TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00625

N° RG 25/00627

N° Portalis DBZS-W-B7J-ZE33

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2026

,

[L], [M],

[G], [D]

C/

,

[K], [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame, [L], [M], demeurant, [Adresse 1]

Madame, [G], [D], demeurant, [Adresse 2]

représentées par Maître Benjamin VANOVERSCHELDE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [K], [O], demeurant, [Adresse 3]

représentée par Maître Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, Madame, [K], [O] a consenti à Madame, [G], [D] et à Madame, [L], [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé pour étudiants situé, [Adresse 4], à, [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 865 euros, outre une provision sur charges récupérables de 55 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 1730 euros (865 € par locataire).

Le 02 juillet 2021, les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Par courrier adressé à Madame, [O] le 18 mars 2024 en recommandé avec accusé de réception, les locataires ont donné leur congé.

Le 29 avril 2024, les parties ont amiablement dressé un état des lieux de sortie et les clés remises à la même date.

Puis les locataires réclamaient la restitution du dépôt de garantie assorti d’un mois de pénalité à Madame, [O] par courrier du 1er juillet 2024 envoyé en recommandé avec accusé de réception, reçu le 03 juillet suivant.

Par procès – verbal du 04 octobre 2024, Madame, [R], [H], conciliatrice de justice, saisie par les locataires, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable, faute pour Madame, [O] de s’y être présentée.

Par requêtes séparées reçues le 15 janvier 2025 par le greffe du tribunal judiciaire de LILLE, Madame, [L], [M] et Madame, [G], [D] saisissaient la chambre de proximité du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir Madame, [O] condamner à :

1903 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre un mois de pénalité de retard1400 € à titre de dommages et intérêts

Les requêtes ont été enregistrées sous deux numéros RG distincts, les n°25/625 et n°25/627 ;

Madame, [G], [D], Madame, [L], [M] et Madame, [K], [O] étaient convoquées à l’audience du 30 septembre 2025. A cette audience, Madame, [N], [O] était représentée et Mesdames, [G], [D] et, [L], [M], comparantes en personne.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été utilement retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, toutes les parties étaient représentées.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles elles se réfèrent,, [L], [M] et, [G], [D] sollicitent :

le débouté de Madame, [K], [O] de l’ensemble de ses demandes,la condamnation de Madame, [K], [O] à leur régler la somme de 865 € chacune au titre du remboursement du dépôt de garantie,sa condamnation à verser à Madame, [G], [D] et à Madame, [L], [M] la somme de 1470,50 € au titre de la pénalité de retard (montant à parfaire au jour du jugement),sa condamnation à verser à Madame, [G], [D] et à Madame, [L], [M] la somme de 750 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civilesa condamnation aux entiers dépens et frais.

Elles exposent que c’est à tort que Madame, [O] a retenu la somme de 267,66 € sur le dépôt de garantie alors que l’état des lieux de sortie est quasi identique à l’état des lieux d’entrée, que le devis serait manifestement un devis de complaisance établi par une relation, qu’en tout état de cause elle ne produit aucune facture. C’est la raison pour laquelle, elles n’ont pas voulu encaisser les chèques proposés par leur bailleresse.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, Madame, [K], [O] sollicite :

— le rejet des demandes adverses

— à titre reconventionnel, la condamnation des locataires à lui payer la somme de 500 € chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— leur condamnation à la somme de 1.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

En défense, elle indique avoir remboursé le dépôt de garantie par chèque envoyé à l’adresse de chacune des locataires. Mais apprenant que seul le chèque adressé à Madame, [M] avait été bien réceptionné, elle a fait opposition s’agissant de celui destiné à Madame, [D] et lui adressait un nouveau chèque que cette dernière a refusé de recevoir.

S’agissant de la somme retenue sur le montant remboursé, elle expose qu’elle correspond à des dépenses d’entretien du logement à la charge des locataires qui ne se seraient pas conformées à leurs obligations comme le démontrerait la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DISCUSSION

Sur la jonction de procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, deux dossiers ont été créés lors du dépôt des requêtes séparées des deux colocataires qui ont pour objet le même litige, il y a lieu donc d’ordonner la jonction des deux dossiers sous le n° RG 25/625.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles en réparation des dégradations locatives

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.L’annexe du décret n°88-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi susvisée comporte la liste indicative des réparations à la charge du locataire (entretien courant, menues réparations et remplacement d’élément consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, s’agissant notamment, production d’eau chaude et robinetterie (changement de joints, de filtres …).

Il en résulte que le locataire doit entretenir les locaux loués en bon état d’entretien locatif et il est tenu d’une obligation de conservation de ces locaux dans l’état où il les a reçus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradations locatives ou de manquements par le locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution (partiel ou total) du dépôt de garantie.

Il est constant qu’un devis, même établi postérieurement à l’état des lieux de sortie, suffit pour proposer un chiffrage des réparations et des dépenses d’entretien dont le juge apprécie souverainement la valeur probatoire. Il lui revient de fixer souverainement le montant de l’indemnisation due. En tout état de cause, il n’est pas nécessaire de démontrer la réalisation effective des réparations locatives par la production d’une facture.

De plus, rien n’interdit, en principe, à un gestionnaire locatif de détenir une entreprise d’entretien. De même, si le bailleur produit un devis établi par une entreprise qui serait radiée, cette situation n’est pas préjudiciable en soi puisque que le juge apprécie souverainement l’indemnité due au titre des réparations locatives.

