TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/09374 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YREY

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

M. [J] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.C.I. VEDINVEST

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice Présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Décembre 2024.

A l’audience publique du 01 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Février 2026.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Février 2026 par Leslie JODEAU, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte dressé le 12 mars 2024 par Me [D] [K], notaire à Lille, M. [J] [Y] a conféré à la SCI Vedinvest la faculté d’acquérir, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Lille, les lots de copropriété suivants :

le lot n°15 partie (futur lot n°29) : au sous sol du bâtiment A, une cave à usage de chaufferie et les 4/1.000èmes des parties communes généralesle lot n°15 partie (futur lot n°30) : au sous sol du bâtiment A, une grande cave et les 10/1.000èmes des parties communes généralesle lot n°26 : dans le bâtiment A, un appartement en duplex et les 280/1.000èmes des parties communes généralesle lot n°22 : le droit à la jouissance exclusive d’un vaste jardin avec garage et remise formant le complément indispensable du lot n°1 et les 50/1.000èmes des parties communes générales.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 mai 2024 à 16h.

La réalisation de la promesse devait avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans ce délai suivie de la signature de l’acte authentique.

La vente, en cas de réalisation, devait avoir lieu au prix de 1.975.000 euros, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

Les parties ont prévu une indemnité d’immobilisation de 197.500 euros et le bénéficiaire de la promesse a versé la somme de 98.750 euros entre les mains du notaire, cette somme représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI Vedinvest n’a pas levé l’option et la vente n’a pas été réitérée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2024, M. [J] [Y] a mis en demeure la SCI Vedinvest d’avoir à lui régler l’indemnité d’immobilisation.

Suivant exploit délivré le 24 juillet 2024, M. [J] [Y] a fait assigner la SCI Vedinvest devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Bien que régulièrement assignée, la SCI Vedinvest n’a pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 18 décembre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 1er décembre 2025.

* * * *

Aux termes de son assignation, M. [J] [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1124 du code civil,

débouter la SCI Vedinvest de ses demandes,condamner la SCI Vedinvest à lui payer la somme de 197.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,l’autoriser à se faire remettre par Me [H] [B], notaire à Lille, la somme de 98.750 euros versées entre ses mains par la SCI Vedinvest à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation,condamner la SCI Vedinvest à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens du demandeur, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa de son assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

La SCI Vedinvest n’ayant pas constitué et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, les parties peuvent prévoir une indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en l’absence de levée d’option et qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Conformément à l’article 1304-6 du code civil, les parties à la promesse peuvent également prévoir des conditions suspensives qui permettent de conditionner l’effectivité de celle-ci à la réalisation de ces conditions.

En l’espèce, par acte en date du 12 mars 2024, M. [J] [Y], promettant, et la SCI Vedinvest, bénéficiaire, ont conclu une promesse unilatérale de vente conférant au bénéficiaire le droit d’opter pour l’acquisition des lots de copropriété appartenant à M. [J] [Y] au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à Lille. Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a été prévue, le bénéficiaire déclarant être en mesure de procéder au financement par ses deniers personnels.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 mai 2024 à 16h.

La réalisation de la promesse devait avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans ce délai suivie de la signature de l’acte authentique. En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, les parties ont prévu que le bénéficiaire de la promesse était déchu de plein droit de son bénéfice, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Vedinvest n’a pas levé l’option et que la vente n’a pas été réitérée avant le 15 mai 2024 à 16h de sorte que la promesse de vente est devenue caduque.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, les parties ont convenu ceci :

« 1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE CENTS EUROS (197.500,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE à verser la somme de QUATRE-VINGT-DIX-HUIT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (98.750,00 EUR) au moyen d’un virement bancaire en la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, cette somme représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de QUATRE-VINGT-DIX-HUIT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (98.750,00 EUR), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

(…)

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR.

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Observation étant ici faite que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu’elle est imposable, elle doit être intégrée dans la déclaration de revenues ou de résultats.

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, l’indemnité d’immobilisation sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’n soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèses, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des deniers provenant du prix ;si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes,si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière,en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis,si le PROMETTANT ou le BENEFICIAIRE venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable,et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT;S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Cette sommation se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer le dit courrier, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT ».

Par cette clause, les parties ont convenu que le bénéficiaire verserait au promettant, en cas de non réalisation de la vente promise par le seul fait du bénéficiaire alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 197.500 euros, dont la moitié a été séquestrée auprès du notaire.

Il a été dit qu’aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt par la SCI Vedinvest n’a été prévue à l’acte, même s’il se comprend d’un mail de Me [D] [K] du 14 mai 2024 que la SCI Vedinvest cherchait à obtenir un financement auprès de la Banque Postale, qu’elle n’avait pas obtenu à cette date, raison pour laquelle elle n’a pas levé l’option et n’a pas réitéré l’acte avant le délai prévu à l’acte.

Conformément à la clause ci-dessus reproduite, la SCI Vedinvest est donc tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Pour y échapper, il aurait fallu qu’elle se prévale d’un des cas listés à la clause dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse. Elle n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance et n’offre ainsi pas d’établir qu’elle se trouverait dans l’une des hypothèses lui permettant de d’échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

M. [J] [Y] l’a sommée, par lettre recommandée avec accusé de réception, le 1er juin 2024, de lui indiquer les motifs de la non réalisation de la vente. Alors que cette lettre a bien été envoyée à l’adresse mentionnée dans la promesse et sur l’extrait Kbis de la société, l’accusé de réception est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Dès lors qu’il n’est pas allégué ni démontré par la défenderesse qu’elle se trouverait dans l’un des cas listés à la clause, elle sera condamnée à verser à M. [J] [Y] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 197.500 euros.

Conformément à la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

M. [J] [Y] sera autorisé à se faire remettre par Me [D] [K], notaire rédacteur de la promesse, et non Me [H] [B], comme indiqué au dispositif, la somme de 98.750 euros versée entre ses mains par la SCI Vedinvest à titre d’accompte sur l’indemnité d’immobilisation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

La SCI Vedinvest, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à M. [J] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la SCI Vedinvest à payer à M. [J] [Y] la somme de 197.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du jugement,

Autorise M. [J] [Y] à se faire remettre par Me [D] [K], notaire à Lille, la somme de 98.750 euros versée entre ses mains par la SCI Vedinvest à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation,

Condamne la SCI Vedinvest aux dépens,

Condamne la SCI Vedinvest à payer à M. [J] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,