TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03881 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNYQ

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE.

C/

[Q] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2],pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

représentée par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [D] est propriétaire du lot n°11 relevant de la résidence sise [Adresse 1] située à [Localité 1].

La S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par lettre recommandée du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, a mis en demeure Monsieur [Q] [D] de lui régler la somme totale de 1.976,61euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait délivrer à Monsieur [Q] [D] un commandement de payer la somme totale de 2.605,35 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], prise en la personne de son syndic, a fait citer Monsieur [Q] [D] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 18 novembre 2025 afin, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

Le condamner à payer la somme de de 3.437,94 euros arrêtée au 1er janvier 2025, à parfaire au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Le condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 5.424,02 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [Q] [D] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, l’article 14-1 de cette même loi dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions échues qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, il ressort du décompte que le syndicat réclame le paiement de la somme de 5424,02 euros dont :

2.950,24 euros de charges de copropriété et de cotisations travaux arrêtées au dernier trimestre 2025, 2.473,78 euros de frais de recouvrement et de dépens décomposés comme suit :

240 euros de suivi de dossier à l’avocat le 22 mars 2024, 240 euros de suivi de procédure recouvrement le 19 juin 2024,

240 euros de suivi de dossier à l’avocat le 20 septembre 2024, 350 euros de transmission de dossier à l’huissier le 26 novembre 2024, 145,70 euros de frais de commandement de payer le 29 novembre 2024, 350 euros de transmission de dossier à l’avocat le 1er janvier 2025, 240 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 19 mars 2025, 109,33 euros de frais d’assignation le 9 avril 2025, 298 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 13 juin 2025260,75 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 18 septembre 2025.

Il résulte des pièces soumises aux débats que la somme de 2.950,24 euros est justifiée, dans son principe et dans son montant, par les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et l’historique de compte correspondant aux périodes concernées.

En revanche, les frais d’ouverture et de suivi du dossier contentieux relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. En outre, le contrat de syndic prévoit la facturation de ces prestations « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce qui n’est nullement démontré en l’espèce. Le suivi de dossier est, par ailleurs, apprécié au temps passé. Le syndic ne démontre aucunement le temps passé au suivi du dossier.

Enfin, les frais de commandement de payer et d’assignation constituent des frais de poursuite qui relèvent des dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [Q] [D] à payer au syndicat, pris en la personne de son syndic, la somme totale de 2.950,24 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant jusqu’au dernier trimestre 2025 inclus, somme arrêtée au 5 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.976,61euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Q] [D], partie perdante, aux entiers dépens de l’instance, à l’exception des frais relatifs au commandement de payer du 28 novembre 2024. En effet, un commandement de payer n’est pas nécessaire pour introduire une action en paiement de charges de copropriété.

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Q] [D] à payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 2.950,24 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant jusqu’au dernier trimestre 2025 inclus, somme arrêtée au 5 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.976,61euros et de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, de sa demande en paiement des sommes suivantes :

240 euros de suivi de dossier à l’avocat le 22 mars 2024, 240 euros de suivi de procédure recouvrement le 19 juin 2024, 240 euros de suivi de dossier à l’avocat le 20 septembre 2024, 350 euros de transmission de dossier à l’huissier le 26 novembre 2024, 350 euros de transmission de dossier à l’avocat le 1er janvier 2025, 240 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 19 mars 2025, 298 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 13 juin 2025260,75 euros de suivi de dossier transmis à l’avocat le 18 septembre 2025.

CONDAMNE Monsieur [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [D] aux entiers dépens, à l’exception des frais relatifs au commandement de payer du 28 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE