— N° RG 24/05097 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWRH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Mai 2025

Minute n°25/937

N° RG 24/05097 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWRH

le

CCC : dossier

FE :

— M^e HOUSSAIN

— M^e LACAMP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI CGE 14 CATHERINE GASTALDI

[Adresse 1]

représentée par M^e Akil HOUSSAIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [W]

[Adresse 4]

représentée par Maître Louis LACAMP de la SELEURL LACAMP AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 9 DECEMBRE 2025

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2014, la société CGE 14 Catherine Gastaldi (ci-après, la société CGE) a donné à bail à M. [H] [W], auquel s’est substituée la société [W], un local commercial en rez-de-chaussée d’une surface d’environ 600 m² ainsi que quatre emplacements de stationnement au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], destinés à l’usage de restaurant, pour une durée de neuf ans.

L’acte stipule que le loyer de base, charges comprises, hors taxes – la taxe foncière étant payée en sus par le locataire sous la forme de provisions mensuelles avec régularisation en fin d’année – est payable par trimestre d’avance et fixé ainsi que suit :

— pour la première année, jusqu’au 31 décembre 2015 : 75 000 euros,

— pour la deuxième année, jusqu’au 31 décembre 2016 : 80 000 euros

— pour la troisième année, jusqu’au 31 décembre 2017 : 85 000 euros,

— pour la quatrième année, jusqu’au 31 décembre 2018 : 90 000 euros,

— pour la cinquième année, jusqu’au 31 décembre 2019 : 95 000 euros,

— pour la sixième année et jusqu’à la fin du bail : 100 000 euros.

Cette clause précise que le loyer ainsi que les charges sont par ailleurs assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur. Elle prévoit en outre que « en cas de non-paiement d’une seule quittance à son échéance et dès remise à l’huissier, la somme due sera majorée de 10% ». Il est également indiqué que le loyer de base est soumis à l’indexation en fonction de l’indice officiel des loyers commerciaux tel qu’il est publié trimestriellement par l’INSEE, cette indexation étant appliquée chaque année le 1er janvier.

L’acte comporte par ailleurs une clause résolutoire stipulée en ces termes : « Il est expressément convenu :

— qu’à défaut d’un seul terme de loyer, du montant des accessoires et du coût du commandement à son échéance,

— ou en cas de défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou jours après sommation d’exécuter demeurés infructueux, le bail ne sera pas résilié mais la dette de loyer sera majorée de 10% de son montant total

La clause résolutoire ne prendra effet que si le retard venait à dépasser 3 mois de loyer ».

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la société CGE a fait délivrer à la société [W] un commandement de payer portant sur la somme de 67 693 euros.

Par acte du 24 octobre 2024, la société CGE a fait assigner la société [W] devant le tribunal judiciaire de Meaux en résolution du bail et paiement des loyers impayés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 3 avril 2025, la société CGE demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la société [W],

— ordonner l’expulsion de la société [W] et de tous occupants de son chef et, « à défaut de libération volontaire des lieux dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance de serrurier »,

— dire que l’obligation de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour, passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant alors dans les locaux dans tel garde-meuble de son choix aux frais de la société [W],

— condamner la société [W] à lui payer la somme de 136 790 euros au titre des loyers impayés au 4 avril 2025, sous réserve de l’actualisation de la dette, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera majorée de 10% du loyer et ce jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés ou la réalisation de l’expulsion, avec intérêts au taux légal,

— condamner la société [W] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023, avec recouvrement direct.

Au soutien de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire, la société CGE fait valoir, sur le fondement des articles 1229, 1709, 1728 et 1741 du code civil, que la société [W] a irrégulièrement payé les loyers, sa dette s’élevant à plus de six mois de loyers impayés. Elle relève que la somme retenue dans le commandement de payer doit être rectifiée à hauteur de 56 002 euros, correspondant à l’impayé de loyers à cette date, eu égard à la dette locative de 160 999 euros, dont doivent être déduits des paiements effectués à hauteur de 104 997 euros. Elle précise que la dette actualisée est de 136 790 euros, avril 2025 inclus.

En réponse à la demande reconventionnelle en nullité du commandement de payer, la société CGE soutient, d’une part, qu’un commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel demeure valable pour la somme effectivement due, et d’autre part, que la locataire ne justifie d’aucun grief eu égard à la rectification du montant réclamé.

Elle s’oppose aux demandes de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais, mentionnant que la société [W] ne justifie pas des moyens dont elle dispose pour régulariser une somme aussi élevée et soulignant avoir déjà effectué un geste commercial en effaçant sa dette au sortir de la pandémie de Covid-19.

Par dernières écritures du 20 mars 2025, la société [W] demande au tribunal de :

Principalement,

— déclarer nul le commandement de payer du 30 octobre 2023,

— rejeter les demandes de la société CGE,

Subsidiairement,

— lui octroyer un délai de 24 mois à compter du jugement à intervenir pour régler sa dette locative,

— suspendre la résolution du bail commercial eu égard au délai accordé,

En tout état de cause,

— condamner la société CGE à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CGE aux dépens.

Principalement, la société [W] se prévaut de la nullité du commandement de payer délivré de mauvaise foi par le bailleur eu égard à l’imprécision de la créance, l’erreur figurant dans le décompte, la sollicitation de sommes indues et sa délivrance dans des conditions ne lui ayant pas permis de faire valoir utilement ses droits, seul un montant global étant annoncé.

Subsidiairement, au soutien de ses demandes reconventionnelles d’octroi de délais de paiement et de suspension de la résolution du bail commercial, la société [W] fait valoir, sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, d’une part, qu’elle ignorait le véritable montant à payer dès lors que le commandement de payer ne contenait aucun décompte et que le montant global annoncé était erroné, et d’autre part, qu’elle a régulièrement payé le loyer intervenu après réception dudit commandement de payer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer

Conformément à l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Aux termes de l’article 114 du même code, la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée pour vice de forme qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il est constant que l’erreur sur le montant de la somme visée par un commandement de payer n’est pas une cause de nullité de l’acte, lequel demeure valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due (Cass. civ. 2ème, 1er juillet 2021, n°20-14.126).

Par ailleurs, l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Si en application de ce texte, le juge peut refuser de faire produire effet à une clause contractuelle mise en œuvre de mauvaise foi, la mauvaise foi n’est cependant pas une cause de nullité (Cass. civ. 3ème, 4 novembre 2010, n°09-69.777).

Sur ce,

Il convient de rappeler qu’à la supposer établie, la mauvaise foi du créancier ne constitue pas une cause de nullité du commandement de payer. Au demeurant, il n’est pas démontré que la société CGE aurait été de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2023, bien que mentionnant un montant erroné, dès lors que la société [W] ne conteste pas qu’elle était bien à cette date débitrice d’une importante dette de loyer, en l’occurrence 56 002 euros, étant en outre souligné que la locataire ne conteste pas que le bailleur lui avait déjà accordé une remise de dette pour une précédente dette de loyer s’élevant à 132 961 euros au sortir de la crise sanitaire.

Par ailleurs, si la société [W] se prévaut de l’imprécision du commandement de payer qui ne l’aurait pas mise en mesure de déterminer les causes qui lui étaient réclamées, il convient de souligner que la société CGE n’a présenté aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni aucune autre prétention ayant pour fondement ce commandement de payer. En effet, la société CGE sollicite la résolution judiciaire du contrat de bail, laquelle ne nécessite pas de commandement de payer ou mise en demeure préalable (Cass. civ. 3ème, 5 janvier 2010, n°08-21.882), sans demander l’application de la clause résolutoire ou la fixation du point de départ des intérêts à la date du commandement litigieux. Il en résulte que la société [W] ne justifie d’aucun grief tiré d’une éventuelle irrégularité du commandement de payer du 30 novembre 2023.

En conséquence, la demande reconventionnelle de la société [W] en annulation du commandement de payer du 30 octobre 2023 est rejetée.

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et partant antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Conformément à l’article 1741 dudit code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 1728 du code précité, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que la résolution judiciaire du contrat de bail peut être prononcée, y compris si celui-ci contient une clause résolutoire et a fait l’objet d’un commandement portant sur les manquements objets de l’action en résolution judiciaire (Cass. civ. 3ème, 4 mai 1994, n°92-11.196). La saisine du tribunal n’est par ailleurs pas subordonnée à la notification préalable d’une mise en demeure (Cass. civ. 3ème, 5 janvier 2010, n°08-21.882).

En l’espèce, la société CGE produit les éléments suivants :

— un relevé de compte locataire 2021-2022 faisant apparaître un solde débiteur de 132 961 euros et portant la mention « effacée », cette remise de dette n’étant pas contestée,

— un relevé de compte locataire 2022-2023 faisant apparaître un solde débiteur de 56 002 euros, échéance d’octobre 2023 inclue,

— un relevé de compte locataire 2023-2024 faisant apparaître un solde débiteur de 72 750 euros, échéance d’octobre 2024 inclue,

— un relevé de compte locataire 2024-2025 faisant apparaître un solde débiteur de 136 790 euros au 4 avril 2025, échéance d’avril 2025 inclue.

La société [W] ne conteste la dette locative ni dans son existence, ni dans son montant.

Il en résulte qu’en ne payant pas régulièrement les loyers, portant sa dette locative à la somme de 136 790 euros correspondant à plus de six échéances impayées, la société [W] a manqué gravement à ses obligations contractuelles, ce manquement grave à ses obligations justifiant la résolution du bail.

