TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/11131 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXRD

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

DEMANDEURS :

Mme [R] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C. SCCV [Localité 1] – [Adresse 2] – LHDF

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Mai 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Mai 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 12 novembre 2019, Mme [R] [A] et M. [O] [M] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV [Adresse 2] – LHDF deux lots situés dans une copropriété [Adresse 2] à [Localité 1], correspondant à un appartement et un parking.

L’acte prévoyait une livraison au quatrième trimestre 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou cas prévu de suspension du délai de livraison. La livraison est finalement intervenue le 14 février 2024.

Par acte d’huissier signifié le 3 octobre 2024, Mme [A] et M. [M] ont assigné la SCCV [Adresse 2] – LHDF devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 juin 2025 par voie électronique, Mme [A] et M. [M] demandent au tribunal de :

— condamner la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [A] et M. [M] la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [A] et M. [M] la somme de 40 929,40 euros au titre de leur préjudice financier,

— dire que ces condamnations produiront intérêts au taux légal à compter de la décision,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [A] et M. [M] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de leurs demandes et au visa de l’article 1601-1 du code civil, ils développent l’argumentation suivante :

— La livraison est intervenue plus de trois ans après la date fixée.

— la SCCV [Adresse 2] – LHDF ne fournit aucun relevé météorologique pour démontrer la réalité des intempéries permettant la suspension de ce délai.

— Par ailleurs, le fait que dix sous-traitants aient été défaillants conduit à s’interroger sur la responsabilité de la SCCV [Adresse 2] – LHDF dans ces défaillances. En outre, il était contractuellement prévu que la SCCV [Adresse 2] – LHDF produise le double de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant.

— Il ressort des écritures et pièces de la SCCV [Adresse 2] – LHDF que celle-ci avait connaissance tant du caractère protégé de l’immeuble préexistant et de la nécessité de garder la façade que de la présence du transformateur Enedis à déplacer. Ce dernier point a d’ailleurs justifié la division en volumes. Par conséquent, la reconstruction de la façade et la présence du transformateur Enedis ne peuvent constituer un cas de force majeure.

— Le contrat n’a prévu aucune pénalité à la charge de la SCCV [Adresse 2] – LHDF en cas de retard de livraison. Toutefois, Mme [A] et M. [M] restent fondés à réclamer l’indemnisation de leur préjudice.

— Or, alors qu’ils vivaient à [Localité 3], ils ont acheté ce bien pour permettre à Mme [A], qui terminait ses études à [Localité 4], de se rapprocher de son lieu d’activité et pour disposer de plus de place en raison de l’arrivée prochaine d’un enfant. Ils n’ont pu concrétiser ce projet et Mme [A] a dû faire de très nombreux allers-retours en étant enceinte puis jeune mère. Ils ont dû continuer à régler un loyer de 1000 euros par mois à [Localité 3] jusqu’en juin 2020 puis un loyer de 870 euros par mois outre 25 euros par mois de stationnement une fois à [Localité 1] et 585 euros de frais d’agence.

— De plus, la SCCV [Adresse 2] – LHDF savait pertinemment que le délai annoncé était irréaliste, puisque la société Edouard Denis, filiale du groupe Nexity depuis 2016 et chargée de la commercialisation du programme à annoncé sur ses documents commerciaux une livraison au 1er trimestre 2022.

— Ils doivent être indemnisés des frais relatifs à leur prêt acquisition alors qu’ils étaient privés de la jouissance de leur bien : si la phase de remboursement du crédit n’a commencé que lorsque le capital emprunté a été débloqué, ils ont dû régler des intérêts et une assurance décès et invalidité entre temps pour respectivement 4 693,22 euros et 1 632,92 euros.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 avril 2025 par voie électronique, la SCCV [Adresse 2] – LHDF demande au tribunal de :

— débouter Mme [A] et M. [M] de leurs demandes,

— condamner Mme [A] et M. [M] à payer à Mme [A] et M. [M] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de ses demandes, elle développe notamment l’argumentation suivante :

— Elle a subi un cas de force majeure dans la mesure où le 22 octobre 2019, le CSPS a soulevé un risque d’effondrement si la façade était conservée. Elle a certes eu cette information peu avant la vente mais la mesure des conséquences n’a été connue que plus tard : suite à une réunion du 15 janvier 2020 avec les architectes des bâtiments de France et la mairie de [Localité 1], elle a en effet dû obtenir l’accord de la ville pour la démolition et la reconstruction de la façade qui devait être conservée conformément au permis de construire, et a dû modifier le projet, entraînant un retard de plusieurs mois.

