Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 6 juin 2024, n° 23/00690

TJ Paris 6 juin 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la société Elysées LMP Invest est effectivement redevable des charges de copropriété, en vertu des règles applicables en matière de copropriété.
Rejeté
Responsabilité pour troubles anormaux de voisinage
La cour a estimé que la demande de dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage ne se rattache pas suffisamment aux demandes originaires de paiement des charges, rendant cette demande irrecevable.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires a droit au remboursement des frais de recouvrement engagés pour le recouvrement des charges impayées.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] demande la condamnation de la société Elysées LMP Invest pour le paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage. Les questions juridiques posées concernent la recevabilité des demandes du syndicat et l'application du principe de l'estoppel. Le tribunal déclare irrecevable la demande de 15.000 euros en dommages et intérêts, tout en rejetant les demandes d'Elysées LMP Invest visant à déclarer irrecevables celles du syndicat. Le syndicat est condamné aux dépens de l'incident et à verser 1.500 euros à Elysées LMP Invest au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 6 juin 2024, n° 23/00690
Numéro(s) :	23/00690
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	18 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe JEAN-PIMORDaniel REIN
Cabinet(s) :	SLRL PHILIPPE JEAN-PIMOR
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1 ] - [ Adresse 2 ] c/ S.A.S. ELYSEES LMP INVEST

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00690

N° Portalis 352J-W-B7G-CYMNG

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Décembre 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 06 Juin 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] – [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société LE TERROIR, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Philippe JEAN-PIMOR de la SELARL JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0017

DEFENDEUR

S.A.S. ELYSEES LMP INVEST

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0408

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Elyda MEY, Juge,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière

DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2024 , avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 06 Juin 2024.

ORDONNANCE

— Contradictoire

— Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

La société Elysées LMP Invest est propriétaire des lots n°66, 116, 131, 139, 158, 159, 133, 135 et 157 dans l’immeuble sis [Adresse 2] et les lots n° 22 et 141 dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société Le terroir.

Par acte du 23 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – [Adresse 1] a fait assigner la société ELYSÉES LMP INVEST aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 12.121,58 euros au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période du 25 novembre 2020 au 1er octobre 2022, de 477,53 au titre des frais de recouvrement, de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 8, 9 et 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Débouter la société ELYSEES LMP INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société ELYSEES LMP INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société Le Terroir, les sommes de :

—  12.790,17 euros, à titre principal avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 Mai 2021, date de la mise en demeure, au titre de ses charges impayées,

—  457,53 euros au titre des frais de recouvrement,

Constater les troubles anormaux de voisinage commis par la société ELYSEES LMP INVEST au détriment du syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

La condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Le Terroir, la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

La condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Le Terroir la somme de 4.000,00 euros titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir au visa de l’article 514 du code de procédure civile ,

Condamner le même aux entiers dépens, comportant les honoraires de sommation de payer de Maître [X], Huissier de Justice, du 16 Novembre 2021 de 174,46 Euros, dont distraction au profit de la SELARL Philippe Jean-Pimor, Avocat aux offres de droit. »

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la société Elysées LMP Invest a saisi le juge de la mise en état d’un incident et lui demande de :

« Vu la théorie de l’estoppel,

Vu les articles 4, 56 – 2° et 70 du code de procédure civile,

Déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, aux termes desquelles celui-ci sollicite :

Constater les troubles anormaux de voisinage commis par la société ELYSEES LMP INVEST au détriment du syndicat des copropriétaires,

En conséquence,

Condamner le demandeur au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner aux entiers dépens ».

En défense, le syndicat des copropriétaires par conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023 sollicite du juge de la mise en état, au visa des articles 4, 56-2ème et 70 du code de procédure civile, de :

« Déclarer irrecevables et mal fondées, au titre du présent incident, les demandes de la société ELYSEES LMP INVEST à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Le Terroir,

Dire les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Le Terroir, à l’encontre de la société ELYSEES LMP INVEST aussi recevables, que bien fondées,

Débouter la société ELYSEES LMP INVEST de son incident de procédure et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société ELYSEES LMP INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Le Terroir, la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident,

Condamner le même aux entiers dépens dudit incident. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été appelé à l’audience du 27 mars 2024 et mis en délibéré au 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes d’incident formées par la société Elysées LMP Invest

L’article 768 du code de procédure civile prévoit que « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Si aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la société Elysées LMP Invest en ses demandes d’incident, il ne se prévaut d’aucun moyen à cette fin.

Par conséquent, le tribunal n’est saisi d’aucune demande tendant à déclarer irrecevables les demandes d’incident formées par la société Elysées LMP Invest.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Son article 789 dispose que “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

La règle de l’estoppel exige la réunion, dans un même litige, des éléments suivants :

— une contradiction dans l’attitude procédurale qui se manifeste par un changement de position d’une partie,

— la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes nées de la position initiale,

— une modification contrainte des moyens de défense de l’adversaire par l’effet de ce changement d’attitude.

