Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/05205 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRBD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

S.A. D’HLM VILOGIA

C/

[O] [U]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A. D’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – CS 10430 – 59664 VILLENEUVE D’ ASCQ

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [U], demeurant 24 rue d’Oran – Rez-de-chaussée – 59100 ROUBAIX

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Décembre 2025

Julie COLAERT, Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

RAPPEL DES FAITS

La SA VILOGIA a donné à bail à Madame [O] [U] un logement n°062461 situé 24 rue d’Oran, Rez de chaussée – 59100 Roubaix, par contrat du 10 octobre 2012 et pour un loyer mensuel de 420,97 € et 13,96€ de provision sur charges.

La SA VILOGIA a fait assigner Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix par un acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, Madame [U] était représenté par un conseil.

A l’audience du 18 décembre 2025, la SA VILOGIA représentée par son conseil – demande de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [U] ; de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; et de la condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA VILOGIA expose que Madame [U] n’occupe pas le bien de manière paisible, au vu de son comportement inadapté, agressif et même violent vis-à-vis de son voisinage immédiat et notamment Madame [K] [S] âgée de 89 ans qui réside dans la maison mitoyenne et sa famille. Elle affirme que Madame [U] s’est rendue coupable de troubles particulièrement graves et répétés :

— insultes et menaces, parfois avec l’aide d’un couteau y compris devant les petits enfants de la voisine

— coups et griffures sur les véhicules des voisins

— jets de produits sur les murs des voisins (huile et détergent notamment)

— violences volontaires exercées sur les enfants de sa voisine (tentative d’étranglement, coup de poing au visage)

— crachats, jet d’urine déversé sur sa voisine

— coup dans le mur mitoyen avec un marteau.

La SA VILOGIA précise que la dette locative a été soldée.

Madame [O] [U], régulièrement assistée par son conseil jusqu’à l’audience de renvoi du 16 octobre 2025 date à laquelle ce dernier a indiqué avoir dégagé sa responsabilité, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

A titre liminaire sur la recevabilité des conclusions déposées à l’audience :

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile : les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Madame [U] ne comparaît pas à l’audience et son conseil indique avoir dégagé sa responsabilité. En conséquence, les conclusions du demandeur seront déclarées irrecevables en l’absence de preuve de leur notification à la défenderesse ; le tribunal n’étant saisi que des demandes et moyens compris dans l’acte introductif d’instance notifié à la défenderesse par le commissaire de justice.

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus. ».

Dans ce cas, l’usage raisonnable de la chose louée fait notamment référence à la jouissance paisible des lieux loués. En d’autres termes, un locataire s’engage à ne pas troubler la tranquillité des lieux qu’il loue.

Dans le cas contraire, l’article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.».

Par conséquent, le défaut de jouissance paisible caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

La SA VILOGIA produit notamment les éléments suivants au soutien de ses accusations :

— déclarations de main courante des 13 et 14 décembre 2023 faisant état de menaces, d’injures et de jet de détergent sur la porte d’entrée

— attestation de Madame [J], masseur kinésithérapeute en date du 18 décembre 2023 faisant état d’un état de fatigue, de troubles du sommeil et de l’attention de Madame [K] [M]

— écrit de Madame [V] [D] faisant état d’harcèlement et menaces verbales de la voisine du numéro 24

— écrit de Madame [G] [A], enseignante d'[B] [C] faisant état de sa crainte après avoir vu la voisine de sa grand-mère sortir avec un couteau dans la rue

— écrit de Madame [E] [H] indiquant avoir vu la locataire du 24 insulter le fils de sa voisine du 26 et donner des coups sur son véhicule

— écrit de Madame [I] [Q] indiquant avoir assisté à des insultes envers Mme [S] émanant de sa voisine

— dépôt de plainte de Monsieur [X] [S] faisant état du jet d’une bouteille sur le toit de son véhicule en date du 11 décembre 2023 de la part de sa voisine du 24

— dépôt de plainte de Monsieur [X] [S] faisant état de la dégradation de son véhicule avec un couteau en date du 25 juin 2024 par la voisine du 24

— main courante de Madame [P] [S] faisant état d’insultes à son encontre et celle de ses enfants par la voisine du 24 en date du 26 juillet 2024

— dépôt de plainte de Monsieur [X] [S] à l’encontre de Madame [U] pour des faits de violences, menaces et injures en date du 15 août 2024

— dépôt de plainte de Madame [K] [S] faisant état d’un crachat de sa voisine à son encontre et affirmant que cette dernière lui renversé une bouteille d’urine sur elle courant août 2024

— dépôt de plainte de Madame [P] [S] faisant état de menaces et harcèlement émanant de Madame [U] afin de lui faire retirer sa plainte en date du 30 août 2024

— dépôt de plainte de Madame [P] [S] affirmant avoir été victime d’un étrangement et d’un coup de poing au visage de Madame [U] en présence de ses enfants en date du 2 août 2024

— attestations de Monsieur [N] [T], de Madame [E] [H], de Madame [F] [R] des 27 et 28 juillet, 28 octobre 2024 faisant état du comportement de Madame [U]

— comptes-rendus d’infraction des 17,29 et 30 juillet 2024 faisant état de dégradations (vinaigre versé sur la façade) et injures émanant de Madame [U]

outre des attestations médicales faisant état d’un sentiment d’anxiété, d’angoisse, d’hypervigilance et symptôme d’insécurité chez Madame [P] [S] ainsi que d’un état de choc des enfants mineurs manifestant une crainte de se rendre chez leur grand mère.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie de la délivrance d’une sommation de cesser les troubles de voisinage et respecter les obligations du bail délivrée à l’encontre de Madame [U] en date du 12 février 2025.

Dans ces conditions, il convient de constater que l’existence de manquements suffisamment graves de la locataire à l’obligation de jouissance paisible est justifiée tant par la multiplicité que la concordance des témoignages produits, établissant une persistance sur plusieurs mois et y compris postérieure aux dépôts de plainte.

Les manquements graves de la locataire à l’obligation de jouissance paisible découlant du bail, justifient en conséquence la résiliation du contrat à ses torts exclusifs et son expulsion des lieux.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Madame [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens ; et elle sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les conclusions déposées à l’audience par la SA VILOGIA ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2012 portant sur un logement n°062461 situé 24 rue d’Oran, Rez de chaussée – 59100 Roubaix, entre la SA VILOGIA et Madame [O] [U], aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [U] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [U] à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [U] à verser à la SA VILOGIA une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 5 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La cadre-greffière, La vice-présidente,