— La société Coshytec confirme l’ensemble des difficultés techniques rencontrées en cours de chantier en raison de ces modifications. Ce retard lié à la façade correspond à 122 jours.

— L’acte de vente prévoyait une cause légitime de suspension des délais, consistant dans les retards imputables aux compagnies cessionnaires telles qu’EDF. Alors qu’elle a formé sa demande de raccordement à Enedis le 10 avril 2019, elle n’a reçu le devis de la société Enedis pour le déplacement du transformateur que le 13 novembre 2019, qu’elle a aussitôt approuvé. Ce délai de 240 jours n’est donc pas imputable à la SCCV [Adresse 2] – LHDF.

— L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 a par ailleurs prévu une prorogation de 103 jours.

— Enfin, le contrat prévoyait que ces circonstances pouvaient retarder la livraison du bien vendu pour un temps égal au double de celui enregistré compte tenu des répercussions sur l’organisation du chantier. Ces retards, pour un total de 465 jours, permettaient donc une livraison décalée de 930 jours.

— Elle conteste enfin toute réticence dolosive, dès lors qu’elle ne connaissait pas, lors de la signature, les conséquences des problématiques liées à la reconstruction de la façade et à l’implantation de coffrets Enedis.

— En toute hypothèse, Mme [A] et M. [M] ne peuvent réclamer des loyers avant la date prévue pour la livraison. Les frais afférents à leur prêt auraient dû être réglés en toute hypothèse, même sans retard. Enfin, rien ne démontre que les frais de transport professionnel sont imputables à ce retard et le préjudice moral n’est pas établi.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 17 septembre 2025. Après débats à l’audience du 4 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de Mme [A] et M. [M]

Selon l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1601-3 prévoit que la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

L’article 1611 du même code ajoute que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Aux termes de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 dans sa version modifiée par l’ordonnance n°2020-427 du 15 mars 2020 :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er ».

L’article 1 – I de cette ordonnance précise que «  Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ».

Le contrat stipule en page 18 que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énumérés ci-dessous :

[…]

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur au moyen du double de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) ; […]

— retards imputables aux compagnies cessionnaires (EDF – GDF – PTT – Compagnie des eaux, etc) […].

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’acquéreur ».

Il convient d’examiner les différents arguments de la SCCV [Adresse 2] – LHDF, étant rappelé que conformément à l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En premier lieu, le tribunal rappelle que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ne vise que les délais qui ont expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

Tel n’est pas le cas du délai de livraison fixé par le contrat au quatrième trimestre 2020, si bien que l’argumentation de la SCCV [Adresse 2] – LHDF fondée sur ce texte ne saurait prospérer.

En second lieu, la SCCV [Adresse 2] – LHDF était nécessairement informée, lors de la conclusion du contrat le 12 novembre 2019, qu’elle n’avait pas encore eu de réponse de la société Enedis à sa demande de devis, formée le 10 avril 2019. Ce devis a d’ailleurs été fourni dès le lendemain, le 13 novembre 2019. Par conséquent, ce retard incontestable de la société Enedis dans la proposition d’un devis n’était pas seulement prévisible, mais était déjà réalisé lors de la conclusion du contrat. Il n’a donc pu avoir aucune influence dans la détermination de la date de livraison des travaux.

Enfin, la SCCV [Adresse 2] – LHDF reconnaît dans ses écritures qu’elle avait reçu avant la signature du contrat le courrier suivant de la société Coshytec, coordinateur de sécurité, d’hygiène et de santé, daté du 22 octobre 2019 :

« Suite à l’analyse du projet et la dernière visite de site [Adresse 2], nous nous permettons de vous alerter quant aux risques de sécurité liés à la volonté de conservation de la façade existante.

En effet, nous nous interrogeons particulièrement sur le déroulement du chantier :

— l’envergure de l’opération nécessite l’utilisation d’engins importants (machines à pieux, pelles pour terrassement, grue, etc) et l’accès principal sera très étroit car limité entre le poste transfo et la partie haute de façade.

— la largeur de cet accès étant petite et le rayon de giration des camions étant conséquent, les manœuvres de sortie dans la rue seront délicates et dangereuses.

— la structure d’étaiement nécessaire au maintien de cette façade risque d’engendrer une reprise de voirie importante et peut perturber le trafic automobile et piéton.

— de plus cet étaiement compliquera les modes opératoires de construction de l’immeuble ».

