliées de tous engagements résultant des présentes conventions et la garantie bancaire remise par l’ACQUEREUR pourra valablement être actionnée par le VENDEUR à titre de clause pénale.

28.2.1.3. Par ailleurs, le VENDEUR pourra immédiatement disposer du bien dont il s’agit : il pourra le vendre à toute autre personne ou en faire tel usage qu’il avisera.

28.3. NON SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

28.3.1. DÉFAILLANCE DE L’ACQUEREUR

28.3.1.1. En cas de réalisation des conditions suspensives ci-dessus, même après la date fixée pour l’établissement de l’acte authentique en cas d’accord des parties sur une prorogation des délais, si pour une raison quelconque l’ACQUEREUR ne pouvait pas ou ne voulait pas passer cet acte et/ou payer le prix et les frais, le VENDEUR pourra :

— SOIT tenir le présent accord pour nul et non avenu quinze jours après une sommation de passer l’acte authentique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ; dans ce cas, les parties seront alors déliées de tous engagements résultant des présentes conventions, et le dépôt de garantie sera acquis définitivement au VENDEUR, à titre de clause pénale. Le montant de ce dépôt s’imputera donc sur celui de la clause pénale à due concurrence et sera immédiatement payé au VENDEUR sous la déduction des frais des présentes, toutes autorisations étant d’ores et déjà données au dépositaire.

Par ailleurs, le VENDEUR pourra immédiatement disposer du bien dont il s’agit : il pourra le vendre à toute autre personne ou en faire tel usage qu’il avisera.

— SOIT poursuivre L’ACQUEREUR en constatation judiciaire de la vente, la somme versée à titre de garantie venant en déduction du prix de vente.

28.3.2. DÉFAILLANCE DU VENDEUR

[…] »

Il ressort de la rédaction de ladite clause que cette dernière a vocation à s’appliquer au bénéfice de la société venderesse dans deux hypothèses :

— en cas de non-respect par la société acquéreuse des obligations contractées au titre des démarches tendant à la réalisation des conditions suspensives ;

— en cas de non-réitération par acte authentique et/ou d’absence de paiement du prix et des frais par l’acquéreur et ce, malgré réalisation des conditions suspensives.

La promesse synallagmatique de vente ne prévoit aucune autre hypothèse d’application, ce dont il se déduit que les parties n’ont pas entendu prévoir à l’avance, au moyen de ladite clause pénale, la sanction d’un éventuel retard d’exécution.

Sur ce, le respect par la société HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT de ses obligations contractuelles relatives à la réalisation des conditions suspensives n’est pas contesté.

Il résulte, en revanche, des éléments versés aux débats que, malgré sommation d’avoir à se présenter au rendez-vous fixé le 17 mai 2021 par le notaire instrumentaire aux fins de signature de l’acte authentique de vente « phase 2 » (pièce n°7) et alors qu’il n’est pas contesté qu’à cette date l’intégralité des conditions suspensives était levée, la société acquéreuse ne s’est pas présentée, de sorte que procès-verbal de difficulté en a été dressé le jour même (pièce n°13 demanderesse).

Néanmoins, il est constant que la signature de l’acte authentique de vente de la phase 2 est finalement intervenue le 17 mai 2023, soit avec un retard de plus de deux années (pièce n°28).

Or, ainsi qu’il a été vu, la promesse de vente stipule qu’en telle hypothèse, la somme versée à titre de garantie par la société acquéreuse vient en déduction du prix de vente, sans que ne soit contractuellement prévu de sanction au retard pris pour la régularisation de l’acte authentique.

Il ne peut, dès lors, qu’être constaté que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 21 février 2018 ne sont pas réunies.

La société VEGA 1965 sera, par conséquent, déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de servitudes de passage temporaire et de tour d’échelle

La société HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT sollicite, à titre reconventionnel, la fixation d’une servitude de passage temporaire et de tour d’échelle, afin de pouvoir mener à bien ses travaux conformément aux autorisations d’urbanisme obtenues, faisant valoir avoir sollicité en mai 2023 puis relancé à plusieurs reprises la société venderesse, en vain.

Elle verse, à cet égard, aux débats un courriel daté du 23 mai 2023 aux termes duquel sa responsable de programmes sollicite la possibilité de bénéficier d’un accès et d’un espace de stockage « sur la parcelle de la venelle », au bénéfice de la parcelle [Cadastre 7] et ce, jusqu’au mois de décembre 2023 (pièce n°23), ainsi qu’une capture du plan d’installation de chantier envisagé (pièce n°24). Elle produit, en outre, la lettre adressée le 14 mai 2024 à la société VEGA 1965 aux fins de mise en demeure d’avoir à lui « concéder une servitude de passage et de tour d’échelle temporaire sur une partie de la parcelle n°CH63 appartenant à la société VEGA 1965 au profit de la parcelle n°CH [Cadastre 7], afin de permettre la réalisation des travaux conformément au permis d’aménager et aux autorisations d’urbanisme obtenues » (pièce n°25).

La société VEGA 1965 n’a formulé aucune observation en réponse à cette demande reconventionnelle.

