MINUTE N° : 25/632

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/04809

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[P]

ET :

[K] [L]

[D] [X]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître OTTAVY

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[P], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/4809

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 juin 2020, la Société [P] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 472,76 €, provisions pour charges comprises. Par contrat de location signé à même date, la société [P] met à disposition un parking n° 9020 pour un loyer mensuel de 27,90 €, hors charges. Par contrat de location signé le 9 septembre 2020, elle met à disposition un parking n° 9022 pour un montant de 38,54 €, hors charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 20 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire de chacun des baux conclus, demeurés infructueux.

La Société [P] a ainsi fait assigner Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation des baux relatifs au logement et emplacements de parking (2) par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire des baux consentis à Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] à effet du présent jugement ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X], devenus occupants sans droit ni titre et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme en principal de 1 936,69 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée à la date du 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal ;

— condamner in solidum Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner in solidum Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] à verser à la Société [P] la somme de 190,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] aux entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2025, pour assistance par interprête.

A l’audience du 3 avril 2025, la Société [P] – représentée par son Conseil – actualise la dette locative à la somme de 4 216,49 € au 27 mars 2025, échéance de mars incluse pour le logement, à la somme de 370,38 € pour le box 9020 et à la somme de 578,67 € pour le box 9022.

Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X], assistés d’une interprête en langue mongole, dûment assermentée, reconnaissent leur dette locative. Ils expliquent que Monsieur travaille comme saisonnier et Madame ne peut exercer d’activité compte tenu d’un handicap. Monsieur précise que le renouvellement de son titre de séjour est en cours et qu’une assistante sociale les aide dans leurs démarches. Il indique qu’il y avait des travaux à faire dans le logement et que la relation avec un des voisins est difficile.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les contrats de bail signés les 15 juin et 9 septembre 2020 ainsi que les commandement de payer délivrés le 20 juin 2024 pour un montant en principal de 1 253,56 € pour la dette relative au logement ; 96,53 € pour la dette relative au box n° 9020 et 200,29 € pour le box n° 9022 ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4216,49 €, somme totale pour les 3 dettes locatives.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du présent décompte relatif au logement établi à la somme de 4 216,49 € au 27 mars 2025 :

— les frais de commissaire de justice d’un montant de 315,22 € qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après

— les d’enquête sociale d’un montant de 15,24 € (2*7,62 €) à défaut pour le bailleur d’en apporter les justificatifs,

— les frais de contrat multi-entretien pour lesquels le bailleur ne produit aucun élément de nature contractuelle, d’un montant de 523,56 € (4,87 € + 37*9,13 € + 19 * 9,52 €)

RG 24/4809

— les frais de rejet qui ne relèvent pas de la dette locative d’un montant de 25 € (10 * 2,50 €)

soit une dette locative de 3 337,47 € au titre du logement.

Concernant le box 9020, la dette s’élève à 370,38 € selon décompte séparé produit.

Pour le box 9022, la dette est de 578,67 € selon décompte, sans observations.

Ainsi, Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] seront solidairement condamnés à verser à la Société [P] la somme de 4 286,52 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les contrats de bail signés entre les parties, les commandement de payer délivrés par acte de commissaire de justice le 20 juin 2024 ainsi que les décomptes actualisés à la date de l’audience pour les 3 dettes locatives.

Ces commandements reproduisent la clause résolutoire insérée aux contrats de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionnent la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, pour le commandement relatif au logement.

Les commandements font application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or les contrats de bail ont été signés le 12 juin 2020 pour le logement et le box 9020 et le 8 septembre 2020 pour le box 9022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’ont fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai requis.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 août 2024 pour les 3 contrats de location.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] ne règlent pas leur loyer courant du logement avec régularité et n’ont procédé à aucun paiement pour les loyers des deux box de parking . Aucune information sur leur capacité financière n’a été communiquée au Tribunal lors de l’audience, au regard d’une situation professionnelle incertaine. Le bailleur est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai.

Il ne sera pas accordé de délais à Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] et leur expulsion sera prononcée selon les modalités précisées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 21 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens in solidum à la charge de Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclus les 12 juin 2020 et 8 septembre 2020 entre Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] et la Société [P] concernant le bien situé [Adresse 5] sont réunies au 21 août 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] à payer à la Société [P] la somme de 4 286,52 € (QUATRE MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT SIX EUROS, CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 mars 2025 au titre du contrat de location relatif au logement, au contrat de location relatif au box 9020 et au contrat de location relatif au box 9022 ;

Dit que Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] à payer à la Société [P] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [S] et Madame [D] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,