***

Au soutien de sa demande tendant à déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de constater les troubles anormaux du voisinage prétendument commis par elle, et la condamnation en paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, la société Elysées LMP Invest fait valoir que l’assignation ne visait qu’à recouvrer des charges de copropriété ; or, aux termes de ses conclusions notifiées le 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires a changé le fondement de ses demandes puisqu’il demande à titre subsidiaire que les sommes appelées au titre des charges soient mises à la charge de la société Elysées LMP Invest au motif de ses violations du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires se fonde désormais sur le trouble anormal du voisinage pour demander à titre subsidiaire et indemnitaire la somme de 14.000 euros faisant ainsi évoluer le fondement de sa demande en paiement d’arriéré de charges à une action en responsabilité civile caractérisant l’estoppel.

En tout état de cause, ces demandes additionnelles sont irrecevables à défaut de se rattacher aux demandes originaires par un lien suffisant conformément à l’article 70 du code de procédure civile.

En défense, le syndicat des copropriétaires, oppose que sa position a toujours été constante, que les troubles du voisinage causés par la société Elysées LMP Invest ont été évoqués lors des assemblées générales des 20 octobre 2020 et 24 novembre 2021.

Il affirme que sa demande initiale en paiement des charges de copropriété comportant des frais tels que des astreintes, procès-verbaux de constats, états des lieux etc. résultent des troubles à répétition causés par les locataires de la société Elysées LMP Invest. Par conséquent, les demandes indemnitaires présentent un lien suffisant avec la demande en paiement de charges.

Sur ce,

A titre liminaire, si la société Elysées LMP Invest sollicite que soit déclarée irrecevable la demande de « Constater les troubles anormaux de voisinage commis par la société Elysées LMP Invest au détriment du syndicat des copropriétaires », il sera rappelé que cette demande, laquelle n’emporte aucune conséquence juridique, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que la demande est sans objet et sera rejetée.

Il ressort des conclusions au fond notifiées par le syndicat des copropriétaires par voie électronique le 3 août 2024 que ce dernier a actualisé ses demandes. Cependant, dans la discussion de ses conclusions, il indique « Dès lors, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires concluant demande de plus fort au Tribunal de retenir la responsabilité de la société Elysées LMP Invest du fait des troubles anormaux de voisinage causés par celle-ci et de la condamner, à titre subsidiaire et indemnitaire, à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 14.000,00 Euros en réparation du préjudice subi et, en particulier, le paiement des divers frais dont la charge ne peut reposer que sur la défenderesse ».

Or, aux termes du dispositif des mêmes conclusions, cette demande apparaît non pas comme une demande subsidiaire mais comme une demande additionnelle de dommages et intérêts d’un montant de 15.000 euros. En application de l’article 768 du code de procédure civile, il convient de rappeler le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il y a donc lieu de considérer cette demande de dommages et intérêts comme une demande additionnelle.

Sur le principe de l’estoppel dont se prévaut la société Elysées LMP Invest, il sera rappelé que la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir : l’interdiction de se contredire est punissable à la condition que la contradiction soit constitutive d’une faute caractérisée par un manquement à la bonne foi ou un abus du droit, et trahisse la confiance légitime de l’autre partie.

En l’espèce, la circonstance que le syndicat des copropriétaires forme des demandes additionnelles ou qu’il fonde sa demande en paiement sur des moyens subsidiaires qui, en l’état, n’apparaissent ni contraires ni incompatibles ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi ou un abus de droit. Par conséquent, la fin de non recevoir fondée sur le principe de l’estoppel sera rejetée.

En revanche, il n’est pas contesté que l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires avait pour objet une demande en paiement d’arriéré de charges de copropriété alors que la demande indemnitaire additionnelle formée dans le cadre de ses dernières conclusions au fond est fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage et sur la responsabilité de la société Elysées LMP Invest.

Conformément à l’article 70 du code de procédure civile, cette demande additionnelle n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, si le syndicat des copropriétaires soutient que ses difficultés trouvent leur source dans les troubles anormaux du voisinage causés par la défenderesse, force est de constater que ces troubles ne sont pas évoqués aux termes de son assignation se bornant à réclamer le paiement de charges de copropriété impayées et de frais de recouvrement outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que cette demande indemnitaire additionnelle de 15.000 euros ne se rattache pas à ses prétentions originaires par un lien suffisant et qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Enfin, s’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, celle-ci figurait déjà aux termes du dispositif de l’assignation et ne constitue donc pas une nouvelle demande de sorte que la société Elysées LMP Invest ne justifie d’aucun moyen pour mettre en cause sa recevabilité. Elle sera donc déclarée recevable.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’incident et à payer à la société Elysées LMP Invest la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 380 du code de procédure civile,

DECLARONS irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] tendant à condamner la société Elysées LMP Invest à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTONS la société Elysées LMP Invest de sa demande tendant à déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] tendant à « Constater les troubles anormaux de voisinage commis par la société Elysées LMP Invest au détriment du syndicat des copropriétaires » ;

DEBOUTONS la société Elysées LMP Invest de sa demande tendant à déclarer irrecevable la demande de condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic, à son encontre en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’incident ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, à payer à la société Elysées LMP Invest la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs autres demandes ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 11 Décembre 2024 à 14H15 heures pour :

Conclusions actualisées de la société Elysées LMP Invest au plus tard le 9 août 2024;

Conclusions actualisées du syndicat des copropriétaires au plus tard le 4 octobre 2024;

Dernières conclusions de la société Elysées LMP Invest au plus tard le 6 décembre 2024.

Faite et rendue à Paris le 06 Juin 2024

La Greffière La Juge de la mise en état