Dès lors, la SCCV [Adresse 2] – LHDF ne peut raisonnablement affirmer qu’après avoir été alertée de risques d’impossibilités physiques de réalisations des travaux prévus en raison de l’importance de la taille des engins de chantier et de l’étroitesse des accès, avec des risques de sécurité avérée, la dépose de la façade ne pouvait être raisonnablement prévue.

Au regard de ces éléments, la SCCV [Adresse 2] – LHDF ne justifie d’aucune cause légale ou conventionnelle de prorogation du délai prévu pour la livraison qui a été effectuée 1140 jours après le 31 décembre 2020.

Ce retard considérable revêt la qualification d’inexécution contractuelle.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts :

Dès lors que la livraison était prévue au plus tard pour le 31 décembre 2020, Mme [A] et M. [M] ne sauraient réclamer l’indemnisation des loyers qu’ils ont réglés avant cette date pour l’appartement qu’ils ont continué à occuper à [Localité 3].

Mme [A] et M. [M] ont fait le choix de continuer à vivre à [Localité 3] jusqu’en juin 2021 et n’ont pas emménagé à [Localité 1] avant le 4 juin 2021. Toutefois, ce choix a nécessairement été influencé par l’absence de livraison du bien qu’ils comptaient occuper à [Localité 1]. Compte tenu de la production d’une quittance de loyer de 1100 euros, alors qu’ils auraient dû occuper leur bien à cette date, il convient d’indemniser les loyers qu’ils ont dû régler à [Localité 3] du 1er janvier 2021 au 4 juin 2021, pour un total arrondi à 5 500 euros.

Par ailleurs, ils ont dû louer un appartement à [Localité 1] pour un loyer hors charges de 870 euros selon le bail produit à compter du 4 juin 2021 et justifient de frais de stationnement de 25 euros, ce qui s’analyse comme une conséquence du retard dans la livraison de leurs lots, qui consistaient en un appartement et une place de parking. Ils ont donc réglé à ce titre 28 640 euros, auxquels il convient d’ajouter les frais d’agence immobilière dont ils ont justifié à hauteur de 858 euros et qu’ils n’auraient pas exposés s’ils avaient pu emménager dans le bien acheté.

Contrairement à ce qu’affirme la SCCV [Adresse 2] – LHDF, Mme [A] et M. [M] ne réclament pas la prise en charge des deux emprunts immobilier (prêt modulable et prêt à taux zéro) dont ils ont commencé à rembourser le capital à compter de février 2024 lors de la livraison. Ils sollicitent le remboursement des intérêts et de l’assurance groupe qu’ils ont dû acquitter dès janvier 2021 sans influence sur le capital à rembourser, comme le démontrent les deux tableaux d’amortissement produits aux débats. Ces frais, qui sont dus jusqu’à la fin du remboursement du capital, ont été acquittés pendant trois années supplémentaires en raison du retard de livraison, pour un montant évalué à 4693,22 euros pour les intérêts et 1632,92 euros pour l’assurance décès invalidité.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [A] et M. [M] la somme de 41 324,14 euros au titre de leur préjudice financier.

S’agissant du préjudice moral dont se prévalent Mme [A] et M. [M], le tribunal relève que la légèreté de la SCCV [Adresse 2] – LHDF , qui n’a pas pris en compte le retard de la société Enedis ni les avertissements relatifs à la façade pour modifier la date de livraison prévue, a placé les demandeurs dans une situation d’incertitude pendant plus de trois ans.

Ce préjudice moral sera indemnisé à hauteur de 3000 euros.

Il ressort toutefois de l’article 1231-7 du code civil qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Les intérêts au taux légal assortissant ces condamnations à des indemnités courront à compter de la présente décision comme réclamé par Mme [A] et M. [M].

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV [Adresse 2] – LHDF, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’attitude de la SCCV [Adresse 2] – LHDF a contraint les demandeurs à engager des frais pour faire valoir leurs droits en justice. Il convient de la condamner à leur payer la somme de 2 500 euros à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’absence de demande de la SCCV [Adresse 2] – LHDF et au regard de l’ancienneté du litige, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, ce qui sera rappelé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [R] [A] et M. [O] [M] la somme de 41 324,14 euros au titre de leur préjudice financier,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [R] [A] et M. [O] [M] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

DIT que les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] – LHDF aux dépens,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] – LHDF à payer à Mme [R] [A] et M. [O] [M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 24/11131 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXRD

[R] [A], [O] [M]

C/

S.C. SCCV [Adresse 2] – LHDF

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.