TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04669 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPVP

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.D.C. DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic SERGIC

CABINET VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]

C/

[J] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS SERGIC [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

CABINET VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] SAS dont le siège est situé à [Adresse 4]

INTERVENANT VOLONTAIRE

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [L] est propriétaire du lot n°57 d’un immeuble dépendant de la copropriété [Adresse 1], située au [Adresse 2] à [Localité 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 18 décembre 2024 portant la mention 'pli avisé et non réclamé', le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, la SAS Sergic, a mis en demeure Mme [J] [L] de régler la somme de 4.813,01 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais.

En l’absence de régularisation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, la SAS Sergic, a, par acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2025, fait assigner Mme [J] [L] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

. 5.548,73 euros arrêtée au 31 janvier 2025 (somme à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 17 décembre 2024,

. 500 euros à titre de dommages et intérêts,

. 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son nouveau syndic, la société Vacherand Immobilier, intervenant volontaire à la procédure, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 8.392,47 euros au 14 novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [J] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de la société Vacherand Immobilier en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En la cause, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 26 mai 2025 que la société Vacherand Immobilier a été désignée en qualité de syndic de la copropriété à compter du 27 mai 2025.

Son intervention volontaire à la présente procédure est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

. un relevé de propriété,

. les procès-verbaux des assemblées générales du 23 mai 2023, du 29 mai 2024, du 12 novembre 2024, du 30 décembre 2024 et du 26 mai 2025,

. des appels de fonds travaux et de provisions sur charges pour la période du 1er/01/2024 au 31/12/2025,

. un décompte arrêté au 30 janvier 2025,

. une mise en demeure adressée à la débitrice par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 18 décembre 2024,

. le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du vote pour la révision et l’approbation du budget prévisionnel relatif à la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, et du vote autorisant les travaux de réfection de la toiture du 7ème étage.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, de l’extrait de compte et des appels de fonds en date du 26 juin 2025 et du 24 septembre 2025, que Mme [J] [L] reste redevable de la somme de 8.392,47 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 24 septembre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, et des frais de recouvrement y afférents justifiés imputables au seul copropriétaire concerné en application de l’article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.

Mme [J] [L] n’établit pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 8.392,47 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er janvier 2024 au 24 septembre 2025 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2024 pour la somme de 4.813,01 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Les dommages et intérêts dûs à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dûs sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la requérante ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [J] [L] ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Mme [J] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il y a également lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare l’intervention volontaire de la société Vacherand Immobilier recevable ;

Condamne Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier, la somme de 8.392,47 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er janvier 2024 au 24 septembre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2024 pour la somme de 4.813,01 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [L] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 février 2026.

La Greffière La Juge