Tribunal Judiciaire de Tours, Jcp referes, 23 décembre 2025, n° 25/00018

TJ Tours 23 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation du locataire de permettre l'accès pour travaux
La cour a estimé que le bailleur justifie de la nécessité des travaux et que le locataire a l'obligation de permettre l'accès, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Responsabilité du locataire dans la procédure
La cour a jugé que le locataire, en n'obtempérant pas aux demandes d'accès, est responsable des frais engagés par le bailleur pour cette procédure.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a considéré que les frais engagés par le bailleur sont justifiés et que le locataire doit contribuer à ces frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, jcp réf., 23 déc. 2025, n° 25/00018
Numéro(s) :	25/00018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime MORENOSarah MULARD
Cabinet(s) :	VAILLANT AVOCATS
Parties :	Association, Société [ Localité 1 ] METROPOLE HABITAT ( OPH ) c/ UDAF

Texte intégral

MINUTE N° : 25/00031

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 Décembre 2025

N° RC 25/00018

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 1] METROPOLE HABITAT (OPH)

ET :

Association UDAF

[G] [S]

Débats à l’audience du 18 Décembre 2025

Copie et grosse le :

— à M^e MORENO

copie le :

— à M^e MULARD

— à l’UDAF

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 23 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 23 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 1] METROPOLE HABITAT (OPH), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Association UDAF, dont le siège social est sis [Adresse 3], curateur de M. [S]

comparante, représentée par M. [C]

Monsieur [G] [S]

né le 18 Juin 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sarah MULARD, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [S], selon acte sous-seing privé du 1er août 1995, un logement situé [Adresse 5].

Monsieur [G] [U] fait l’objet d’une mesure de curatelle, assurée par les services de l’ UDAF d’Indre-et-Loire, selon jugement rendu le 17 juin 2014 pour une durée de 15 ans par le Tribunal d’instance de Tours.

L’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT a sollicité à plusieurs reprises Monsieur [G] [S] pour ouverture de son logement aux fins de traitement contre les punaises de lit et contrôle de ce traitement. Une mise en demeure était adressée à Monsieur [G] [S] ainsi qu’à l’UDAF d'[Localité 3] et [Localité 4] le 6 mai 2025 pour que ce dernier laisse l’accès à son logement pour une intervention complète d’éradication des punaises de lit ainsi que pour intervention suite à une fuite d’eau au niveau du réseau de chauffage impactant le logement du dessous.

En l’absence de manifestation de Monsieur [G] [S], la société [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait assigner par actes de commissaire de justice en date du 30 juillet et 4 août 2025 respectivement Monsieur [G] [S] et l’UDAF d’Indre et Loire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS statuant en référé pour, sur le fondement de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 :

— Autoriser [Localité 1] METROPOLE HABITAT à mandater tel commissaire de justice de son choix afin de se présenter au logement occupé par Monsieur [G] [S], [Adresse 6] et de requérir de celui-ci qu’il ouvre sa porte et permette l’accès à toute entreprise mandatée par lui pour la réalisation des travaux suivants :

— réparation de la fuite affectant le réseau de chauffage entre les logements 4 et 9,

— traitement contre les punaises de lit,

— Juger que faute pour Monsieur [G] [S] d’obtempérer, le commissaire de justice pourra faire procéder à ladite ouverture par la voie forcée, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, aux fins ci-dessus, et qu’il fera procéder au changement éventuel des serrures aux frais du locataire ;

— Juger que l’autorisation ci-dessus vaudra autant de fois que nécessaire, au cours de l’exécution des travaux, dans l’hypothèse où Monsieur [G] [S] réïtérerait des actes d’obstruction ;

— Condamner Monsieur [G] [S] à régler à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Initialement appelé à l’audience du 11 septembre 2025, ce dossier a été renvoyé à l’audience du 18 décembre 2025, au cours de laquelle l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Il précise que les différentes interventions pour traiter les punaises de lits n’ont pu être réalisées dans les conditions requises, que le traitement a dû se faire sans préparation du logement et que les entreprises n’ont pu contrôler l’efficacité du traitement en l’absence du locataire aux rendez-vous fixés. Par suite d’une infiltration entre le logement occupé par Monsieur [G] [S] et le logement du dessous rendant nécessaire une intervention sur le réseau de chauffage et malgré plusieurs tentatives, avec information en parallèle de l’UDAF d'[Localité 3] et [Localité 4], Monsieur [G] [S] n’a pas permis l’accès à son appartement. Il précise à l’audience qu’une intervention dans le logement de Monsieur [S] serait programmée le 19 décembre 2025.

Monsieur [G] [S] représenté par son Conseil ainsi que l’Udaf d'[Localité 3] et [Localité 4], confirment la programmation du 19 décembre 2025 d’une intervention d’une société de nettoyage et d’un plombier. Il demande dès lors qu’il soit ordonné n’y avoir lieu à référé. Il demande enfin que [Localité 1] METROPOLE HABITAT soit débouté de l’ensemble de ses demandes et que les parties conservent à leur charge les dépens engagés par chacune d’elles pour la présente procédure.