Sur ce, s’il n’existe pas, dans le Code civil, de servitude légale de tour d’échelle, il est néanmoins d’usage de fournir une autorisation de passage au propriétaire d’un fonds, sur celui de son voisin, pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux qui ne peuvent se faire par un autre moyen. Le propriétaire d’un fonds qui justifie de travaux à accomplir nécessitant de pénétrer sur le fonds voisin est, ainsi, en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de passage et de tour d’échelle pour pénétrer sur la propriété voisine en vue de lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen. Les intérêts des parties doivent, néanmoins, être mis en balance afin que la gêne et le préjudice de chacun ne soient pas disproportionnés par rapport aux intérêts de l’autre, le cas échéant moyennant une indemnisation juste et raisonnable du préjudice résultant du passage temporaire sur sa propriété.

Dans le cas d’espèce, les seuls documents produits au soutien de la demande ne permettent ni d’établir la nécessité de passer par le fonds voisin, ni de déterminer la nature exacte et les modalités des travaux que la servitude sollicitée devrait permettre de réaliser, étant rappelé, en tout état de cause, qu’une telle servitude ne saurait être accordée judiciairement aux fins de stockage de matériel.

La société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT, à qui incombe la charge de la preuve de la nécessité d’accéder au fonds voisin pour procéder auxdits travaux, ne peut se contenter de procéder par voie d’affirmation, sans apporter la moindre explication concrète sur les contraintes techniques du terrain et des travaux projetés.

La demande ne peut, dans ces conditions, être accueillie.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Au visa de l’article 1104 du Code civil aux termes duquel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, la société HISTOIRE & PATRIMOINE DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la société VEGA 1965 à lui verser la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle fait grief à la société venderesse de faire preuve de mauvaise foi patente en maintenant sa demande en paiement de la clause pénale, alors qu’elle s’était engagée à se désister de son action et de toutes demandes indemnitaires si la vente était signée avant le 15 mai 2023 et que ce n’est que deux jours seulement après cette date butoir, soit le 17 mai 2023, que la signature a eu lieu. Elle souligne que ce comportement lui cause un préjudice certain, dans la mesure où elle se retrouve contrainte d’exposer du temps, des moyens humains et financiers dans le cadre de sa défense pour répondre à une demande parfaitement abusive, dont la société VEGA 1965 aurait dû se désister conformément à ses engagements.

Elle reproche, en outre, à la société VEGA 1965 de ne pas remplir ses engagements relatifs aux travaux d’aménagement à réaliser sur le site accueillant les biens acquis, travaux qu’elle indique être primordiaux pour qu’elle puisse elle-même mener à bien son projet, et de ne pas répondre aux sollicitations de la Métropole européenne de [Localité 12] et aux siennes s’agissant du raccordement au réseau d’eaux pluviales.

Sur ce, il convient, en premier lieu, de rappeler que l’exercice d’une action de justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à dommages et intérêts que dans le cas où son titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Or, il ne saurait être déduit aucune intention de nuire du comportement de la société VEGA 1965 qui, tandis que le délai dans lequel sa proposition amiable destinée à mettre fin au litige était expiré, a maintenu ses demandes dans le cadre de la présente instance.

Par ailleurs, si la demande en paiement au titre de la clause pénale n’a, en définitive, pas été accueillie, la mauvaise appréciation de ses droits par une partie n’est pas constitutive en soi d’une faute.

Il ne saurait, dès lors, être reconnu aucune faute de la société VEGA 1965 à ce titre.

Du reste, si la société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT soutient que l’absence de réalisation par la société VEGA 1965 des travaux d’aménagement du site, à la supposer établie, « rend beaucoup plus difficile » la mise en œuvre de son projet, elle ne le démontre par aucun élément, l’attestation particulièrement générique et imprécise de son maître d’œuvre (pièce n°9) n’étant pas de nature à rapporter cette preuve.

Quant à l’attente de l’accord de la société VEGA 1965 en vue de la mise en œuvre par la Métropole Européenne de [Localité 12] d’un branchement eaux pluviales pour le raccordement de la promotion HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT, cette dernière fait état de trois courriels de relance entre le 10 mai et le 12 juin 2023 (pièce n°18) et ne rapporte l’existence d’aucune difficulté au-delà de cette date, non plus que de l’envoi à la société venderesse d’une quelconque mise en demeure.

Enfin, s’agissant de la nécessité d’une servitude d’échelle que lui refuserait celle-ci, il a été dit qu’elle n’est pas démontrée.

Dès lors, la société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT défaillant à rapporter la preuve d’une faute imputable à la société VEGA 1965 et d’un préjudice en découlant, sa demande indemnitaire sera purement et simplement rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la signature de l’acte authentique de vente « phase 2 », à laquelle la société HISTOIRE & PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT a fait obstacle pendant de très nombreux mois, n’ayant pu intervenir que par suite de la saisine de la présente juridiction, la société défenderesse, succombante principale, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des incidents.

Par suite l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formulée par cette société au titre des frais irrépétibles, mais de la condamner, au contraire, à payer à la société VEGA 1965, sur le fondement de l’article 700 précité, une somme de 5.000 euros.

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe, de surcroît d’office.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.A.S. VEGA 1965 de sa demande en paiement au titre de la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente du 21 février 2018 ;

Déboute la S.A.S. HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la S.A.S. HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT à verser à la S.A.S. VEGA 1965 la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.A.S. HISTOIRE ET PATRIMOINE DÉVELOPPEMENT aux entiers dépens de la présente instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, La Présidente,