N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00451 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GND7

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

C/

[L] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 14 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [L] [J]

né le 01 Septembre 1999 à [Localité 2] (GUINÉE)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 24 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 10 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2022 à effet du 1er août 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat a donné à bail à monsieur [L] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 241,55 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 12 mai 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 324,26 € au titre des loyers et charges au 6 mai 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de l’assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 1er septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue le 24 septembre 2025.

Lors de l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] HABITAT a maintenu ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 3 946,34 €. Le bailleur a exposé avoir reçu un versement d’un montant de 3 000 € au mois de juin 2025 et précisé que l’assurance du logement a été régularisée. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [L] [J], comparant en personne, a indiqué être agent de rayon et percevoir un salaire mensuel de 2 200 €. Il a expliqué avoir hébergé et aidé financièrement des personnes arrivées en France par solidarité. Il a précisé avoir économisé pour apurer sa dette locative et avoir réglé la somme de 3 000 €. Il s’est engagé à verser la somme de 644 € en septembre 2025.

Par courriel du 30 septembre 2025, Monsieur [L] [J] a fait parvenir au greffe le justificatif d’un virement réalisé le même jour d’un montant de 650 € au profit de l’OPH [Localité 1] HABITAT.

Par ordonnance en date du 5 novembre 2025, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 décembre 2025 afin d’inviter l’OPH [Localité 1] HABITAT à se prononcer sur l’octroi de délais de paiement au regard du dernier versement effectué le 30 septembre 2025.

A l’audience du 10 décembre 2025, l’OPH Limoges Habitat représenté par son conseil Maître LONGEAGNE avocat au barreau de Limoges, a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois afin d’apurer la dette locative qu’il actualise à la somme de 3 612,24 €. Il précise cependant que le défendeur n’est pas présent pour solliciter des délais de paiement.

Monsieur [L] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 12 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

La situation d’assurance locative ayant été régularisée, cette demande doit donc être examinée sur le fondement du défaut de paiement des loyers.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, l’OPH [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 683,90 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde l’OPH [Localité 1] HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 3 décembre 2025 remis lors de l’audience du 10 décembre, que Monsieur [L] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 3 décembre 2025 s’élève à 3 612,24 € et comprend des frais de dossier « SLS OPS ».

Le bailleur rapporte la preuve d’avoir adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, tel que cela ressort de l’accusé de réception signé par Monsieur [L] [J]. Il ressort par ailleurs dudit décompte que les surloyers appliqués ont tous été régularisés.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [L] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 612,24 € arrêtée au 3 décembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2025 (date du commandement de payer), en application de l’article 1231-6 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 3 décembre 2025 que Monsieur [L] [J] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisqu’un nouveau versement de 650 € a été effectué le 4 novembre 2025.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de Monsieur [L] [J] lors de l’audience du 24 septembre 2025, non contestées par le bailleur, qu’il est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [L] [J] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 100 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [L] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [L] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 325,71 € (selon dernier quittancement du mois de novembre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [J] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [J] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 3 612,24 € (trois mille six cent douze euros et vingt-quatre centimes) à titre provisionnel, arrêtée au 3 décembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2025 (date du commandement de payer) ;

AUTORISONS Monsieur [L] [J] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 100 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [L] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [L] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 325,71 € ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON