TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00266 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WEZ

MINUTE N°2026/ 7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Janvier 2026

[C] [W] [N]

c/

[T] [S]

Copie délivrée à

M^e Lisa MONSARRAT

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [C] [W] [N]

née le 16 Août 1951 à [Localité 11]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 10] (ESPAGNE)

Représentée par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [S]

née le 05 Novembre 1955 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7] DROITE

[Localité 4]

Représentée par M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 04 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er avril 2024, avec prise d’effet au même jour, Mme [N] [W] a donné à bail à Mme [S] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 400.00 € hors charges non précisées.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] [C] [W], selon acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025 a fait signifier à Mme [S] [T] un commandement de payer, remis à personne, visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, pour un montant total de 2524.07 € dont 2374.78 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [N] [C] [W] a assigné Mme [S] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [S] [T] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Mme [S] [T] à payer à titre provisionnel à Mme [N] [C] la somme de 3574.78 € représentant les loyers et charges impayés mois d’avril 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Mme [S] [T] à payer à titre provisionnel à Mme [N] [C] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provisions sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Mme [S] [T] à payer à Mme [N] [C] la somme de 500.00 €en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier a été établi et en transmis au tribunal judiciaire avant la première audience . Il es résulte que les impayés de loyers sont liés à des difficulté de gestion consécutives à des paiements de loyers dus à son ancien propriétaire dans le cadre du préavis de 3 mois qui sont venus s’ajouter à son loyer courant et à l’achat de mobilier pour son nouvel appartement non meublé. Elle a bénéficié d’un FSL Accès qui lui a été versé directement et non au nouveau propriétaire dont elle ne se serait pas rendue compte. Elle n’aurait toujours pas pu mettre en place de virement automatique avec sa banque et est redevable d’une somme de 798.44 € à son fournisseur d’énergie. Elle n’a pas repris le paiement du loyer mais souhaite néanmoins se maintenir dans le logement. La signature d’une mesure d’accompagnement social lié au logement « prévention des expulsions locatives » était prévue le 21 août 2025 et un dépôt de dossier de surendettement était envisagé.

Appelée à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 4 novembre 2025 à laquelle elle est retenue et ce pour permettre au conseil de Mme [S] [T] de se constituer

Le conseil de Mme [N] [C] actualise la dette locative à la somme de 6194.78 € au 31 octobre 2025, indique une reprise partielle du paiement du loyer, fait part de son opposition à l’octroi éventuel de délais de paiement, maintient ses demandes et dépose.

Le conseil de Mme [S] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose un échelonnement de la dette locative à concurrence de 200.00 € par mois et il dépose également.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 29 mai 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [N] [C] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [N] [C] [W] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2024 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article XI) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail et mentionnant un délai de deux mois, a été signifié à Mme [S] [T] le 21 février 2025 pour la somme de 2524.07 € dont en principal 2374.78 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 22 avril 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [N] [C] [W] produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que Mme [S] [T] reste lui devoir la somme de 6194.78 € à la date du 31 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs impayés.

Le conseil de Mme [S] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [B] [T] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6194.78 € au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement. Son conseil propose que celle-ci s’acquitte de la somme de 200.00 € par mois en sus du paiement du loyer. Il précise prendre contact en parallèle avec la CAF afin de débloquer les allocations logement à hauteur de 225.00 €. Elle réglerait pour sa part la somme de 375.00 € mensuellement correspondant à sa contribution au loyer (175.00 €) et à l’échelonnement de la dette locative (200.00 €).

Il indique que Mme [S] [T] perçoit une retraite de 933.00 € et pourra honorer son engagement à compter du 10 de chaque mois sa pension étant versées le 8 sur son compte.

Le conseil de Mme [N] [C] [W] fait part de son opposition à cette demande d’octroi de délais.

Dès lors, considérant les éléments qui précèdent, en l’espèce les ressources de Mme [S] [T] dans leur globalité mais aussi les charges courantes telles qu’elles peuvent résulter du diagnostic social et financier, d’une reprise uniquement partielle du paiement des loyers des deux derniers mois et d’absence de paiement depuis le mois de mai 2024 jusqu’au mois d’août 2025, excepté deux versements en janvier 2025 par les APL et en février 2025 par la défenderesse, l’absence de justificatif concernant la reprise du versement de l’allocation logement, des ressources de Mme [S] [T] et de l’importance de la dette locative, du montant du loyer au regard de ses ressources, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement de Mme [S] [T]

En conséquence Mme [S] [T] en sera déboutée.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [S] [T] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [S] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 400.00 €. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [N] [C] [W] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [T], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en la cause qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 300.00 €

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2024 avec prise d’effet au au même jour, entre d’une part Mme [N] [W] et d’autre part Mme [S] [T] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 avril 2025 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [S] [T] à payer à Mme [N] [C] [W] la somme de 6194.78 € (six mille cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante dix-huit centimes) arrêtée au 31 octobre 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

DEBOUTONS Mme [B] [T] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [S] [T] de libérer les lieux ainsi que tous occupants de son chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [C] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [S] [T] à payer à [N] [C] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 400.00 € (quatre cent euros) selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

CONDAMNONS Mme [S] [T] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [S] [T] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,