En l’espèce, Mme, [O] produit un devis (qui est donc établi par son gestionnaire locatif toujours en activité) correspondant aux travaux réalisés en réparation des dégradations locatives et faisant état de :

95,22 € TTC de nettoyage : dépoussiérage du sol carrelé et nettoyage des traces sur le vitrage en cuisine, détartrage de la paillasse de l’évier et de la robinetterie, nettoyage filtre métallique de la hotte, traces dans le four, joints de faïence jaunis en SDB nettoyage et détartrage de la robinetterie et de la bande de lavabo, de la robinetterie de baignoire et du pare-baignoire, nettoyage des traverses basses des fenêtres du séjour du vitrage et de la traverse basse de la fenêtre de la chambre 1 dépoussiérage des plinthes de la chambre 231,01 € : filtre charbon pour hotte à recyclage, participation au remplacement annuel33,10 € pour reprise partielle joint silicone d’étanchéité baignoire moisi 6,77 € remplacement du joint du flexible douchette (fuite), 15 € : indemnité forfaitaire pour menu dommage sur mobilier (séjour): accrocs sur le cuir des pieds de la table de verre, 17,38 € : indemnité forfaitaire ; auréole indélébile sur le plateau du bureau mis à disposition25 € : blanchisserie : housse matelas tachés sur les deux faces, 44,20 € : prise en charge, déplacement corps de métier.

Il résulte de ce que l’on peut déchiffrer (certes fastidieusement) de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que ne figuraient pas sur l’état des lieux d’entrée :

En cuisine, quelques poussières, traces de tartre sur la paillasse de l’évier et la robinetterie, filtre de la haute sale, traces sur le four,Dans la SDB, quelques faïences jaunis, radiateur raillé au-dessus, traces et tartres sur le lavabo et baignoire, fuite du flexible Dans le séjour : quelques salissures sur les traverses fenêtres et porte-fenêtres, accrocs sur le cuir des pieds de la table en verreDans les chambres : une auréole jaune de 20 cm sur le bureau informatique, quelques taches sur les deux faces du matelas (déhoussables) ;

Les parties ont donc constaté quelques manquements à l’obligation d’entretien des lieux (nettoyage incomplet, remplacement des joints et filtres, accrocs et taches), et les sommes réclamées au titre de ces quelques manquements sont parfaitement justifiées. Les locataires restaient donc redevables de la somme de 267,66 € au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien, ce montant évalué dans le devis poste par poste apparaissant conforme à ceux habituellement proposés.

Sur le règlement du dépôt de garantie et de la pénalité de retard

En application de l’article 1353 du code civil, celui que se prétend libérer de sa dette doit prouver son paiement.

En application de ce texte, il est constant que la remise d’un chèque ne réalise le paiement que sous la condition de son encaissement effectif.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que l’état des lieux de sortie avec restitution des clés a eu lieu le 29 avril 2024

En application de l’article 22 précité, la bailleresse avait donc jusqu’au 29 juin 2024 pour restituer le solde du dépôt de garantie (après déduction de la somme due au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien).

Madame, [O] prouve suffisamment avoir adressé deux chèques le 10 juillet 2024 par voie postale d’un montant de 805,28 € (mail adressé aux locataires et confirmation par Mme, [M] avoir reçu de son côté le chèque), Madame, [O] ayant appliqué une pénalité de retard pour le mois de juillet 2024 ;

Dès lors, Madame, [O] prouve avoir restitué le solde du dépôt de garantie en ayant dépassé de quelques jours la date à laquelle elle devait le faire en application de l’article 22 précité. Seule la pénalité pour le mois de juillet 2024 est donc due.

Le montant de la pénalité est égal à 10% du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard. La pénalité s’élevait donc, en l’espèce, à 86,50 € (865,50 € x 10%) pour le mois de juillet 2024.

Madame, [G], [D] et Madame, [L], [M] seront donc déboutées de leur demande tendant à la condamnation de Madame, [O] à leur verser la somme de 1470,50 € au titre de la pénalité de retard.

Madame, [O] devait donc restituer le solde du dépôt de garantie, après déduction de l’indemnité due au titre des réparations locatives, soit la somme de 1.462,34 € (1730 € – 267,66 €), et auquel s’ajoute la pénalité de retard d’un montant de 86,50 €, soit la somme totale de 1548,84 €.

Madame, [M] et Madame, [D] s’accordent pour se répartir à part égale la restitution du dépôt de garantie.

Madame, [O] devait donc régler à chacune des locataires la somme de 774,42 €.

Tant la bailleresse que les locataires s’accordent encore pour dire que les chèques n’ont pas été encaissés.

Madame, [O] ne s’est donc pas libérée de sa dette et sera condamnée à payer cette somme à chacune des locataires.

Sur la demande indemnitaire de la bailleresse

Madame, [O] sollicite la condamnation des locataires à lui régler la somme de 500 € chacune à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. L’abus de droit doit être un correctif exceptionnel du droit d’agir en justice, le seul mal fondé des prétentions n’étant pas suffisant à établir un abus de droit.

En l’espèce, les parties demanderesses n’ont fait qu’user de leur droit d’agir en justice, même si elles se sont méprises sur l’étendue de toutes leurs prétentions.

Madame, [O] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame, [O], qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens.

Au regard de l’équité, les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances n°25/625 et n°25/627 et DIT qu’elles se poursuivront sous le n°25/625,

CONDAMNE Madame, [K], [O] à régler à Madame, [G], [D] et à Madame, [L], [M] la somme de 774,42 € chacune au titre du solde du dépôt de garantie assorti de la pénalité de retard pour le mois de juillet 2024,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [K], [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;