L’affaire est mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code précise que le président du Tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accès dans les lieux loués

L’article 1724 du Code civil stipule que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. »

L’article 7 e) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de “permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

L’article 6 c) de la même loi oblige le bailleur à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT justifie avoir adressé un premier courrier le 27 août 2024 relatif aux dispositions de désinsectisation des punaises de lit. Par mises en demeure adressées avec accusé de réception les 6 janvier 2025 et 14 janvier 2025, le bailleur constate l’impossibilité d’intervenir : le 24 septembre 2024 suite à rendez-vous annulé, le 21 novembre 2024, refus et les 5 et 19 décembre 2024 pour absence aux rendez-vous programmés. Malgré de nouveaux contacts y compris par SMS, l’accès au logement n’a pu se faire dans des conditions satisfaisantes, amenant le bailleur à faire opérer le traitement du logement contre les punaises de lit sans préparation du logement le 20 mars 2025 et constater une absence au rendez-vous du 3 avril 2025. Le bailleur, saisi parallèlement le 20 janvier 2025 d’une infiltration d’eau par le locataire du logement du dessous a déclenché dès janvier une intervention de la société DALKIA pour intervention sur le réseau de chauffage, intervention qui ne peut se faire qu’avec passage dans le logement de Monsieur [G] [S]. Le bailleur constate l’impossibilité d’accéder au logement de ce dernier. Une mise en demeure a été adressée à Monsieur [G] [S], avec copie à l’UDAF d'[Localité 3] et [Localité 4] le 6 mai 2025, sans que celle-ci n’aboutisse à une ouverture du logement pour intervention de l’entreprise mandatée par le bailleur.

En défense, par la voix de son Conseil, Monsieur [G] [S] fait valoir, concernant les opérations de désinsectisation du logement, que le bailleur ne justifie ni de l’existence de punaises de lit ni de leur persistance après les deux interventions déjà réalisées, l’une avec préparation partielle du logement le 8 octobre 2024, l’autre sans préparation du logement le 20 mars 2025. Il ne justifierait pas non plus de la méthode utilisée pour cette opération ni de l’information préalable du locataire.

Concernant la fuite d’eau, Monsieur [G] [S], par la voix de son Conseil, fait valoir que des interventions ont déjà eu lieu à son domicile, le 15 novembre 2024 par la société DALKIA et le 22 janvier 2025, sans que cette dernière intervention n’ait cependant solutionné la fuite d’eau. Il fait valoir que seules des contraintes d’emploi du temps de l’entreprise de nettoyage expliquent la programmation d’une intervention au 19 décembre 2025 matin et d’un plombier le 19 décembre 2025 après-midi.

Il ressort des éléments de la procédure que le bailleur a contacté à plusieurs reprises Monsieur [G] [S] pour désinsectisation de son logement, que les interventions lorsqu’elles ont pu être réalisées l’ont été en mode dégradé compte tenu des difficultés à entrer dans le logement. Ainsi, le 8 octobre 2024, le traitement a été effectué avec seulement une préparation partielle, le précédent rendez-vous du 24 septembre ayant été annulé. Aucune autre intervention n’a pu être réalisée, Monsieur [G] [S] ayant soit refusé les rendez-vous suivants (le 21 novembre 2024) soit ayant été absent (5 décembre et 19 décembre 2024). Le traitement du 20 mars 2025 a été réalisé sans préparation. L’absence de Monsieur [G] [S] au rendez-vous programmé le 3 avril 2025 n’est pas de nature à permettre au bailleur ou entreprise mandatée par lui de procéder à un constat précis post intervention de désinsectisation. Compte tenu des difficultés rencontrées – l’UDAF d'[Localité 3] et [Localité 4] étant parallèlement informée par courrier du 14 janvier 2025, des multiples interventions infructueuses auxquelles a été confronté le bailleur et de son impossibilité de contrôler les effets des opérations de traitement réalisées, il est constant que le trouble persiste.

Concernant les infiltrations d’eau, pour lesquelles le bailleur a informé tant Monsieur [G] [S] (courrier du 14 janvier 2025) que l’UDAF d'[Localité 3] et [Localité 4] (courrier avec AR du 6 mai 2025), aucune intervention n’a pu être réalisée par la société mandatée par le bailleur, le locataire ne permettant pas l’accès à son logement, et ce de façon réïtérée.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser la désignation d’un commissaire de justice pour permettre l’ouverture de la porte et permettre l’accès à toute entreprise mandatée par le bailleur pour les opérations de désinsectisation ainsi que pour les opérations de réparation de la fuite d’eau affectant le réseau de chauffage entre les [Adresse 7] [Adresse 8] du [Adresse 9]. Ces opérations pourront se dérouler avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et autant de fois que nécessaire pour la bonne réalisation des travaux en cas d’obstruction réïtérée du locataire.

Sur les mesures accessoires.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [G] [S] sera condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager le bailleur, Monsieur [G] [S] sera condamné à payer à la société [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

Autorisons [Localité 1] METROPOLE HABITAT à mandater tel commissaire de justice de son choix afin de se présenter au logement occupé par Monsieur [G] [S] – [Adresse 10] et de requérir de Monsieur [G] [S] qu’il ouvre sa porte et permette l’accès à toute entreprise mandatée par lui pour la réalisation de toute opération de traitement contre les punaises de lit ainsi que pour toute opération de réparation de la fuite affectant le réseau de chauffage entre les logements 4 et 9 ;

Jugeons que, faute pour Monsieur [G] [S] d’obtempérer, le commissaire de justice pourra faire procéder à ladite ouverture par la voie forcée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier et qu’il pourra faire procéder à un changement éventuel des serrures aux frais du locataire, et ceci autant de fois que nécessaire au cours de l’exécution des travaux dans l’hypothèse où Monsieur [G] [S] réïtérerait ses actes d’obstruction ;

Condamnons Monsieur [G] [S] à verser la société [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 800€ (HUIT CENT EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [G] [S] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Déclare le jugement opposable à l’UDAF d'[Localité 3] et [Localité 4] ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection