TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/14407 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2GOB

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SAS CORNIL IMMO

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

Mme [J] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

M. [Z] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Janvier 2026 ;

A l’audience d’orientation du 21 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026 par mise à disposition au greffe avec traitement saus audience (accord du 20 janvier 2026);

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 31 Mars 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

Par actes d’huissier des 1er et 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait assigner M. [I] [K], Mme [J] [X] épouse [K] et M. [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Il demande au tribunal, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, et des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— condamner M. et Mme [K] et M. [F], solidairement ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer les sommes de :

* 11.365,97 euros au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges et travaux de copropriété, arrêté au 10 novembre 2025 avec intérêts de droit à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

* de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. et Mme [K] et M. [F], solidairement ou l’un à défaut de l’autre, aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que M. et Mme [K] et M. [F] sont propriétaires des lots 121, et 148 à 154, qu’ils sont tenus au paiement des charges de copropriété, qu’ils ne les règlent pas régulièrement et qu’ils sont redevables d’un montant total de 11.365,97 euros, selon décompte arrêté au 10 novembre 2025.

Il ajoute que ces derniers lui causent un préjudice car le défaut de paiement perturbe la trésorerie et complique l’exécution par le syndicat de ses propres obligations, de sorte qu’il sollicite une indemnisation au titre de leur résistance abusive.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation a été délivrée à M. [F] par dépôt en l’étude de l’huissier et à M. et Mme [K] suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […] »

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il s’en déduit que l’obligation de paiement s’applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais également aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Ainsi, dès lors qu’une dépense a été votée par l’assemblée générale et que le procès-verbal d’assemblée générale n’a pas été contesté dans les délais prévus pour ce faire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le copropriétaire doit assumer la dépense correspondante.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment au débat :

— un avis de mutation d’une étude de notaire duquel il résulte que les défendeurs ont acquis en indivision les lots 121 et 148 à 154 (PC demandeur 1),

— le règlement de copropriété (PC demandeur 2),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 décembre 2023, 17 décembre 2024 et 24 juin 2025 approuvant les comptes et pour le dernier votant les budgets prévisionnels 2025 et 2026 (PC demandeur 5, 10, 13),

— les relevés généraux de dépenses et appels de fonds (PC demandeur 16 à 20),

— le contrat de syndic en cours d’exécution (PC demandeur 21)

— un décompte des sommes dues (PC demandeur 3)

— les lettres de mise en demeure et de relance (PC demandeur 22 à 29)

Le décompte inclut des frais de mise en demeure à hauteur de :

24 + 12,60 euros le 21 septembre 2022,

24 + 13,26 euros le 31 janvier 2023,

24 + 6,63 euros le 17 juillet 2023,

24 + 14,34 euros le 29 février 2024,

24 + 15,24 euros le 19 mars 2025,

24 + 15,24 euros le 10 juin 2025.

En 2023, l’envoi d’une mise en demeure était suivi de paiements partiels, ce qui démontre qu’elles étaient utiles au recouvrement. Puis elles n’ont plus provoqué cet effet bien que M. [F] en a effectivement réceptionné plusieurs (mars 2024, juin 2025), celles adressées à M. et Mme [K] revenant invariablement revêtues de la mention « non réclamé. Vu l’importance prise par la dette, elles étaient également utiles au recouvrement.

Les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 11.365,97 euros.

Le règlement stipule que les propriétaires indivis sont solidaires pour le paiement des charges.

M. et Mme [K] et M. [F] seront condamnés solidairement à payer cette somme.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967 :

“ Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.”

Le règlement de la copropriété prévoit, après mise en demeure l’application d’intérêts de sorte que M. et Mme [K] et M. [F] devront également payer l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir la mauvaise foi de M. et Mme [K] et M. [F] ni l’existence et la consistance d’un préjudice invoqué.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

En l’espèce, M. et Mme [K] et M. [F] qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de l’instance.

L’équité commande, en outre, de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [I] [K], Mme [J] [X] épouse [K] et M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 11.365,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 10 novembre 2025 ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2025 ;

Condamne in solidum M. [I] [K], Mme [J] [X] épouse [K] et M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [I] [K], Mme [J] [X] épouse [K] et M. [Z] [F] à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 25/14407 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2GOB

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SAS CORNIL IMMO

C/

[I] [K], [J] [X], [Z] [F]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.