TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10333 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6MP

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.C. FONCIERE RU 01/2011

C/

[J] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C. FONCIERE RU 01/2011, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 8 mars 2021 et prenant effet au 12 mars 2021, la Société Civile Immobilière Foncière RU 01/2011, représentée par la Société par Actions Simplifiées Foncia [Localité 1], a donné à bail à Mme [J] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], 2ème étage, porte B22, à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 600,70 euros majoré d’une provision sur charges de 143 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée a été dressé entre les parties le 12 mars 2021.

Le 1er mars 2024, la société Foncière RU 01/2011 et Mme [B] ont établi un état des lieux de sortie amiable et contradictoire.

Par lettre recommandée expédiée le 10 avril 2025 avec avis de réception portant la mention ‘pli avisé et non réclamé', la société Foncia a mis en demeure Mme [B] de régler la somme de 7.403,28 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la SC Foncière RU 01/2011 a fait assigner Mme [J] [B] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de la voir condamner à lui payer :

— la somme de 4.697,50 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  2.752,28 euros au titre des réparations locatives,

— les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens dont le coût de l’assignation et des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 24 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SC Foncière RU 01/2011, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [J] [B] comparaît en personne. Elle ne conteste pas la dette de loyers et de charges mais s’oppose à la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives, notamment s’agissant des sommes réclamées au titre des frais de nettoyage du logement et de remise en état de la cave, des frais de réparation du plafond dans le cellier suite à un dégât des eaux, des frais de lessivage des murs et du plafond dans la cuisine et le séjour et des frais de remplacement des plinthes. Elle soutient qu’elle a procédé à un nettoyage complet du logement avant son départ, que les murs et plafonds de l’appartement étaient propres, qu’elle n’est pas responsable de l’état du plafond dans le cellier consécutif à un dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus, qu’elle avait signalé le désordre à la société Foncia qui n’est jamais intervenue. Elle ajoute qu’elle n’a jamais touché aux plinthes présentes dans le logement et reconnaît avoir collé des stickers sur les murs de la seconde chambre. S’agissant de la cave, elle indique que celle-ci a été squattée par une personne sans domicile fixe et qu’elle a également informé sa bailleresse de la situation.

Le conseil de la SC Foncière RU 01/2011, préalablement autorisé par le juge, a produit un exemplaire papier couleur de l’état des lieux de sortie en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement :

— Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, précisément du contrat de bail, du relevé de compte arrêté au 10 septembre 2024, du décompte de charges pour l’année 2023 et de la lettre de mise en demeure, que la SC Foncière RU 01/2011 apporte la preuve d’un arriéré de loyers et de charges impayés de 4.697,50 euros au 1er mars 2024, date de l’état des lieux de sortie avec restitution des clés du logement, déduction faite du dépôt de garantie.

Mme [B], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse et qui ne conteste pas le montant de la dette, sera tenue de payer à la SC Foncière RU 01/2011 la somme de 4.697,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024.

— Sur les sommes dues au titre des réparations et dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, la SC Foncière RU 01/2011 verse aux débats un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire en date du 12 mars 2021, lequel laisse apparaître un logement loué dans l’ensemble en bon état, sauf les murs, le sol, les plinthes en bois, la barre de seuil et la porte palière dans l’entrée, les murs, la crédence murale, le sol en carrelage, le joint d’étanchéité du lavabo double vasque, du mitigeur, le flexible, la barre de douche, le verre pare-baignoire et le tablier de la baignoire, le meuble sous vasque dans la salle de bain, la butée, la barre de seuil et le volet dans la chambre n°1, les murs, le plafond et le volet dans la chambre n°2, la cuvette des toilettes, le sol et le plafond dans le séjour, les murs, le plafond, l’évier, le plan de travail, la VMC et la hotte aspirante dans la cuisine, les murs et le plafond dans le cellier, le tout en état d’usage.

La SC Foncière RU 01/2011 produit également un état des lieux de sortie amiable en date du 1er mars 2024 signé par la locataire sortante, ainsi qu’un devis de travaux et de réparations n°DE3712 émanant de la SARL Biomultinet en date du 13 mars 2024 pour un montant total de 2.752,28 euros TTC.

L’état des lieux de sortie mentionne que la cave et le parking sont encombrés (présence d’un vélo et d’un réfrigérateur), que de la mousse est présente sur la terrasse du balcon/loggia, que le visiophone à l’entrée, le sol, le joint d’étanchéité du lavabo de la salle de bain, la porte et le double vitrage de la chambre, la fenêtre, le volet, deux prises dans la chambre n°2, les plinthes en bois, les radiateurs, la fenêtre et la porte-fenêtre dans le séjour, le sol, les plinthes, la fenêtre, les prises électroniques, la VMC, le four, la hotte et les éléments hauts et bas dans la cuisine, ainsi que le sol en carrelage, les plinthes en faïence et la VMC dans le cellier, ne sont pas nettoyés. Il relève également que dans la salle de bain, le joint de la baignoire est moisi, le lavabo, le mitigeur et la bonde ainsi que la baignoire et le mitigeur sont entartrés, la chainette pour bouchon de la baignoire est cassée. Dans la cuisine, le mitigeur de l’évier est entartré, le joint du plan de travail est décollé, la plaque de cuisson est cassée, dans le séjour les plinthes en bois sur l’angle sont en mauvais état suite à un dégât des eaux et qu’un éclairage mural ne fonctionne pas. Dans la chambre 1, les plinthes situées sous le radiateur sont en mauvais état à cause d’un dégât des eaux, et dans la chambre 2 un pan de mur est en mauvais état en raison de la présence de traces de stickers. Dans les wc, la chasse d’eau ne fonctionne pas, la robinetterie du lave-main (mitigeur) est entartrée. Enfin, dans le cellier, il est constaté que la peinture du plafond est en mauvais état, qu’elle est écaillée et qu’elle se décolle (dégât des eaux).

Mme [B] conteste être responsable de la détérioration de la peinture du plafond dans le cellier, laquelle résulte d’un dégât des eaux provenant du logement situé au-dessus. Elle discute également les dégradations invoquées s’agissant des plinthes en bois dans le séjour et la première chambre.

Sur ce point, force est de constater que lors de la prise à bail, l’état du plafond était déjà détérioré puisque l’état des lieux d’entrée fait mention de tâches et d’auréoles de 7 cm de diamètre au niveau du plafond du cellier ainsi que de fissures.

Dès lors, les frais de remise en état du plafond du cellier doivent être supportés par la bailleresse, de même que le coût de remplacement des plinthes dans le séjour en l’absence de constatation précise sur leur état lors du départ de la locataire. En effet, l’état des lieux de sortie note seulement dans cette pièce que les plinthes sont en mauvais état au niveau de l’angle sans autre précision que celle de « dégât des eaux », qui est insuffisante pour caractériser le mauvais état desdites plinthes. L’examen des photographies jointes à l’état des lieux de sortie ne permet pas davantage d’établir la réalité des dégradations alléguées.

Le remplacement des plinthes dans la chambre n°1 n’est pas davantage justifié par l’état des lieux de sortie alors que les photographies montrent des traces de coulures légères localisées principalement sous le radiateur, lesquelles peuvent faire l’objet d’un nettoyage.

La reprise des conséquences des dégâts des eaux mentionnés dans l’état des lieux de sortie, notamment la remise en état du plafond du cellier ainsi que le remplacement des plinthes dans la chambre et le séjour, n’incombe pas au locataire sortant dont la responsabilité dans la survenance desdits dégâts n’est pas établie, aucun élément sur l’origine des sinistres n’étant communiqué. Seule la somme de 40 euros correspondant au coût de la prestation de nettoyage de la plinthe située sous le radiateur dans la première chambre peut être retenue et mise à la charge de Mme [B].

Par ailleurs, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les frais de lessivage du plafond et des murs dans la cuisine, ainsi que des murs dans le séjour doivent être mis à la charge de la SC Foncière RU 01/2011 dès lors que les diverses traces relevées à la sortie du logement étaient présentes lors de l’entrée en jouissance.

En revanche, la remise en état d’un pan de mur dans la chambre n°2 incombe à Mme [B] dans la mesure où la peinture a été abîmée par le collage de stickers, la défenderesse ne contestant pas cette dégradation. Le préjudice de ce chef subi par la bailleresse sera évalué à la somme de 223,96 euros conformément au devis n°DE3712.

Les frais de débarras de la cave et du parking, respectivement encombrés d’un vélo et d’un réfrigérateur, évalués à 96 euros chacun, soit 192 euros au total, seront également mis à la charge de la locataire sortante, ainsi que le coût de réfection du joint du plan de travail de la cuisine à hauteur de 67,95 euros et du joint d’étanchéité de la baignoire pour un montant de 22,65 euros, s’agissant d’une réparation locative incombant au locataire sortant. Par contre, la réfection du joint du lavabo de la salle de bain restera à la charge de la SC Foncière RU 01/2011 dans la mesure où le joint était déjà jauni à l’entrée dans les lieux.

La réparation d’une applique électrique dans le séjour, ainsi que celle de la chasse d’eau des toilettes sont également justifiées par l’état des lieux de sortie et leur coût évalué respectivement à 37,85 euros et à 71,65 euros incombe à Mme [B]. En revanche, les frais de détartrage de la cuvette des toilettes, du flexible de douche, du pare-baignoire en verre doivent rester à la charge de la SC Foncière RU 01/2011, la présence de tartre sur ces équipements ayant été relevée lors de l’état des lieux d’entrée, de même que les frais de nettoyage de la porte de la 2ème chambre en l’absence de mention dans l’état des lieux de sortie.

Lors de l’entrée dans les lieux, l’appartement était propre. Il ressort de l’état des lieux de sortie qu’un nettoyage de l’appartement est nécessaire, certains équipements notamment de cuisine, ainsi que les sols, vitrages, plinthes, faïence murale, prises électriques et radiateurs dans plusieurs pièces n’ayant pas été nettoyés. Mme [B] ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause le défaut de nettoyage constaté lors de l’état des lieux de sortie.

Les frais de nettoyage seront exactement évalués à la somme de 200 euros par comparaison avec le devis du 13 mars 2024.

Les autres postes de dépenses retenus dans le devis DE3712 (détartrage robinetterie cuisine et salle de bain, remplacement chaînette salle de bain, détartrage baignoire et douchette, nettoyage sol terrasse, frais de déplacement) ne faisant l’objet d’aucune discussion de la part de Mme [B], il convient de retenir leur montant tel que mentionné dans le devis versé aux débats.

Dès lors, celle-ci sera condamnée à verser la somme de 1.025,58 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [B] en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, dans la mesure où celle-ci a déclaré à l’audience être sans emploi et ne pas avoir de revenus actuellement.

Sur les demandes accessoires :

Mme [J] [B], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser à la SC Foncière RU 01/2011 la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne Mme [J] [B] à payer à la SC Foncière RU 01/2011 la somme de 4.697,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, après déduction du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [J] [B] à payer à la SC Foncière RU 01/2011 la somme de 1.025,58 euros au titre des réparations et dégradations locatives ;

Dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 27 août 2025 ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [J] [B] à payer à la SC Foncière RU 01/2011 la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [B] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 16 février 20265 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,