TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02990 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLPR

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[E] [F]

[T] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [D] [N], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [F], demeurant [Adresse 2]

M. [T] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2015, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [E] [F] et M. [T] [F] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 521,13 euros, outre une provision sur charges de 127,94 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [E] [F] et M. [T] [F] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 4.936,49 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Se prévalant également d’un bail verbal portant sur un emplacement de stationnement annexe au logement, la S.A VILOGIA a, par acte du 17 décembre 2024, fait signifier à Mme [E] [F] et M. [T] [F] un commandement de payer la somme principale de 173,44 euros au titre des loyers et charges dus.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 février 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [E] [F] et M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [E] [F] et M. [T] [F] sont occupants sans droit ni titre,À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges et défaut d’assurance habitation,Prononcer la résiliation du contrat de location d’un emplacement de stationnement ou garage ou box pour non-paiement des loyers.Ordonner l’expulsion de Mme [E] [F] et M. [T] [F] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement et l’emplacement de stationnement ou garage ou box, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Mme [E] [F] et M. [T] [F] au paiement :* de la somme de 4.439,81 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation des baux,

* des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux et jusqu’au jour du jugement,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation des baux et jusqu’à complète libération des lieux,

* des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

Par lettre recommandée réceptionnée le 28 août 2025, Mme [E] [F] et M. [T] [F] ont donné congé à leur bailleur, se prévalant d’un préavis d’un mois.

Les clés du logement ont été rendues à la SA Vilogia le 7 octobre 2025 contre récépissé.

A l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A VILOGIA, représentée par M. [D] [N], régulièrement muni d’un pouvoir, ne maintient plus ses demandes de résiliation des baux et d’expulsion. Elle maintient en revanche ses demandes en paiement.

Régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [E] [F] et M. [T] [F] n’ont pas comparu à l’audience ni ne se sont fait représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [E] [F] et M. [T] [F], assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le désistement partiel :

En application des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le désistement partiel présente, en application de l’article 395 du code de procédure civile, un caractère parfait en l’absence de fins de non-recevoir et moyens de défense opposés par Mme [E] [F] et M. [T] [F].

Il convient dès lors de constater le désistement de la S.A VILOGIA formulé oralement à l’audience de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Compte tenu du désistement, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet.

Sur la preuve du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement :

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du Code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du Code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la SA Vilogia verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Mme [E] [F] et M. [T] [F] ont effectué des paiements réguliers pour l’occupation de l’emplacement de stationnement en cause situé à la même adresse que le logement, [Adresse 4] à [Localité 3].

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement et de son prix est rapportée.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme [F] ont restitué les clés du logement le 7 octobre 2025.

Le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir à cette date une dette d’un montant de 8.778,33 euros, au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le stationnement, après restitution des dépôts de garantie.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués depuis décembre 2023 au titre des pénalités mensuelles de 7,62 euros, soit la somme de 161,74 euros, faute pour la S.A Vilogia de justifier de l’envoi aux locataires de l’enquête et de la demande de transmission de l’avis d’imposition ou de non imposition avant le 19 mars 2025, date de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale. Il apparaît en outre que le surloyer forfaitaire appliqué pour la période de janvier à avril 2025 a été remboursé le 12 mai 2025, ce qui laisse entendre que les époux [F] ont adressé à leur bailleur les pièces sollicitées.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure avant la mise en demeure du 19 mars 2025, il convient encore de déduire de la dette la somme de 25 euros portée au débit du compte pour l’échéance de février 2025 au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents.

Il convient également de déduire le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 60,5 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient enfin de déduire du montant de la dette les divers frais non justifiés et ceux inclus dans les dépens de l’instance qui se chiffrent à hauteur de 873,27 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7.657,82 euros.

Mme [E] [F] et M. [T] [F], non-comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu à l’article 3 des conditions générales du contrat de location que les locataires sont conjointement et solidairement tenus aux obligations du bail.

Ces termes étant contradictoires, l’obligation des preneurs au paiement de la dette ne pouvant être que conjointe ou solidaire, il convient d’interpréter cette clause dans le sens le plus favorable aux locataires et, en conséquence, de condamner Mme [E] [F] et M. [T] [F] conjointement au paiement de la somme de 7.657,82 euros au titre des loyers et charges dus au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Mme [E] [F] et M. [T] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la S.A VILOGIA de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,

DIT que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet,

CONDAMNE Mme [E] [F] et M. [T] [F] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 7.657,82 euros, créance arrêtée au 7 octobre 2025, au titre des loyers et charges pour le logement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 5], avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [F] et M. [T] [F] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LA JUGE