En conséquence, la résolution du contrat de bail et l’expulsion de la société [W] sont prononcées dans les conditions énoncées au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

En application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononce sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il résulte de ces dispositions que le juge ne saurait ne prononcer sur ce qui n’est pas demandé ou accorder davantage que ce qui est demandé.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige et partant antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1153 dudit code, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que l’assignation vaut mise en demeure et peut, à ce titre, constituer le point de départ des intérêts.

L’article 1153-1 du code précité, dans cette même rédaction, prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Sur ce,

En l’espèce, la société CGE produit un relevé de compte locataire 2024-2025 faisant apparaître un solde débiteur de 136 790 euros au 4 avril 2025, échéance d’avril 2025 inclue. la société [W] ne conteste cette dette locative ni dans son principe, ni dans son montant.

En conséquence, la société [W] est condamnée à payer à la société CGE la somme de 136 790 euros.

La société CGE ne sollicitant pas que le point de départ des intérêts soit fixé à la date de l’assignation et le juge ne pouvant accorder davantage que ce qui est demandé, cette somme portera intérêts à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application des articles L.145-28 du code de commerce et 1382 du code civil, dans leurs rédactions applicables au litige, en cas de résolution du bail, le locataire se maintenant dans les lieux est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun au prorata du nombre effectif de jours d’occupation depuis la date d’effet de la résolution et jusqu’à la date de remise des clefs (Cass. civ. 3ème, 26 octobre 1971, n°70-11.999 ; Cass. civ. 3ème, 4 avril 1991, n°89-16.973). Le montant de cette indemnité d’occupation est souverainement apprécié par le juge et peut être supérieur au montant du loyer (Cass. civ. 3ème, 22 novembre 2011, n°10-25.857).

En l’espèce, il apparaît que le loyer hors taxe s’élève à la somme mensuelle de 11 335 euros, compte tenu de l’indexation.

La société CGE sollicite une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, majoré de 10%. La société [W] ne formule pas d’observation sur cette prétention.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet de la résolution du bail, fixée au jour de la présente décision, et jusqu’à libération effective des lieux est fixée au montant du loyer contractuellement prévu avec majoration de 10%, soit la somme mensuelle de 12 468,50 euros (11 335 euros + 1 133,50 euros).

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Conformément à l’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la société [W] sollicite l’octroi de délais de paiement, elle ne justifie pas de sa situation économique actuelle et ne démontre dès lors pas que celle-ci commande qu’il soit fait droit à sa demande.

Il importe par ailleurs de relever que la dette de loyer est ancienne, la première échéance impayée datant de janvier 2022, alors même que le bailleur avait effacé la précédente dette de la locataire s’élevant pourtant à 132 961 euros au sortir de la crise sanitaire.

Il convient également de souligner à titre surabondant que si la société [W] explique le non-paiement de sa dette locative par l’imprécision du commandement de payer qui lui a été délivré ne lui ayant pas permis de connaître le montant des sommes effectivement dues, la rectification de la dette et la production des décomptes justificatifs par le demandeur dans le cadre de la présente instance ne l’a pas davantage déterminée à commencer de régulariser sa dette, qu’elle ne conteste pourtant pas.

En conséquence, la société [W] est déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en suspension de la résolution du contrat

Si le juge peut, corrélativement à l’octroi de délais de paiement, ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail, une telle faculté est sans objet dans le cadre d’une action en résolution judiciaire du contrat de bail. Cette prétention est au surplus sans objet, compte tenu du rejet de la demande reconventionnelle en délais de paiement.

En conséquence, la société [W] est déboutée de sa demande de suspension de la résolution du contrat de bail.

Sur la demande d’astreinte

Conformément à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette locative, et afin d’assurer l’exécution de la présente décision, l’obligation pour la société [W] de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Succombant au litige, la société [W] sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Houssain.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société [W], condamnée aux dépens, devra payer à la société CGE, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande en annulation du commandement de payer du 30 novembre 2023 ;

PRONONCE la résolution du bail commercial conclu le 15 septembre 2014 entre la SCI CGE 14 Catherine Gastaldi et la SARL [W] portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à Pontault-Combault (77340) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SARL [W] des locaux objets du bail ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’expulsion pourra avoir lieu avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sur réquisition du commissaire de justice chargé de l’exécution ;

RAPPELLE les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

CONDAMNE la SARL [W] à payer à la SCI CGE 14 [Adresse 5] la somme de 136 790 euros au titre des loyers échus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SARL [W] à payer à la SCI CGE 14 Catherine Gastaldi une indemnité d’occupation mensuelle à compter de ce jour, et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant de 12 468,50 euros ;

REJETTE la demande de la SARL [W] en délais de paiement ;

REJETTE la demande de la SARL [W] tendant à la suspension de la résolution ;

CONDAMNE la SARL [W] aux dépens qui seront recouvrés par Maître Akil Houssain conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [W] à payer à la SCI CGE 14 [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la SARL [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE