TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/11732 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y246

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES PECHEURS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LUXE IMMO

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES

Assesseur: Leslie JODEAU

Assesseur: Sophie DUGOUJON

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré : Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Février 2025 ;

A l’audience publique du 05 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Avril 2026.

Sophie DUGOUJON, juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Avril 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 14 septembre 2023 reçu par Maître [Z] [B], Notaire à [Localité 3], la S.C.I. LES PECHEURS (ci-après ''la société promettante'' ou ''la promettante'') a consenti à la S.A.S.U. LUXE IMMO (ci-après ''la société bénéficiaire'') une promesse unilatérale de vente par laquelle elle lui a conféré la faculté d’acquérir un immeuble à usage d’entrepôt sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Nord), moyennant le prix de 108.000 euros net vendeur, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

La promesse de vente n’était pas soumise à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour le financement de l’acquisition.

Il était, par ailleurs, stipulé que la promesse était consentie au bénéficiaire pour une durée expirant le 14 décembre 2023 à 16 heures, sa réalisation devant avoir lieu par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente ou de levée de l’option par la société bénéficiaire dans ce délai.

Ce délai ayant expiré, une nouvelle promesse unilatérale de vente a été régularisée entre la société LES PECHEURS et la société LUXE IMMO le 19 janvier 2024, dans les mêmes termes, le délai pour lever l’option ayant cette fois été fixé au 15 février 2024 à 16 heures.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception retourné signé le 25 février 2024, la société LES PECHEURS, par l’intermédiaire de l’une de ses associées, a mis en demeure la société bénéficiaire d’avoir à lui régler, pour le 31 mars 2024 au plus tard, la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation insérée à la promesse, ainsi que 30.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Une ultime lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure d’avoir à lui verser l’indemnité d’immobilisation de 10.000 euros lui a été remise le 30 mai 2024, en vain.

Par suite, la société LES PECHEURS a assigné la société LUXE IMMO devant le tribunal judiciaire de LILLE, suivant exploit daté du 18 octobre 2024, aux fins de la voir condamner, au visa des articles 1217 et suivants, 1104 et 1342 du Code civil, à lui payer les sommes suivantes :

—  10.000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat régularisé le 19 janvier 2024, condamnation à assortir des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien qu’assignée à personne morale, la société LUXE IMMO n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 février 2025, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 05 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 alinéa 1er du Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le consentement du promettant est irrévocable de sorte que, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, avant la levée d’option du bénéficiaire, le promettant, bien que toujours propriétaire de son bien, ne peut en disposer librement et le céder à un tiers.

Les parties peuvent ainsi stipuler une indemnité d’immobilisation qui constitue, non pas une clause pénale susceptible de révision au sens des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, mais le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse durant le délai d’option.

En l’espèce, la société LES PECHEURS sollicite l’application à leur profit de la clause qu’elle qualifie tantôt de « clause pénale », tantôt d’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente daté du 19 janvier 2024, faisant valoir que celle-ci lui est acquise, en ce que l’option n’a pas été levée par la société bénéficiaire ni la vente réalisée dans les délais et conditions de la promesse et ce, sans motif et malgré l’absence de condition suspensive de financement.

La promesse de vente du 19 janvier 2024 stipule, en effet (pièce n°2, page 8) :

« INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DIX MILLE EUROS (10 000,00 EUR).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE verse au PROMETTANT, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 EUR) au plus tard le 25 janvier 2024 représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d’autant est donnée.

DONT QUITTANCE D’AUTANT

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

* Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

* Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

* Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de cinq mille euros (5 000,00 eur) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission parla remise des fonds dans les conditions sus-indiquées.

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

* Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

* Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

* Elle sera versée au PROMETFANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

[…] »

Sur ce, il est établi que la promesse de vente du 19 janvier 2024 a été conclue sans condition suspensive d’obtention d’un financement ; elle prévoyait néanmoins les conditions suspensives de droit commun suivantes (pièce n°2, page 10) :

— l’absence de révélation, par les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, d’aucune servitude, charge ou vice non indiqué à l’acte pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend en donner,

— la justification par le promettant d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans,

— l’absence de révélation, par l’état hypothécaire de saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Il appartient à la société promettante, demanderesse à l’instance, de rapporter la preuve que chacune des conditions suspensives ci-dessus a été réalisée, condition sine qua non du versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Tel n’est cependant pas le cas, le mail de l’assistante du notaire instrumentaire proposant la fixation d’un rendez-vous pour la signature de l’acte de vente au 13 mars 2024 (pièce n°3) ne pouvant valablement suffire à rapporter cette preuve. Il n’est, par ailleurs, produit à la cause ni le projet d’acte notarié, ni un éventuel procès-verbal de carence du notaire instrumentaire indiquant que lesdites conditions auraient été levées, non plus qu’aucun autre justificatif propre à le démontrer.

La clause d’indemnité d’immobilisation insérée à la promesse unilatérale de vente ne saurait, dans ces conditions, trouver à s’appliquer en l’état des éléments produits à la cause.

La demande doit, en conséquence, être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.C.I. LES PECHEURS, qui succombe en sa demande, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Sa demande au titre de l’article 700 précité sera, par suite, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute la S.C.I. LES PECHEURS de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la S.C.I. LES PECHEURS aux entiers dépens de l’instance ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 24/11732 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y246

S.C.I. SCI LES PECHEURS

C/

S.A.S. LUXE IMMO

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.